冰城物企迈步全国的“中润模式”

中润物业公司的高清监控中心规模居省内同业前列

在行业内成为标杆，受到广泛的关注与膜拜，东北的企业并不太多，尤其还是在整体相对滞后的现代服务业领域。不过在哈尔滨，有一家国有企业做到了，就是哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司。

近几年，中润物业不但迅速扭亏为盈，还先后被国资委推荐为国企“三供一业”接收典范，“主辅分离，国企减负”政策落地的先试先行单位等，吸引广东、江苏、北京等全国各地国资委及央企超110多个批次考察组，前来交流、洽谈。

中润物业公司闯出了一条深化国企改革与发展的新路子。而且，是在省内外物业服务与竞争越来越规范、竞争更加激烈的背景下完成的。就在几年前，它还是一个人员臃肿、管理落后的亏损企业，这一切到底是怎样实现的？我们探究中润的突围路径，对冰城现代服务业发展甚至国企改革与创新发展，无疑具有重要的借鉴作用。

1 8年 亏损国企“锐意改革”盈利超千万元

在行业市场上风生水起的中润物业管理公司，当初的成立有点“意外”。

十几年前，为减轻20余家市属改制国企的辅业负担，哈尔滨工业投资集团有限公司计划将企业“三供一业”移交给有接收能力的国有物业公司，但是，根本找不到有意愿的接收者。无奈，哈工投公司2006年自行成立哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司。

但到2010年时，国企家属区的前期剥离资金消耗殆尽，用以“续命”的物业费营收却惨淡不堪——中润物业公司所辖25个国企家属区全部亏损。

“这些建于上世纪50年代至90年代的家属区需要大量维护投入，但物业费标准仅为0.1元到0.26元之间，而且根本收不上来。”中润物业公司负责人解释，那时被“公家”包揽惯了的国企家属区，普遍没有“物业管理是有偿服务”的意识。另一方面，诸多国企将家属区物业剥离给中润物业的同时，原有的房管处也同步移交，一家国企房管处竟一次性并入191人，人员臃肿严重。

2011年，面临生存危机的中润物业拿出了全新的整体规划：引入市场化物业管理模式，多余人员分散到各小区服务岗位，全方位降低运营成本；向哈工投公司融资3000万元提档升级老旧小区基础设施，强化服务同时尝试提升物业收费标准，以扭转不利局面。

中润物业公司的经营逐渐走向良性循环，管理也越来越细化。

之前物业消耗品由各管理区自行购买，后来他们把需求集中起来统一采购——专门建立招投标物资管理系统，所有物资由供应商竞价供货，仅封堵管理漏洞一项2015年上半年同比节省242万元。对无法采购的人工服务，中润则让其变成新盈利点。比如小区以前一直请专业清淘队按次付费，经成本核算，他们购置了多台清淘车，除完成管辖小区的清淘业务外，还对外开展清掏业务，这成了公司一项新的创收途径。

节流之外，更重要的是开源。从2010年起中润物业公司强化“互联 +”管理，并开创我省物业打捆式异地接收的先河——全方位承接各地与央企家属区“三供一业”（供水、供电、供热及物业管理），中润服务的物业蛋糕越来越大。

下面一组数据，呈现了中润物业公司经历内部改革与管理变革后，由弱到强的过程：2013年时，企业营业收入5026万元，利润总额为亏损251万元；2017年企业实现收入12639万元，利润1011万元，实现利税1500万元。

而且，这些是在省内外物业服务越来越规范、竞争更加激烈的背景下完成的。

2 两化融合 撑起中润跨地域物管标准模式

异地接收物业考验的是物企的远程管理能力。为强化企业现代管理方式，中润物业公司自2010年起与软件公司合作，至今已投资近千万元，开发了自主知识产权的互联 +物业“一站式”服务运营管控平台，形成了国内独有的“三供一业”远程解决方案。

事实上，在哈、齐、牡、佳的跨区域物业前期接管中，中润在每个片区只派驻一名管理人员，即能完成总公司的管理流程、制度落地。中石油集团相关负责人实地考察了中润物业的管理后十分折服地说：“你们一个保洁员可以负责1.2万平方米保洁，顶我们3个人，管理比我们好太多了。”

中润互联 +物业“一站式”服务运营平台的运用，推进了物业服务标准化，小区管理智能化建设。这给中润带来巨大利润和潜在收益的同时，也形成专业化、标准化的中润管理模式。

2017年5月，依据《工业企业信息化和工业化融合评估规范》国家标准，哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司两化融合评估问卷得分为70.45分，在全国企业测评中高于91.52%的企业，在服务业中高于79.89%的企业。

中润物业公司第一家超市开业

中润物业公司工作人员在清洗小区路面

3 与央企合作 抓住机遇全国多产业链扩张

中润物业公司实现业务快速扩张，还源于自2014年起，企业精准地抓住了多地市“三供一业”开始剥离却无人接收的市场机遇。

当时，省国资委探讨集团化异地接收模式时，一些企业明确表态：“接收‘三供一业’是包袱，异地接收包袱会更重。”而中润物业公司则在哈市国姿委和母公司哈工投集团的支持下，跨区域接收了华电能源股份有限公司下属的哈、齐、牡、佳四地电厂121万平方米的物业、113万平方米的供热和31万平方米的供水服务工作，项目总额超2亿元。由此，中润公司“三供一业”服务向全省铺开，并让中润物业打造国内连锁模式的发展理念迈出了关键性一步。

更大的政策利好在两年后出现。2016年6月中旬，国务院办公厅公布国有企业职工家属区分离移交工作“大限”：2019年起，国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。“三供一业”剥离，被视为推动国企“瘦身减负”的重要手段。全国央企剥离家属区“三供一业”进入高峰期，前期的剥离资金和后期的物业管理预计将形成一个上万亿元的蛋糕。

早在2015年，中润物业公司已成为由国资委推荐的国企“三供一业”接收典范。到目前为止，中润公司共接待广东、江苏、北京市通州区等省市国资委，山东兖矿、内蒙古神华神东煤炭集团等央企，北京北控物业、花样年集团等同行负责人来公司调研交流116批次。中润，已成为行业领域内的全国引领者。

中润物业公司意识到，要迅速做强做大，必须与央企合作——自身的专业服务管理能力与对方机构布局、资源资金等优势融合，实现1+1大于2的效能。中润物业已实现互联 、大数据等信息技术在运营中的深度融合，积累了丰富的跨地域物业服务能力并成为全国佼佼者。也因此，中润公司也受到多家看中“三供一业”蛋糕及其产业链市场空间的资本大鳄的密切关注。

目前，中润公司已计划与中国建银投资有限责任公司旗下着力培育的建投嘉昱实业投资发展股份公司改制重组。建投嘉昱公司核心业务涵盖物业管理、不动产资产管理、医养结合、酒店管理等多个领域，业务遍布全国29个省、自治区、直辖市。目前双方战略框架协议已签署，这为中润物业公司整体层面的央地融合奠定基础。

建投中润达成战略合作后，中石油已计划将其下属的四川、山东、河南等8省共11个油气田的家属区，总计2440万平方米的物管面积移交中润公司管理，实现总面积两倍增长，预计2018年接收央企“三供一业”工作量大幅递增。

与央企合作，中润的目标是：推动业务精深化和全产业链整合。比如，在与建投嘉昱公司合作后，中润计划利用供热并 后的锅炉房及其他闲置资产建立 区超市，发展全国连锁商超。同时，利用央企遍及全国的有利条件，打造“旅居式”养老，提供生活照料、医疗保健等服务，并向幼儿教育延伸。

山东国资委一行来中润物业公司考察交流

中润物业公司与中建投洽谈合作

中润物业公司与中石油签约合作项目

链接

奔向市场化更谋求 会责任

“国内城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，物业公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，是连接政府与业主的重要桥梁和纽带。”中润物业公司负责人认为，物业公司肩负着政府、服务于业主的双重使命，在谋求市场化生存与发展同时，也需自觉承担更多 会责任。

中润物业公司自成立以来，先后共为 会提供2711个就业岗位，安置高校毕业生60多人，保安公司管理层人员优先从复转军人选取，为身残志坚的残疾人提供20个力所能及的岗位，并对残疾人给予每月50元的补贴，真正实现多渠道、多方式就业，让想干事的人有事可干，为想干成事的人提供施展才华的舞台。

针对老旧小区“出行难、停车难”实际情况，中润物业主动作为，向有关部门积极申请的外挂电梯建设、智能泊车改造项目，并向 区居家“候鸟式”养老， 会育儿育教等方面延伸，着眼群众需求，破解矛盾难题，真正为群众办实事。同时，在建北小区营业的连锁商超，推广“购物返积分、积分抵扣物业费用”的商超经营模式，让利业主。

为共建家庭文明新风尚，去年中润物业公司以白毛小区为试点，联合 区、街道办事处、区委率先开展“百名文明家庭、百名诚信家庭”双百评选活动。被评选上的文明家庭、诚信家庭以及人气家庭，分别给予免收物业费、中润商超代金券以及价值千元奖品的物质奖励，让老百姓在活动得到实惠，也倡导更和谐的邻里关系和 会文明风尚。接下来，中润物业公司“百名文明家庭、百名诚信家庭”双百评选活动将广泛推广于中润物业所有服务的小区。

而中润物业公司在坚持“服务人性化、责任最大化、管理制度化、效益合理化”的企业服务宗旨同时，也涌现出诸多爱岗敬业的市劳动模范。这其中，中润公司学府分公司锅炉工段工段长张杰，被评为34届市劳模；中润物业公司在轻工业学校校园物业管理项目负责绿化、保洁、保安管理工作的张广超，被评为35届市劳模；中润物业公司供排水维修抢修公司清淘工李书洪，被评为36届市劳模。

中润物业公司市劳模 张广超

中润物业公司市劳模 张杰

中润物业公司市劳模 李书洪