LG双子座被卖掉了，什么情况？

据《韩国时 》 道，韩国LG电子以80.7亿元价格售出其北京总部大楼，以提高流动性。资料显示，LG双子座大厦于2005年建成，总投资4亿美元；LG电子在2020年2月7日的董事会上决定，以6688亿韩元（约合39.4亿元人民币）的价格将49%的股份出售给新加坡政府产业投资有限公司下属全资子公司新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.，LG化学和LG商 也将出售其余51%股份，总售价1.37万亿韩元（约合80.7亿元人民币）。

这个资产大概在市场上飘了好几年了，各类大小中介多少参与其中，之前一度 价90多亿元。现在达成交易，也算是北京大宗商办物业在2020年的开年之单；除了交易本身，也联想到了一些有意思的事情。

一、买家GIC是什么来头？

GIC的全称是新加坡政府投资公司，是新加坡的主权投资机构，也就是拿新加坡这个国家的外汇储备在新加坡境外进行投资。如果非要类比，就类似于中国的中投公司吧，总之是不让在新加坡境内投资的，必须满世界去找投资机会。

GIC在中国比较知名的是股权投资，以下是我在知乎上直接拿过来的。。。

· TMT：盛大游戏、金山软件、小米、欢聚时代（YY）、易到用车、KKBOX、联创科技、长天科技、炬力集成、速达软件、世纪互联、瑞声科技

· 金融 / 租赁：中金公司、海通证券、中国太保、中信股份、中投保、远东宏信

· 医药健康：绿叶制药、爱康国宾、瑞年国际

· 农业 / 食品：华夏畜牧、雨润食品

· 服装 / 零售：李宁、银泰百货

· 能源：华能新能源、中广核

· 其他：首都机场、中滔环保、宏全国际

另一家和GIC齐名的新加坡投资机构叫淡马锡（新加坡的古代名称是淡马锡），算是另一个新加坡政府控制的主权基金，是多家中国银行业巨头的股东（民生、建行、工行、中行），还投了腾讯、蚂蚁金服、美的、药明康德等一系列明星企业，另外还是Visa和万事达卡（Mastercard）的投资人。

如果这些还只是投资机构做的事情，那么它的另一重身份会更牛掰一些，如果非要类比，有点像中国的国资委。很多新加坡国资（凯德、丰树、新加坡电信、星展银行。。。）都是由淡马锡代表国家作为主要股东之一。之前李总理的夫人何女士担任淡马锡主席的时候，还有些新加坡本土或西方媒体风言风语，说什么家天下之类的，其实新加坡一直是精英政治，国资体系的优秀人才和军界、政界本来就是经常流动，都是为了党国，举贤不避亲嘛。

扯远了，让我们再说回到GIC。

我在NUS读书的时候，听过李总理和GIC高层的不同讲座，他们国语说的不错，碰巧都把GIC管理的外汇储备叫做”棺材本”，意思就是新加坡老百姓压箱底的钱，一定要保值增值，抵御或有风险。所以从整体风格而言，GIC比淡马锡相对更稳一些，更重一些。

其实GIC的地产投资属于另类投资（不另类的就是二级市场的股票债券啥的交易，GIC也做），占到其全球投资组合的10%左右，大约400亿美元左右吧。起初GIC最初进入中国市场（大约是2000年左右），和当时一般的外资机构一样，都是投一些住宅开发项目，那会儿北京上海的房价还没有起飞，现在这些住宅都属于城市核心区了。。。可以说是猜准了点，赚钱赚的比较哇塞。。。

后来，GIC开始像它在其他国家一样投商用物业，那会儿国内做商业地产的除了几家大的香港开发商之外，就是万达了，而且即便是行业领先的万达，2004年前后也刚刚摸索到万达广场1代店和2代店阶段，苦哈哈的，距离2009年之后在全国疯狂复制3代店、实现很多小目标的爽气还有几年。可以说整个行业都是蛮荒之地。

GIC作为有眼界的外资机构，看上了两家新秀，一个是首创置业旗下的阳光新业，一个是深国投商置，一家在南一家在北，都是在探索做以购物中心为主的商用物业。几番纠结之后选择了成为首创置业的二股东，计划把阳光新业打造成为以商用物业开发投资为主的平台，谁知造化弄人，阳光新业经过10多年的折腾，一直扶不起来，或者主动要求躺下，逐渐凋零。。。而擦肩而过的深国投商置，也是折腾了若干年，经过西蒙、黑石、印力等多个阶段的嬗变，最终成为了万科大家族的一员。。。

也许是主动管理、主动操盘这事儿把GIC整伤心了，以致于后续在投资模式上有所调整：

一是挑选合作伙伴时，都找华润、万科、中粮这样的大牌，双方JV但由对方操盘，GIC主要是作为财务投资人，基本不参与日常决策。

二是在有优秀合作伙伴的基础上，不再一个项目一个项目的走，而是敢于做一些多项目/平台化的合作。

最近几年GIC的投资除了商用物业+住宅之外，主要是关注长租公寓和产业地产：长租公寓方面，先后和龙湖、NOVA、旭辉达成合作；在产业地产方面，先后和普洛斯（物流）、万国数据（IDC）达成合作。

以上不难看出，近些年来，他们家的投资大多还是与兼具操盘能力和投资能力合作伙伴一起干，做别人身后的人。。。而这次独自收购LG双子座，估计一方面是内部人事变动带来了思路的转变，另一方面这种成熟运营中的商用物业的资产管理难度低一些。

二、卖出价格合算吗？

这个项目在市场上比较知名，数年来，相信国内外很多不动产投资机构都看过，但最终能掏出这么多真金白银的还是外资，虽然说北京2019年的大宗物业交易规模超过上海，达到了近800亿元，但和两三年前的每年成交超千亿相比，大宗交易有转冷趋势，也可以说，现在市场上普遍是缺钱的状态。

为了推演这个项目买的是否合算，我粗略查了下LG双子座的数据：

紧邻长安街、秀水街和国贸CBD，总投资4亿美元，2002年6月26日动工，高140米，地上30层，地下4层，建筑面积15.04万平米（地上11.1万平米），美国SOM设计，外型和LG在首尔的总部相仿；商场部分是B1-5，建筑面积为4.8万平米。

项目2007年开业（至今13年），层高3.6米，净高2.7米，24部电梯。地下一层与地铁一 线永安里站接驳。

按照地上建筑面积计算，80.1亿元总价对应的交易单价是7.2万元/平米，如果考虑到B1商业部分，按照可经营面积计算的单价估计可以降到6.8-7万元/平米左右。

由于具体的经营数据无法获取，只能参考市场上能查到的数据，不排除与实际情况存在一定出入。点点租APP上,LG写字楼部分的平均租金是16.43元/天/平米；B1-5的商业部分，假设平均下来有7-8元/天/平米；空置率放了85%，扣掉各项税费之后，毛估估的收益率是5.3-5.5%左右，也就是说，买家拿在手里不做改造、简单收租金，每年通过运营获得的NOI收益率约为是5.5%。

按照行业的经验数据（北京大学光华管理学院《商业不动产资本化率调查研究2019》），北京的大宗商用物业交易中，甲级写字楼的资本化率一般是在3.8-4.9之间，商业零售业态的资本化率一般在4.2-5.3之间。与此相比，GIC这一次买LG双子座，就算考虑到了含有商业部分的因素，5.5的资本化率仍然显示出，买价是与市场公允价格存在一定折让的，简而言之，买的不算贵。

成熟运营中的资产，买到手之后5.5%的NOI收益率，加上外资低利率杠杆之后，可以说是一笔非常不错的买卖，挺合适的；能有这个收益，可以说是买得便宜。这里面估计有几重因素：

1.业主LG内部一直有脱售意愿，估计实业经营那端有压力，需要把资产负债表里这个大头换成现金，无论是投入新产业，还是优化资产负债表，都有交易的动力；而与其18年前4亿美元的总投资额相比，从一个实业企业的角度而言，光是这个楼已经赚到不少（另外一个类似的例子是金光纸业APP和它在上海的两个地标楼宇的故事）。

2.项目是位于北京核心地段的地标，放在2016-2017年肯定抢疯了，但是在2019年，能有如此强劲资金实力的机构，确实不多。这种买卖双方均为外资的情况下，外资买家的优势会比人民币买家更大一些。

3.此外，这个项目有接近5万平米的商业，而不是纯粹的办公楼，在资产管理上复杂性高一些，光是这一点，可能就会过滤掉一批潜在买家，因为有些投资机构对于投资方向或者标的物也的业态是有比较严格的限制的。

综上，从买卖双方的形势对比来看，潜在实力买家有限，卖家预期也不太高，有这么一个成交价格也就不奇怪了。