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7月26日，旭辉集团CEO林峰在旭辉集团官微发文，总结了预判房企财务风险的15个隐性指标。
首先，值得关注的是房企财 上的5大“显性指标”。
其中最重要的是监管部门去年提出的“三道红线”以及另外两个观察指标。今年已经在数十家房企中试行，未来可能向大型房企推广，是核心健康指标。
其一，剔除预收账款后的资产负债率不超过70%。这个指标反映的是负债总额占总资产的比例。在林峰看来，70%的已经是当下比较优秀的企业，很多企业都远超过了。
其二，净负债率指标不超过100％。这个指标体现的是有息负债净额与企业净资产之间的关系。
其三，剔除受监管资金的现金短债比超过1。现金是指自由流动资金，体现的是短期偿债能力。超过1的房企会相对安全，优秀企业一般超过1.5，甚至2。
其四，经营性净现金流为正。这一指标反映企业的自身造血能力，代表长期健康程度，而融资性现金流不能计算在内。
这个数值对于成熟型企业为正，但对于增长型企业，由于买地投入可能大于销售收入，但是差距过大的话会有流动性风险，所以列为观察指标。
其五，投资买地金额不超过年度累计销售额的40%。由于地价在不同区域占比不同，这个指标也不太公平。林峰表示，一二线城市货值中地价的占比通常超过70%，如果要控在40%以内，只有两种情况，一种降低拿地金额，压缩增长；另一种是到地价占比货值低于40%的三四线城市去投资，所以也只是列为观察指标之一。
对比上述5个指标，旭辉做得如何？
旭辉2020年年 显示，其剔除预收款后的资产负债率为72.5%，超过70%的红线；净负债率为64.0%；非受限现金短债比为2.73，因此属于脚踩一条红线的“黄档“企业行列。
此外，2020年，旭辉在经营性现金流净额上达到171.42亿元。新增权益地价555亿，只占到合约销售额2310亿的24%。
另外，房企财 上还有5个“隐性指标”，但受到的关注度较低。
其一，总负债周转率。
这一指标是年度总权益回款除以总权益负债，可以看出现金流对负债的年度覆盖水平，如果大于等于1，说明企业1年内权益回款能覆盖权益负债，属于“优秀”；如果要两年以上的回款才能覆盖，就说明有压力；三年的话比较危险。
其二，资产的流动性。
企业资产流动性好，随时可以套现，可以降低债务风险。不过，资产流动性与房企的项目布局和类型有关。林峰认为，总体来说，零售物业好过整售物业，住宅项目好过商办项目，一二线好过三四线城市。
其三，债务的集中度。
“三道红线”中的现金短债比，只针对一年内到期的债务，有时不太容易判断风险。一家企业如果自有现金不足，又集中在某个时间节点出现大额兑付，就至少要提前3个月看转化安排。
其四，真实的利率水平。
企业的非标融资利率，比如信托、私募、基金、商票贴现等的利率水平，更能体现企业融资的真实利率水平，能更客观全面地反应企业的综合情况。
其五，表外负债情况。
表上的负债并不能体现全部负债，因此还要看小股东的权益占比与其分红占比是否匹配，“如果小股东权益比远高过其分红比，说明隐形债务可能较多”。
与此同时，另有5个征兆指标在财 或公告上看不到，但有一定的预警性。
其一，传言。如果房企一直有负面传言，始终未能彻底澄清，哪怕传言未成真，也需要小心，“无风不起浪，巨风常起于青萍之末”。
其二，名单。要经常看金融机构的白名单，因为黑名单不一定有，哪怕有也不会轻易公布。看白名单更好，还可以对多家主流金融机构进行交叉对比分析。
其三，人事。企业近期的核心高层，比如CEO或CFO的变动。“如果人员频繁变动，就要小心谨慎些，此时企业要么正处于磨合动荡期，要么可能有些隐形压力。”林峰认为。
其四，买地。如果房企近6个月买地量极少，也值得关注。正常来说，房企6个月滚动周期的新增投资货值，至少应该与销售持平。如果房企要保持增长，补的货要多过销售才行。如果不买地，说明业务已经在高度收缩，又或者是资金链承压较大。
其五，项目。实地去考察和调研房企的项目，看看其产品，听听客户反馈，算算售价与成本间的差距。在林峰看来，这些基本上可以看出企业盈利能力，如果大部分项目是不赚钱甚至亏损，则考虑撤退。
以上“五显五隐五征兆”，是林峰观测房企财务安全性的一些经验标准的总结，也可以作为房企财务风险内控的自律要求。
他认为，“如果企业只是碰到一两个，并不代表就有问题，但如果交叉踩中好几条，就要小心了，君子不立危墙之下。”
此外，林峰还总结出选择房企股票的5个纬度。
其一，毛利润率水平。这一项比净利率真实，不容易被调整，是最实际的经营水平，体现企业的盈利能力。
其二，交易量。林峰认为，股票交易量的影响会越来越重要，不论港股还是A股，机构投资者的比例都越来越高，如果股票交易没有活跃度，机构投资者都无法买入，退出也不能保障，则不容易涨。
其三，增长率。企业销售、回款与利润的增长率是否跑赢行业平均值，其中最重要的参考指标是PEG(市盈率相对盈利增长比率)。
其四，持续稳定的分红政策。这体现企业的稳健经营，有现金且守承诺，保持持续的股息增长，可以吸引很多长期的看好和保险基金的持仓，有利于股价平稳增长。
其五，ROE（净资产收益率）水平。如果企业常年的ROE水平都高过行业平均，说明的同样利润水平下的周转率高，或是同样周转率下的利润率高，两者都意味着其可能有机会持续跑赢大盘。
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