万科成土地市场新王者：稳住我们能赢！

8月25日，万科在深圳与香港举行中 业绩会。会上传出消息，上半年万科共计获取土地储备1524万平方米，算上6月29日斥资551亿元获得广信资产包，上半年拿地金额达1463亿元，超过碧桂园、恒大、保利等企业位居行业第一。

最近发生的“三件大事”，成为万科发展史上浓笔重彩的范本：1）并购广信资产包；2）与雄安新区签署“新安小镇”计划；3）竞购亚洲最大的物流地产商普洛斯。

1、并购广信资产包

6月29日，经过三轮 价，万科击败保利、碧桂园、中海、华润等企业，以总价551亿元独揽广东信托地产资产包。万科的国资背景发挥了巨大作用，深圳地铁给万科带来了巨大的国资外溢效应，特别是在超大宗土地股权并购方面，万科的品牌再加上深圳地铁的国资背景形成合力，一举击败了包括碧桂园在内的“宿敌”。

这笔交易意义重大，因为广州土地供应非常有限，万科此次并购的地产位于荔湾和越秀两个核心区，而不是边缘地区。最关键的是，购买价格并不太贵，算下来大约每平方米2.6万元。而广州一些地块价格超过每平方米4万元。

据了解，土地并购正在成为万科“储备弹药”的重要方式。在北上广深一线城市，公开土地出让越来越少，一向不愿作地王的万科，选择了通过加大股权并购的方式获取开发用地。一则数据显示，万科上半年在公开市场拿地确实不及其他几家，这也佐证了万科在土地并购方面迅速发力。

2、与雄安新区共建小镇

万科此次能够参与雄安新区开发建设，深圳国资同样功不可没。据了解，深圳国资一共向雄安新区推介了包括万科在内的深圳五家代表国企，并进一步沟通交流、探讨合作机会。在与雄安新区筹备委员会签署框架协议中，包含一个“新安小镇”计划，先期规划占地6.5平方公里。

“新安小镇”作为雄安新区落地的第一个大项目，致力于打造创新型小镇，将由万科联手深圳投资控股有限公司、中国节能环保集团共同投资建设，先期规划占地6.5平方公里。值得注意的是，万科的这两个合作伙伴皆是实力雄厚的国企、央企。

3、万科土地开发还将“加杠杆”

万科未来在土地投资方面还有继续加杠杆的空间，国资背景的深铁入驻万科之后，万科的土地投资策略将更积极。正因为如此，万科在深圳地铁入住之后一改审慎的拿地态度，在拿地方式上进行了激进式的变革，如通过合作、股权并购、代建等方式。其中，股权并购更加引人注目。

早在今年6月的万科股东会上，深圳地铁董事长林茂德强调，深圳地铁相比华润来说，可以为万科带来更多“实质性的帮助”。这句话涵义深刻，事实表明，深圳地铁的国资背景正在助力万科进行新一轮土地扩张与储备。

4、积极转型“城市配套服务商”

新业务快速布局，已呈现王者雏形。公司积极转型“城市配套服务商”，其中，物业服务已极具规模，管理面积已达数亿平米；以印力集团作为旗下商业开发与运营平台，持有及管理的商业物业面积超过 850 万平米；物流地产累计获取 32 个项目，总建筑面积 256 万平米（另锁定 250 万平米），其中 9 个稳定运营项目平均出租率达到 98%。

此外，公司拟参与普洛斯潜在私有化，进一步强化布局。集中式长租公寓品牌“泊寓”已覆盖 21 个一线及二线城市， 累计获取房间数超过 10万间 。冰雪业务和养老业务也在逐步落地。综合而言，公司依托品牌、资金、强大的执行力等优势，新业务正快速推进，物管、物流、商办、长租等已呈现王者雏形。

作为国内最优质的龙头开发房企，万科住宅开发持续受益集中度提升，仍将保持较快增速。同时深圳地铁带来的不仅仅是优质资源，更是“轨道+物业”的新业务模式，公司有望迎来毛利率和业绩增速双提升。