“金融16条”落地，银行、信托、开发商如何反应，效果如何？

作 者丨吴霜 实习生李珂

编 辑丨方海平

图 源丨视觉中国

靴子落地，上周就开始盛传的 “金融16条”终于发布，为房地产行业融资引入活水。

11月23日晚，中国人民银行和中国银行保险监联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）。其中对保持房地产融资平稳有序重点提出了6条措施，包括房地产开发贷、个人住房贷款、建筑行业信贷投放、存量融资展期、债券融资和资管产品融资；积极做好“保交楼”金融服务。

其他还包括积极配合做好受困房地产企业风险处置；依法保障住房金融消费者合法权益；阶段性调整部分金融管理政策；加大住房租赁金融支持力度。

同日，国常会也指出要加大对民营企业发债的支持力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕；落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策；推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，促进房地产市场健康发展。

授信密集，开发贷热度回升、审批尚未放松

消息一出，各大机构火速响应，动作频频，各家银行开始密集向开发商签约大额授信。

此外，11月以来，房企在债券融资方面也开始加速。11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，11月以来，已有4家房地产企业申请储架式注册发行，包括龙湖集团内200亿、美的置业150亿、新城控股150亿、万科280亿。

在贷款利率方面，房地产项目的质量是决定性因素。上述国有行负责人表示，开发贷利率遵循一事一议原则。现在房地产市场仍不景气，大开发商利率在4%左右，民营开发商在5%以上。

上述国有行设定了房地产开发商的白名单。要获得该国有大行的贷款，开发商首先是要百强企业，然后要是白名单客户；如果不在白名单里，就需要评估其各方面表现，项目的盈亏平衡点要达到大概75%。

信托行业仍在观望

信托支持也是此次“金融16条”中的一大亮点。《通知》明确提出，保持信托等资管产品融资稳定，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

信托业协会披露数据显示，截至2022年上半年末，投向房地产的资金信托规模为1.42万亿元，同比下降31.73%，环比下降9.55%，占比进一步下降至9.53%。

如上述数据所示，尽管房地产信托占比进一步下降，但房地产信托仍是逾期大户。用益信托 数据显示，据公开资料不完全统计，截至11月6日，10月已披露信托产品逾期共有12款，涉及金额40.39亿元，房地产类信托仍是逾期大户，有11款产品逾期，数量占比91.67%，涉及金额39.54亿元，规模占比97.90%。

从全年情况来看，2022年1-10月已披露的信托产品逾期规模总计1043.79亿元，逾期产品数量共166起。其中，截至11月6日，今年以来已披露的房地产信托逾期金额达765.63亿元，规模占比达到73.35%。

该信托行业人士也表示，此前监管部门对于信托等资管产品放款给房地产的规模一直在限制，还要求逐步压缩规模，所以不管是合理还是不合理的融资需求，都受限于规模管控。而此次“金融16条”提出的意见可以视为一种放松的信 。

他表示，信托公司肯定是想持续做这业务，但到目前情况下，信托公司的注意力已经不单纯是房地产公司本身，更多关注到具体项目，也就是主要想法应该还是支持房地产项目，但不一定支持房地产公司，以确保资金闭环使用，能安全回收。

效果依赖终端购买能力

种种支援措施，效果将如何？

中国人民银行调查统计司原司长盛松成指出，《通知》对房地产行业提供的金融政策支持融资渠道多，既有房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资；金融工具也多，既有对存量融资合理展期、不调整贷款风险分类，还有房地产企业债券发行增信支持，以及支持金融机构发行房地产项目并购专项债。

但是，对于房地产行业来说，仅是充足的资金显然并不够带来行业的复苏。

该人士认为，对于房地产企业来说，资金是一方面，但是核心还是要靠销售，所以最关键的问题是终端可支配的购买能力是否足够。

一位银行人士也持谨慎态度，虽然目前各大行给出的授信额度很大，但授信跟真正提款使用还是不同性质。目前看来，这些动作更多的是表态为主。

根据克而瑞统计的数据，近年新房市场的销售受到一定冲击，11月前三周合计不及10月前三周之和，跌5%左右，市场持续承压。可见目前销售端回暖尚需时日。

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