2021互联 房地产平台发展研究 告

第一章 行业概况

1.1 互联 +房地产平台

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。根据中国《经纪人管理办法》规定，房地产经纪是一种中介行为。未来房地产产业链各环节与互联 深度融合，全球房地产互联 化将呈现互联渗透由后向前、数据驱动变革创新、细分领域重度垂直、物联 家新格局开启四大趋势。

图 1 综合发展情况

图 2 房地产行业产业示意图

数字化创新将向产业链前端延伸、跨界合作将加速房地产企业整合、产业新生态将改变整体竞争格局将成为我国未来房地产行业互联 化的三大趋势。

互联 房地产创业热度持续升温，但2016年资本寒冬的来临严重打击了创业者的信心，新增创业公司仅为2015年的六分之一，其中房产综合服务、商业房产、装修装潢成为三大投资热点。

面对互联 带来的机遇与挑战，未来传统房地产企业可在模式创新、数字智能、用户服务三个方面进行思考与布局。

图 3 基本产业链布局分析

? 未来几年，地产科技投融资将在技术应用成熟度的日益提升下兑现成长效应;

? 曾经数字化程度较低的地产开发环节，将受益于云计算、人工智能、物联 等技术，孕育新风口智慧建造，未来预计将突破万亿人民币的市场规模;

? 除投资机构之外，地产企业纷纷布局地产科技，能否通过地产科技顺利实现数字化转型，创新地产科技的应用场景，将成为新一轮行业竞争中能否存活并脱颖而出的关键。

图 4 传统经营期间互联 房地产销售额

1.2 事件驱动及重点关注

自2018年以来，国家确认将在智慧城市领域逐步完善智慧城市顶层建设，2019年发改委发布新型城镇化建设重点任务，加强城市基础设施建设，强化创新驱动，推进物联 “感-联-知-用-融”与智慧城市的一体化及规模化发展；2020年则在多个会议上及政策上强调，要坚定不移地推动新基建的发展，并明确了新基建的范畴，包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三个方面，覆盖5G基站建设、大数据中心、人工智能、工业互联 等技术领域。截至目前，上海、广东、江苏、重庆等地已处于相关大型项目筹划期，规模超过万亿，同时工信部赛迪智库《“新基建”发展白皮书》预测，在2025年在新基建领域的累积投资额将到达17万亿。

除中国以外，海外其他国家或地区亦在“智慧城市”与“新基建”上进行了布局。自2009年起，IBM与迪比克便开始合作建设美国第一个智慧城市，数字化公共资源及服务。根据IHS发布的《智慧城市：商业模式、技术及现行计划》，美国各州地方政府将根据城市特点的不同设计智慧城市，具体包括更新信息及通讯基础设施、加强城市安防等措施。在高新技术方面，全球移动供应商协会（GSA）发布的数据显示，截至2019年底，全球有119个国家和地区的348家运营商正在进行5G投资；美国于2016年发布《国家人工智能研发战略计划》，欧盟委员会亦发布了《欧洲新工业战略》，宣布将加快在人工智能、5G、数据和元数据分析等领域的研究和资金投入。

由于地产行业体量庞大，海量数据的传输、处理、分析、存储等一直都是地产数字化转型的技术瓶颈，而5G、云计算、大数据等技术的日渐成熟则能帮助地产行业突破这一瓶颈，实现全链路式革新。智慧城市则能更直接地通过赋能空间载体，给予地产数字化红利变现的机会。

因此，可以预期，在政策的鼓励与扶持之下，新的技术将与传统地产相融合，从产品设计、生产方式到营销运营等各个环节实现数字化的流程再造，促进传统地产的数字化、 络化和智能化转型。

图 5 中国城镇化率

从供给端来看，“房住不炒”等政策也对地产的增量扩张施加了一定的限制。除了针对居民买房发布限购令，我国在2020年8月提出房企融资新规，明确“三条红线”，界清房企融资的模糊地带，控制开发商拿地规模，限制房地产行业盲目扩张，推动房地产行业从“发动机”向“稳定器”的角色转变。根据“三条红线”，不同类型房企新增融资的上限被明确规定，即便是最优的企业，负债年增速也不得超过15%。韩国等国家也为了打击炒房，在不同时期实施了较为严格的房产税。

当房地产行业的金融属性从政策上被削弱，市场参与者就只能从增长型发展转向存量改造，比如向制造业、服务业方向转型。此时，地产企业亟亟需创新途径，来提升自身的差异化优势。

图 6 房地产综合新闻指数走势图

据CNNIC的数据，截至2020年6月，我国 民规模为9.4亿，互联 普及率达67%，互联 对人民生活的影响正在加深。思略特研究显示，随着线上支付的普及与消费者习惯的转变，居民对地产衍生出了更加多元化、客制化的需求，而这种需求只有在地产全面数字化的情况下，如通过大数据、人工智能、物联 等技术分析人在空间中的行为趋势、预期及改善方式，才能够被充分实现。某种程度上，地产数字化已经成为新一代居民对未来的普遍预期。

用户数字化需求的扩大，为地产企业提供了存量更新与建立差异化优势的一种思路。或许，地产企业可以基于需求的转变，借助科技实现地产数字化转型，盘活存量土地资源，从传统产销模式向资管模式转变，节地利用，高效开发，精细运营。

换而言之，拥抱地产科技或许可以成为将未来地产企业突破瓶颈的重要手段与战略的主要发力点。

图 7 中国房地产行业广告投放比例

图 8 房地产行业今年来广告投放情况分析

1.3 “全产业链”全景图谱分析

图 9 垂直房地产门户

(1) 资本入局，重塑全球地产生态

2014年至2019年发生在地产科技领域的全球范围内的投融资事件超过2000起，金额累计超过200亿美元；2018年平均每起投融资事件所融金额约为1080万美元，而该指标在2019年则达到了1745万美元，年涨幅达到了62%，一方面说明全球资本正在加速涌入地产科技领域，为地产科技的应用落地提供必要的经济支持，另一方面也代表了各投资机构、投资者对地产科技的看好。

(2) 全球地产科技投融资金额增速上升

根据亿欧智库的调研数据，2014-2020年地产科技领域共有379起投融资事件，累计投资金额达到624亿人民币。其中，受地产行业宏观政策影响，2018年的投资总额较前一年度有所下降，但智慧城市、物联 AIoT等技术概念的兴起，激发了投资者的信心，使得2019年的投资增速达63%。总体来说，中国地产科技领域的投资者们对行业未来发展持乐观态度。

(3) 中国地产科技投融资总额波动上升

与此同时，一些头部房地产企业也积极参与了对地产科技的投资布局，目前的布局方式除了加大自主研发外，主要是投资或收购科技公司，形成双向赋能。Prologis，CoStar，Brookfield，JLL等皆采取了以上行动，以防止在地产科技3.0的浪潮中被具备科技迭代优势的初创企业替换，甚至淘汰。

从区域的角度来看，中国作为地产科技中发展势头强劲的代表，与较早开始发展地产科技的美国在赛道的投资偏好上存在着差异。

图 10 房地产产业革新

1.4 电商平台与平台治理：平台APP

图 11 房产行业PEST分析+互联

图 12 中国房产APP分类

图 13 主要APP用户(万)

在用于支付租金的选择方式过程中，超过一半的用户选择季付，也有不少人选择月付租金，占比达到了36.2%，相比于季付和月付，半年付的用户比较少。

图 14 用户支付方式和使用动机

1.5 “产品变现”和“用户享受”以“安居客”为例

图 15 安居客产业分析

图 16 媒体咨询与数据分析

图 17 预约看房模式产品服务

1.6 以“58同城”例子的产业链发展探究

图 18 58同城

58同城成立于2005年12月12日，总部设在北京，在全国共拥有27家直销分公司。 站定位于本地 区及免费分类信息服务，帮助人们解决生活和工作所遇到的难题。

2020年6月16日，58同城发布公告，与Quantum Bloom Group Ltd.签订合并协议。根据协议，买方投资财团将以每股普通股28美元购买58所有已经发行股票，预估的总交易额为87亿美元(约合617亿元)。

当前消费产业链在供需两端均存在痛点。需求端方面：在消费升级的背景下，消费者对商品性价比与购物体验的重视程度提升，但传统电商及线下渠道难以同时解决产品性价比与消费者体验低的问题。供给端方面：我国大量优质产能长期进行代工生产，生产技术成熟、工艺优质，但产品附加值低、利润空间小，且近年来受到人工成本高企、订单结构变化的影响，代工厂打造自主品牌的愿望强烈但缺乏相关营销渠道与品牌运营经验。直播电商通过线上导购、缩短购买路径等方式，在提升用户购物体验、实现流量高效货币化的同时，积极反哺上游供应链，助推新兴品牌的孵化，即通过对“场”的重塑，提升“人”与“货”的对接精度与效率，助力解决供需痛点，推动全产业链升级。

图 19 58同城

同城、安居客启动试点的全景自动重建技术。室内三维场景全自动重建是学术界难题，通过搭载这项AI全自动化“黑科技”，58同城、安居客的临感VR看房可以快速实现全自动线上画面重构，经纪人自主拍摄的房源素材上传云端后，生成线上全景房源仅需10分钟。同时进一步降低经纪人日常拍摄难度，房源采集的时间也会大大缩短，依托于仅千余元的拍照设备，就可以轻松完成房源全景房源拍摄。不仅显著降低人力成本，经纪人也可以更便捷为用户提供高科技看房服务。

今天无论对于经纪人，还是普通用户，都可以感受到临感VR看房技术对于房产交易产业链的改变。58同城、安居客统计数据显示，通过应用临感VR技术，VR看房用户数量实现大幅攀升，用户占比从2018年初的5%提升至2021年的70%；用户线上单套看房时间进一步拉长，在VR看房技术的应用下，用户的线上看房时长从20秒提升至130秒，深度体验线上交易服务；VR看房的用户转化效率达到普通看房的4倍，显著提高平台获客率和成交率，降低房产经纪的运营成本。

图 20 VR看房

5G将会重构房产解决之道，随着未来5G应用场景的全面普及、人工智能与物联 等前沿科技逐渐走入生活，城市迭代更新进程愈发加快，城市建设也将融入越来越多的科技元素。而在房地产行业，通过高新技术和房产业务的融合，以提高服务质量和交易效率，正成为行业发展新方向。

58同城原本是一个互联 信息平台，近些年不断提升服务的功能，慢慢向一个服务平台转型。房产、招聘、汽车、生活服务是58同时重点发力的几个领域。

行业的未来，一定是角色专业化、分工明晰化的。一是要不断引入丰富的服务，包括交易保障体系、金融产品支撑、法律或者整个运营管理支持、经纪门店的培训等，在不断丰富平台的全方位服务能力。另一方面，就是要用技术去解决传统产业链中的痛点，从而慢慢改造传统产业。

第二章 商业模式和技术发展

2.1 商业模式

图 21 典例分析

2.1.1. 主攻方向：BIM技术综合分析

决策阶段的各项技术经济指标圆的确定，对项目成本有很大影响。决策阶段影响项目成本的程度最高，因而，决策阶段项目决策的内容是决定项目造价的基础。传统造价模式下，投资方案的比选一般通过历史积累的项目资料来进行项目测算比较。规模较大的单位会有自己的《指导价》和估算指标，以此作为项目成本测算的依据；规模较小的单位会自行搜集成本指标和价格数据来进行项目成本的测算。利用BIM技术可以提高投资决策阶段的投资效率。基于投资决策分析主要包括基于BIM和BIM估计投资项目选择的投资成本两方面BIM。

图 22 BIM技术

在决策阶段，确定不同的施工方案的成本估算投资项目的第一，在这个阶段的项目成本通常是基于单个项目。BIM技术的使用可以建立每个项目的前期建筑信息建模解决方案，称该项目成本指标类似项目可以高效、准确的在所有的建设项目投资估算。BIM模型包含了工程的许多参数化信息，这些历史项目的BIM模型就构成了企业的数据库，在投资估算时，可以直接在该数据库中提取相似的历史工程的BIM模型，再根据拟建项目实际情况进行修改，就会得到每个构件相应的工程量、造价等造价指标，通过这些指标可以快速对项目投资造价进行估算。

决策阶段的另一项工作就是投资方案的选择。进行投资方案选择时，除了对各方案的估算价格进行比较之外，其他指标的对比也很重要，比如工程量指标、成本指标等，以此综合确定最优方案。通过建立企业级，工业级甚至BIM数据库，这将带来巨大的价值投资方案的比较和鉴别。BIM模型具有丰富的会员信息，技术参数，数量的信息，成本信息，计划信息，材料信息，投资方案的比较，这些信息可以被恢复并显示三维的方式，根据新项目的程序功能类似项目的历史模型提取，修改，更新，不同选择模型的快速形成，根据修改后的软件，自动计算出不同方案的数量，成本数据和其他指标，直观方便的进行方案比选。

2.1.2. 产业应用：BIM与产业链结合

传统建筑建造基本都是应用的二维模式设计，在现场施工时通常会造成大量的错、漏、碰、缺等问题，而BIM技术的应用可以有效规避这些二维设计先天存在的缺陷。传统方式的项目即使在施工准备阶段有深化设计，也只是在二维图纸上解决，无法像BIM一样利用模型进行三维模拟操作，能够更直观的感受设计方面所存在缺陷问题。

图 23 BIM技术

BIM刚开始在国内起步的时候，面临最大的问题就是疑虑，包括业主方、建设方、设计方、施工方在内的各参建单位都认为应用BIM时就是要额外地支出一笔费用。虽然事实如此，但是传统方式在施工过程中产生的变更，导致返工重建所浪费的成本，往往是应用BIM支出的几倍，甚至是几十倍。

图 24 BMI对建筑行业的影响

为了更好的规范BIM，促进其稳定有序发展，2017年5月，住建部正式批准《建筑信息模型施工应用标准》为国家标准，自2018年1月1日起实施。2017年6月，为落实省委、省政府新旧动能转换重大工程安排部署，推动大数据、物联 、云计算、移动互联 、GIS和BIM等技术在住建领域应用，促进产业智慧化、智慧产业化和跨界融合发展，提高全省住房城乡建设领域信息化发展水平，山东省住建厅发布《山东省住房城乡建设信息化发展规划(2017～2020)》提出，促进BIM应用：打造基于BIM技术的一站式联审和数字化监管平台，建立基于BIM技术的项目立项、方案设计、招投标、工程验收、审计和档案等环节的审批和监管模式，实现各参与方在同一多维建筑信息模型基础上的数据共享和协同，覆盖建筑物的全生命周期。这些政策的出台对BIM及房地产都产生了一定的影响。

2.2 商业模式分析

Nemetschek Vectorworks致力于开发使用灵活、多用途、直观的CAD及BIM解决方案，支持建筑工程的集成管理环境，使建筑工程在其整个进程中显著提高效率、大量减少风险。

图 25 Vectorworks 典型企业

2.3 技术发展

互联 技术，帮助传统企业实现数字化转型升级，而通过房源在线、客户在线、经纪人在线、管理在线和资金在线的‘五个在线’，实现房地产服务行业的数字化、 络化和智能化，最终实现交易效率与用户体验的提升。

(1) 对房地产经纪企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，房地产经纪服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在房地产经纪服务中。对于房地产经纪服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。

(2) 服务高质量发展离不开标准化战略。引领高标准保证高质量，高品质离不开高标准。一方面服务价值的舆论环境和市场环境，要动员和联合各方面的力量来共同推动，让全 会认可物业服务的价值，专业服务是创造价值的，服务价格拉开档次，让业主在认识优质服务价值的基础上，拥有选择权和决定权，有这样的市场氛围和舆论环境，有利于行业服务质量的提升和整体的快速发展。另一方面营造一个良好的政策环境，建立一套联动的机制。

(3) 国家正在着力加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级。经纪服务商业模式创新应从房地产经纪行业发展的角度，着力于产业链、供应链、价值链创新，推进产业链现代化，推动服务向高品质和多样化升级，加快服务业融合和整合，夯实与规划，合纵连横，优化产业链供应链发展环境，强化要素支撑，形成具有更强创新力、更高附加值、更安全可靠的产业链供应链。

Reonomy等公司通过提供从分析 告到3D显示等多样化商业地产数据服务产品，完美协助纽约地区商业地产投资人的决策过程，通过精准目标客户定位、科学数据管理体系、先进技术应用构建核心竞争优势

(1) 数据分析手段-美国Reonomy公司

图 26 数据分析手段

Reonomy成立于2013年，位于美国纽约市，业务聚焦于商业地产数据分析领域，现成功融资4轮，融资规模达到1885万美元，已发展成为CRE（商业 地产）数据分析领域的佼佼者；

Reonomy日常运营成本较同类型企业低40%左右，得益于Reonomy管理人员经验丰富（CEO长期供职于麦肯锡、波士顿咨询），其他高级管理人员同 样具备丰富的技术经验和管理经验。

(2) 市场潜力——美国SMS Assist公司

图 27 美国SMS Assist 公司