撰文=燕十三
2020年4月15日，软件新城土地拍卖，再一次被市场聚焦，新地王诞生，刷新此前成交价格。
22家房企登场，一起“围攻光明顶”，竞拍地籍编 GX3-35-19，折合53亩住宅用地，在一场血腥斗法之后，最终被隆基泰和斩获，斥资11.2亿元。
其中，土地款71863万元，亩单价1340万元/亩，楼面价7169元/㎡，溢价率64.16%，另需支付高新区公办学校建设资金40500万元，综合楼面价13469元/平方米！
此次，参与竞拍的房企有海伦堡、合能、卓越、正荣、金地、紫薇、绿城、阳光城、中海、招商、保利、新希望、宝能、华润、荣盛、龙湖等，一共22家TOP级房企。
当然，这里面最大的看点就是三轮比拼，“隆基泰和”一锤定音,要知道，在此之前，隆基泰和一直是深藏不露，即便是参拍之前，谁也没有料到发力最凶狠的就是他！
其一，中原土地成交情况：
【宗地高新区】地籍编 GX3-35-19，宗地位于天谷二路以南、云水四路以东、云水三路以西、天谷三路以北，净用地面积35752.4平方米（折合53.629亩，不含代征路24.067亩、代征绿地8.13亩），用地性质为居住用地，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。
其二，中原土地成交算价：
起始价：43775万元
成交价：总地价71863万元+高新区公办学校建设资金40500万元
土地完全成本：114613万元
成交土地单价：2514万元/亩
成交楼面单价：7169元/平(综合楼面价13469元/平方米)
溢价率：64.16%
其三，土地拍卖条件设置：
1、竞买保证金为人民币22000万元，拍卖会定于2020年4月15日下午3时。
2、两宗地均要求按照不低于住宅建筑面积15%的比例实物配建公租房，其中5%建成后无偿移交政府，10%由政府按成本价回购。
3、宗地内住宅实行全装修成品交房，具体以《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》相关要求执行。
4、出让用地范围内规划的公建配套设施，竞得人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》要求，承担相应的建设和移交任务。
5、按照市人民政府办公厅《关于进一步加快装配式建筑发展的通知》(市政办函〔2019〕103 )要求，采用装配式建筑技术进行建设，装配率不低于20%。
6、两宗国有建设用地使用权全部采取增价拍卖方式出让，设定最高限价，达到最高限价后转竞高新区公办学校建设资金， 价高者确定为竞得人。
目前，虽然还处于疫情阶段，但各大房企抢夺优质土地资源的兴趣并没有消退，反而因为优质土地紧张，不惜一掷千金。
这一次22家房企“围攻光明顶”，不少房企在参拍之前，就已经明确表态要死磕到底，这种情况在过去是不多见，在西安土地市场拨乱反正之前，先上车后买票的案例不少，像这种尚未拉开架势，已经隔空喊话的情况，还是颇为罕见。
目前，苏宁地产、高新地产、天地源、招商蛇口、中国铁建已经进入，隆基泰和的进入，区域品牌开发商就达到了6家，按照目前楼面地价，以后软件新城诞生 价2万/㎡以下楼盘，可能性比较小。
2019年3月21日，地籍 GX3-35-8，楼面价13482元/㎡，高新地产摘地，地价30.24亿元。
2019年8月22日，地籍 GX3-35-13，楼面价11447元/㎡，招商蛇口摘地，地价11.8亿元。
2019年11月14日，地籍 GX3-22-27，楼面价9704元/㎡，天地源摘地，地价20.1亿元。
2020年1月8日，地籍编 GX3-35-15，楼面价10729元/㎡，中国铁建摘地，地价11.7亿元。
2020年4月15日，地籍 GX3-35-19，楼面价13469元/㎡，隆基泰和摘地，地价11.2亿元。
回想一下，经济下行阶段，不少房企都出现了变化，最明显的中海、龙湖，一路抢地，或是直接招拍挂，或是联合开发。
2018年2月份以来，从长安区大学城（中海长安府，楼面地价3409元/㎡）、高新区西沣路（楼面地价4406元/㎡）、高新区CID（楼面地价7672元/㎡），再到灞河新区（中海云锦东方，主打健康科技，楼面地价9083元/㎡），中海买地堪比碧桂园，紧抓核心资源，疯狂出价。
顶着经济下挫的风险大量摘地，已经不是第一次了，典型如2016年“地王潮”，地王数量（包括总价地王和单价地王）高达120宗，超过2009年117宗、2013年102宗。
2016年的房地产情况，一二线重点城市情况，虽然略有不同，但总体上并没有出现大跌，反而一些城市涨起来了，例如西安。
根据华西证券研究所数据显示，节后拿地的房企中，66%为国有房企（按拿地金额计算）。
为什么这些国企急着抢滩？除了融资成本低之外，很重要的一个因素，国企掌握的信息更多。当然，也不排除有拖市的嫌疑，但这种情况一般是为了做预期管理，如果没有房企真金白银硬砸，很容易不攻自破。
疫情影响之下，北京、上海、广州等地都出现了地王，令人所料未及，尤其是上海徐汇地王起拍310亿元，广州越秀区楼面价打破6.64万/㎡，北京延庆新城楼面价打破4.3万/㎡，难以想象！
每一次地王潮，都是在房地产景气度见顶之际，2009/2013/2016年都是如此，地王潮的高点均对应着同期房地产价格同比涨幅的峰值，地价与房价走势基本同步。
地王批量诞生也在一定程度上折射出实体投资回 率低迷，投机性需求明显上升的现实困境，说的再直白一些，就是做实体不赚钱，资金都来房地产市场了！
参考稿件《STOP！请不要鼓吹软件新城地价！》
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