◎ 编 / 木兮君
土拍对楼市的影响有多大？相信经历过2018年土拍热潮的购房者都有感受，不说宗宗土地溢价，但绝大多数土地都在溢价，就连高陵的土地在当年也出现了罕见的“熔断”现象，土拍热的根源是2018年西安楼市太辉煌了！
相较于2018年的不淡定，2019年开始，土拍逐渐回归理性，2020年更是如此，如今不再是土拍跟着房价走，而是房价跟着土拍走。
13469元/平米!隆基泰和竞得高新软件新城54亩住宅用地
就在刚刚，隆基泰和以13469元/平米的楼面价竞得高新软件新城54亩住宅用地，无疑让软件新城又一次成了西安楼市的“红人”。
|图片源于西安土地
地址：该宗地位于位于天谷二路以南、云水四路以东、云水三路以西、天谷三路以北。
地块信息：地籍编 GX3-35-19，净用地面积35752.4平方米（折合53.629亩，不含代征路24.067亩、代征绿地8.13亩），用地性质为居住用地，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。土地使用年期为70年。
据悉，此次高新软件新城54亩住宅用地公开拍卖，有海伦堡、合能、卓越、正荣、金科、金地、紫薇、绿城、华发、阳光城、中海、华宇、深振业、招商、保利、新希望、宝能、华润、荣盛、龙湖、中铁等多家房企参与，最终隆基泰和以2514万元/亩的亩单价，竟得这块土地！
小结：软件新城高价土拍再次燃爆楼市，也让我们看到软件新城很可能是西安房价增长的引擎。
土拍对西安房价格局的影响
1、软件新城板块将成为西安房价第一级。从去年3月21日，高新地产以13482元/㎡楼面价拍下软件新城147亩地块至今，软件新城已出现过4次高价土拍，初步核算了下，这一片区的平均楼面价约 元/㎡，环顾全西安目前也没有一个区域楼面价能超过这里，也让这里直接成了影响西安未来房价的格局引擎区和至高地！
2、高新三期及泛高新板块将成为西安房价第二级。今年以来高新三期拿地较少，比如年初西部机场集团年初10491元/㎡的楼面价拍地高新三期，其实也是少见的高价，而回顾2019年高新三期的楼面均价约在8510元/㎡，会发现这里的楼面价还真不低，由此也可看出，后期这里的房价应该不会低。
3、经开、浐灞或成为西安房价第三级。今年以来，经开住宅用地拍地较少，回顾去年经开土拍楼面均价约为6517元/㎡，也是不低。再看3月份，浐灞土拍，三迪以8408元/㎡摘地，也让我们看到浐灞房价未来可期，然而，由于前两年开发楼盘较多，浐灞目前剩余土地有限且2019年，浐灞整体土拍楼面价约为4492元/㎡不是太高，因此后期房价上涨也会有一些受限，不过整体向好。
4、沣东、沣西、大兴新区、航天基地或成为未来西安房价的第四级。4月3日，中梁拍地沣东，楼面价6760元/㎡，盘点近一年沣东土拍楼面价，此外紧邻沣东的沣西新城，在今年首开，其实也地价抢眼，沣东地产以6207元/㎡楼面价拿地沣西，就是有力佐证。此外盘点大兴新区和航天基地2019年的楼面均价，分别为6142元/㎡及5024元/㎡，相差不多，可以推出后期这几个区域或将成为西安房价的第三级。
5、港务、秦汉很可能成为未来西安房价的第五级。港务近年推地逐渐增多，随着全运会开幕倒逼，这里也会成为购房者关注的一个版块，房价自然也会有小幅上涨。秦汉虽然分布了一些高端盘，但是整体土拍价格较低，回顾2019年秦汉新城土拍楼面价约为3415元/㎡，和港务区的3710元/㎡的楼面均价相差不多，因此但从楼面价来看，这两个区域将有可能位于西安房价的第五级。
小结：从近期乃至近一年的土拍价格，可看出，西安的房价格局已经逐渐明朗，未来一到两年内，西安的房价格局也将重新书写。
西安楼市未来走向
从新房角度来看，房价应该会稳稳的涨。主导原因有二，其一是应房住不炒要求，房价不会出现大幅度上涨，其二是近两年土拍溢价明显，要说不涨不可能，长期来看，涨肯定会涨，就是涨的幅度问题了。
从二手房角度来看，大概率是面降点涨。为什么这么说？因为2015-2017买入的二手房，今明年会大量涌入市场，这波房源大都买的早，在近两年西安新房快速迭代的当下，多数二手房产品无疑显得不那么美好，尤其是非品牌且物业很一般的二手房，大概率会大面积降价，因为不降价卖，随着房龄增长，更不会得到市场认可；另外，对于物业好，有学校的品牌盘，则很可能出现较大溢价空间，如果是产品设计前卫的楼盘，那更会溢价，因此整体会呈现面降点涨的状态。
小结：新房价格会稳中有涨，二手房大概率会面降点涨。
结语：土拍是未来房价的“天气预 ”，从土拍的视角来看楼市，往往会有不一样的理解，也会让人更容易认清当下现状。你对西安房价的走向有何高见，下方留言，一起聊聊~
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