创业，到底去哪里？

人、流量、价值

与东京还有一个重大的差别就是：上海与其周边其实是有大量空地的，但是却没有持续的连成城市片。这就要聊聊为什么城市摊大饼没有摊的那么快/p>

2014年，中央和国务院发布了《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》。在这个顶层文件中，中央提出：特大城市要适当疏塞经济功能和其他功能，劳动密集型工业向外转移，加快产业向中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向，有重点的发展中小城镇。促进大中小城市协调发展。

换句话来说，就是一线城市、省会城市、大城市，不能再吸金了。把你们的卡路里让给中小城镇一些。想法初衷是好的，但是与实际的情况确实有违和感：

1、有限的用地指标多倾斜到了中西部，沿海的征地指标很少，与自身的经济体量不想匹配。比如，上海看地理地图，好像不缺地，实际上是缺的征地指标。

2、产业向中西部或者中小城镇输送，土地是便宜了。但是人才、配套政策、金融政策、当地政府的执政能力，软环境。这些都不是中小城镇短期可以改变的。结果变成了一些轻工制造宁可去东南亚，也没向中西部转移。再或者，很多中小企业宁可在大城市周边转型，也不把产业迁入中小纵深城镇。

在这个指导政策下，2013年到2018年，中国十大城市，还是增加了1100万人。产业没下去，人怎么还是上来了/p>

其次，如果上海拿到了指标，到底是放在苏沪、浙沪之间的空地，还是放在城市内或者城市边上开发得哦，指标是按照城市给的，弥足珍贵。你要是领导，还是放在城边上配套跟得上的地方还是放在远郊怕卖地的价格就帮助领导用脚投票了。

所以，上海这张饼，涨的也不快。也就是一年一公里向外扩。西边到了九亭西边一点了。划重点：城与郊转换那一刻，周边房子涨的最快哦！

2018年，国务院办公厅出台了二份180度的新办法：《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》和《城乡建设用地增减挂钩结余指标跨省域调剂管理办法》。

用白话讲讲就是，给大城市松绑了。大城市不是没指标么，好！到贫困地区买地去。贫困地区，把宅基地、经营性用地都复耕，然后指标卖给大城市。这个就是现代版“飞地”来历。解锁了土地的指标，大城市将迎来更多的发展机会。城市的发展核心因素：还是人和地。

除了京、沪两个限制规模的城市以外。中国2线以及强2线城市，将迎来巨大的发展机会。楼市么，小城市全面日本化，大城市全面香港化。3到18线城市，持续输出人口。小城镇的房子可能沦为消费品而非资产了。

北京在减脂

魔都有的，帝都一定有；魔都没有的，帝都还是有；万般财富，源于帝都……

中国经济貌似只有两架真正的马车，一匹叫“外贸”，一匹叫“投资”。

外贸，不用解释，欧美给单子，产品我来造，外汇国家要！

投资，更不用说，超级铁公基，消化过剩产能力，增加GDP！

外贸和投资，都造就了大量的工作机会和GDP拉动动力。论质量，好像还是外贸更高。投资这匹马的夜草哪里来的，这里不深讲，反正财政是赤字的。

南方沿海，改革开放之后，以江浙沪、广深珠为核心，民营经济不断在追上来。地方民营经济的增长，带动了地方政府执政理念、官员素质、以及经营环境的巨大改变。

杭州从20年前的旅游城市，一跃成为中国互联 圣地之一。不信的话，到杭州坐坐地铁。整个车厢的平均年龄要比上海、北京小8岁。各种园区，感受到了深圳南山区的年轻活力。

汉、成、渝，似乎也抓住的产业转移的红利。从华东和华南迅速招商引资。不管被称为九省通衢的武汉，还是西部双塔的成、渝，纷纷进入了中国十大城市。

2019年的一大主题就是“抢人”。人才引进，历史由来已久。但是过去都是服务高端人才。从未像今天一样，放下身段抢更广泛的年轻人群。城市之间的竞争压力与日俱增。一边是老龄化的困扰，生育热情不足（造人就是爱国！）；另外是高铁和航空的普及，人才的流动变得更加的容易，稍微有点追求的城市，不免为未来未雨绸缪一下。

创业者，去哪创业/p>

多金的地方。

这些城市最大的特点就是有钱，容易拿到投资，也更容易在城市的生态和行业细分中找到需求和盈利模式。而如果你到那种人均存款倒数的城市，无论做消费，还是to B，都可能没有大势的助力。这里还有一些口碑不好的，营商环境恶劣，法治文明没有提高上来的地方。好不容易来条鱼，关门打狗，在今天也是时有发生。

各地上市公司也是个很好的X光机。无锡、宁波可能会吊打中心级别城市西安和郑州。钱和人，早就习惯了用脚投票。哪里法制健全、政府服务意识好、营商环境便捷，最终就会有强者越强，弱者越弱的马太效应。民营经济越发达，越吸引人进入，资产价格也就被推高。过去十几年看的是京沪深房价的一骑绝尘，紧跟着增长最快的就是2线和强2线城市。

3到18线城市怎么办0年市场化开始，浩浩荡荡30年。很多软的硬的环境，不是一天形成的，积重难返。惯性的使然，年轻人一定会继续从弱的迁移到强的，从中小城市，农村向1-2线省会和大城市涌入。

中国的大城市人数会越来越多，或者说现在还不够大。3-18线人口越来越少，你的房子该怎么办是一线二线赚钱，回老家县城造楼买房么/p>

另外，如果去大城市，目的不是趁着年轻赚钱，而是为了定居。年轻的985和211第一天落地一个城市就要想到这一点。某些外表光鲜的城市，其实和日常生活也没啥关系，五光十色的大楼，做背景拍拍照，拍两个月最多了。

当下有没有首付款先不说，至少城市找得到工作，有机会买房，户口短期内能拿到，这些才是中期需要考虑的。所以我建议大学毕业，第一件事，先选城市，再选工作。你的目的是留下来，而不是做个三年的过客。

年轻无敌

中国名义上有三个圈，京津冀、江浙沪、广深珠。其实是一个北京+长三角和珠三角。北京先摘除在外，这个城市太特殊了。珠三角看来长期超越长三角已经没有悬念。按照中国城市65岁以上老人来看如下：

个人房东和二房东，历史上存在已久。所以有人把租金上涨归咎于品牌公寓抢房子。其实品牌公寓在这个市场上的占比非常低，几万间房子啊，品牌公寓才占多少本掀不起涨价的风浪。

而且长租品牌公寓也是一脸委屈：运营成本这么高，还有管家服务、重新装修，其实一直都亏钱。这次疫情这么一搞，连行业老二都危险了。

更多的原因，还是政策和市场的调节作用：

1、群租房大整顿。

2017年之后群租房成为整顿的重点。很多只租的起群租房的基层劳动者一夜之间没有了住的地方。北京那一年还出现了人口负增长。表面上看人口少了，市场应该租金下降。

其实本质不是这样，“住”是刚需。整顿的隔断房、群租房之后，大量的基层蓝领、白领其实没有离开北京而是承受更多的租金进入了正规租房。这样使得租房需求激增。

2015年拆违任务是1500万平方米；

2016年拆违任务是2979万平方米；

2017年拆违任务是5989万平方米；

2018年拆违任务是4000万平方米；

北京的房屋建筑总面积也就是9亿平方米，一年拆掉6000万平米的违章建筑，相当于每年拆掉全是1/14以上的房子。租房市场的最底层密度最高的空间被拆除，而公租房或者其他形式的供给并没有增加，房租上涨就成为必然。

所有市场价格都是反映市场的供给双方的需求。重点城市的住宅的指标不多，可租赁的空间只会更少。让价格平稳，一是合理安排保障或者公租房的位置和供给。二是发挥二房东和品牌公寓的效能。

其实二房东和品牌公寓是加速市场效率的。

如果市场上没有专业二房东输出管理能力，那么很多空房就在市场中消失了：这么低的租金回 率，房东这么忙，空关着行不行/strong>

2019年4月8日，发改委下发了一份重磅文件，全名叫做：《2019年新型城镇化建设重点任务》，啥意思/p>

中国分这几种城市，城区人口：

• 特大型城市：500万~1000万；

• I型城市：300万~500万；

• II型城市：100万~300万；

以上的这些数字是排除了城市所属的地市和农村地带。完全指的是城区人口。重点任务明确了：

• 城区常住人口100万至300万的大城市要全面取消落户限制

• 城区常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制

这意味着，在I型和II型城市完全打破了以前的户籍制度。之前的思路是，城市越发展越快，你们慢点，等等小城镇。走了4-5年，发现不对了。历史2000多年的农耕，神州大地最大的人口散落来了2000多个镇和20000多个乡村。但这些地方经济产业是没办法追的上大城市的，反而人口都来进入了大城市。

II型城市近乎于无门槛。那这里还是有优先劣后了，靠近核心城市、特大城市100公里以内的富裕II型城市将迎来更多的入住新人。比如长三角三小金刚：苏、锡、常这都是非常值得考虑的。

那么I型城市呢，文凭就是房票。985、211，抓紧选择有发展的城市落脚。也可以从冯斯基版本的中国十大城市就近、就喜好选择。

那么对于特大型城市，京沪看来限人口总量；深圳，现在是一线中唯一开口子的地方。

相比于京沪的高冷，南国的风貌似是温暖的。

参考文档：《中国城市大洗牌》