疫情发生早期，NMHC（美国长租公寓委员会）联合五个领先物业管理软件供应商，设计了一个衡量租户按时支付租金能力的系统。上期“有料内参”发布了——
本期我们继续关注。
04. 数据为头脑带来清明
房屋租赁行业详细跟踪了大量收集而来的数据。Zrimsek说，每条线索的转换成本、每份租约的价值、租金增长、入住率、空置率等数据都被细致地分析和研究。“在这里，我们发现了一个新的分析基准。在以往，这个基准从未被纳入衡量之中，”他解释说，“这个衡量基准的诞生源自于美国特殊的发展情况，疫情背后，经济和长租房地产行业的面临着前所未有的窘境：失业率从5%攀升到20%，又再次回归到原有水平；停工或就地收容政策存续了很长时间；供应链问题也变得棘手；当前，我们还面临着创纪录的通货膨胀水平。”
“疫情肆虐的最初几个月里，我们被迫在激荡的市场中浮沉。而一旦尘埃落定，行业就需要转换攻势，主动适应这些新的变化。我们还要继续出租公寓，我们不得不投身于自助旅游、电子租金支付、执行紧急工作指令之中。新常态的源自于技术的适应，它的出现也使其影响范围不断扩大。这样的新变化将对运营产生持久而深远的积极影响”
Waterton的运营执行副总裁Stephanie Brock，曾是丹佛的McWhinney公司的多户住宅高级副总裁，她认为NMHC租金支付追踪器 “是一个非常有价值的工具，它的出现也是对行业努力的一种肯定。我们经营着一个全国性的投资组合，所有的市场情况都不尽相同。通过对数据追踪分析，我们深刻地领会到了掌握租户情况的重要性。这些 告没有过分渲染背后的情绪，而是向大众展示了冷静客观的数据。”
房地产商业分析公司的联合创始人兼首席执行官Donald Davidoff很赞同这一观点。他解释说：“NMHC租金支付追踪器是一套非常有用的数据分析工具。特别是在疫情蔓延的最初的几个月里，恐惧蚕食着人们的理智，早期的数据真的有助于防止人们做出过激的反应。”Davidoff说，在参加一系列跟踪新冠疫情影响的线上圆桌会议是，他经常采用这些数据来佐证自己的观点。”NMHC租金支付追踪器为我们提供了宝贵而真实的数据，使人们能够拜托出恐惧对精神的操控，直面现实，从而作出反应。“在危机的重压之下，作出科学的决策没有那么容易，这些数据为我们昏沉的头脑带来了一丝清明。”
05. 经常性接触用户
NMHC租金支付追踪器提供的信息成为了经营者们在经济复苏的第一年或更长时间内进行讨论的基石。在该项目执行过程中，NMHC及其追踪器合作伙伴接待了许多来自领先的多户住宅公司的23名高管，共同讨论他们在 区层面的经历，分享他们应对挑战的经验。
全国各地的业主、运营商与居民都开展了密切合作，寻找共赢的策略，帮助行业双方共度难关。采取了包括延长付款期限、增加还款选择、免除各种费用、提供按月租赁计划在内的多个以居民为本的举措。全国有多家物业管理公司设立了租户救济基金。其中Camden向有需要的居民发放了500万美元的资助金，这些款项中大部分是由公司员工自己出资的。Zrimsek激动地说：“很高兴看到运营商对租金支付的态度变得更加宽容，他们通过尽力为居民提供帮助的方式来减轻他们付款的负担，向艰难求生的人施以援手。这创造了一个双赢的局面。过去，他们的同理心似乎仅限于那些正在交纳租金的居民，但现在他们看到了人们的挣扎。显然，这种包容和理解已经延续到了今天。”
“危机时刻，专业物业管理人员挺身而出，帮助租户和他们的 区，这着实令人钦佩。在立法者努力通过经济刺激法案和增加失业救济的同时，房屋租赁行业为租户提供支付优惠、延期付款和制定新的付款计划是帮助居民的必要手段。” Allied Orion Group的Rivas说，他的公司致力于与租户共渡难关，而同情心是合作的关键。“我们的团队投入了大量的时间和租户进行联系，并保持密切的沟通，然而，当人们对疫情下的影响不再敏感时，这不仅对于行业来说是一种挑战，而且还占用了为房产做其他事情所需的资源。”
06. 重塑公共叙事
Camden的Baker解释说：“我们必须用事实说话。虽然经济遭遇了窘境，但实际上我们的收款只下降了几个百分点。如果没有清晰的数据，更多的错误信息可能会导致州和地方政府做出过度的反应。我相信，这些信息描绘了行业真实的发展图景，并有利于行业对许多市场中的拖欠情况进行适当的管理。”
2020年，联邦授权禁止业主以不支付租金为由而驱逐欠款的租户。Zrimsek说，“许多媒体人当时不得不学习和了解租金的支付方式。租金在每月1日到期，但由于有周末和节假日，这并不总是‘真正’的最终期限。”
Parsons说，我们比以往任何时候都更注重消除繁琐手续和减少其他由NIMBY驱动的对新租赁住房建设的障碍，也比以往任何时候都更注重推行可负担住房资金的政策。
Zrimsek说：“最终，NMHC租金追踪计划显示，市场上的租金支付情况非常正常，经营者们无需恐慌。数据显示，拖欠租金人群确实有所增加，这也向政府展示了对租金提供财政支持的需求。”
“像刺激经济和增加失业救济这样的举措，有助于租客保持必要的收入来管理资产，同时这些资产也不得不购买未列入预算的用品，如个人防护设备，清洁服务和健康政策标志等等。”
Schwartz说，随着CARES法案的游说正式启动，“这是向世界展示保护租户家庭重要性的宝贵机会。它提高了政府的失业救济，帮助许多租房者有容身之所。”
CARES法案除了涵盖以上内容以外，还涉及租金暂缓条款，支持那些拥有GSE赞助的贷款的人。“幸运的是，需要它的人不多。” Schwartz说，“ ERAP的出台也极大地帮助了租房者。”
NMHC政府事务高级副总裁Cindy Chetti也有类似看法。她解释说：“从大流行伊始阶段依赖，我们就一直与立法者保持着交谈与合作。在此过程中，NMHC租金支付追踪器一直是我们最为得心应手的工具，它直观地展示了直接援助、失业保险和租金援助等联邦计划在使人们有所居方面所发挥的关键作用。
07. 展示行业的韧性和力量
在讨论数据结果时，追踪器的合作伙伴常常会注意到一些有趣的现象：全国不同地区根据经济多样性、极端天气事件和公共政策的采取的措施是迥异的。Harrington解释说：“很明显，在早期一些区域受到的影响与其他区域完全不同。”
“许多主要的沿海门户城市从早期开始就面临着重大的租金收取挑战，随着时间的推移，他们的恢复过程也最为艰难。其他如许多位于中西部或南部的部分地区市场，在疫情肆虐的不同阶段经历的挫折比较小。这些地理差异趋势在整个租金支付追踪项目中持续存在。”例如，驱逐禁令被证明对租金收取有重大影响。这样的政策的出发点可能是好的，但也在无形中加剧了业主的财务压力，特别是当他们驱逐令将继续延续时，打击可能会更加沉重。
Francisco说：“我们从所属基地听闻，一些租户采取了等待和观望的方法，没有意识到他们的债务实际在等待中不断增加。再加上租房者不了解甚至不知道有租金减免援助，他们无法切实体会到这些资金的带来的利好。最终，“坐以待毙”导致一些业主每处房产有高达数万的租金收缴缺口。” RealPage前首席经济学家、现任第一副总裁兼IPA研究部全国总监Greg Willett也强调了不同地域市场的不同结果及其与政策的关系。“当你的目光搜寻有最多租户错过租金支付的市场时，你会发现西雅图和波特兰是租户利用政府救济现象最密集的地方。”
然而，尽管数据能够显示哪里有需求，哪些政策能更有效地帮助那些困顿的人，但追踪器的结果也表明，机构或投资级市场的交付表现在很长一段时间里都明显优于更广泛的多住户市场。“当新冠疫情刚刚袭来时，经济急剧变化，很明显，行业以及领先的政策制定者、媒体和金融机构迫切需要一个统一的、值得信赖的指标来指引未来的方向。”NMHC总裁Doug Bibby说，“在我们的数据供应商合作伙伴强有力的支持之下，NMHC租金支付追踪器成为了这个关键指标。在过去两年多的时间里，它向世界展示了行业的韧性和力量。”
ICCRA年终重磅研究成果——《中国住房租赁市场蓝皮书·2021》正式发布，扫描下方二维码即可获取 告全文。
声明：本站部分文章及图片源自用户投稿，如本站任何资料有侵权请您尽早请联系jinwei@zod.com.cn进行处理,非常感谢！