问答307期
问：融创南长安街壹 新推三栋楼，怎么样？
答：虽然融创的整体资金依旧紧张，但这三栋楼的热度非常高，既是老盘，又是现房，价格很期待，就看批多钱了，大概率和同小区二手倒挂；
在安置房旁，但是完全分开的，三栋楼的小地块，最小面积82平，最大129平，非常刚需，户型上点板式的老产品，南向面宽一般，格局中规中矩，现房状态毛坯交付，小区的公区景观都做的不错；
（待售楼栋现房实景）
地块位置也挺好，南边是学校，北侧有公园，西侧地铁口，韦曲南周边商业氛围浓厚，人气十足；
对于预算不多，现房，低价，地铁口等有巨大吸引力，就看备案价和登记时间了！
问：紫薇西棠和融创南长安街壹 怎么选？
答：南长已经介绍过了，现房低价地铁口优势，配套成熟，关注度高于紫薇，受众定位也不太一样，融创吸引的是看重价格的全城客户，毕竟也是最早的 红盘，摇 从头到尾，如今价格不涨，人气不会差，现房也避免了交付的担心；
西棠的受众更偏向于高新周边打工人，一路之隔软件新城太贵了，看得上买不起，高新急需外溢区域，价格低，距离近，必然一分钱一分货，配套和地段还是和高新有差距；
（紫薇西棠备案价）
但好在两年半价格几乎没涨，和周边新房，二手都有倒挂，对于周边上班的刚需自住，性价比很高，同样预算可以买到更大面积；
受众和小区素质上，南长稍高一些，紫薇性价比很足！
问：西安这一批备案价良心，为啥不早放出来？
答：原本以为主城区没有老盘，大家要么高价买新房，要么去新区，但市场不好的时候，主城区盘一盘货，还是能供出来不少房源的，西棠，南长，中央公园，万象春天，御锦城都属于这类；
（近期备案价小区名单）
由于拿地早，和周边新房都会有价格倒挂，虽然土地年限短了一些，但在房价面前都可接受，登记平台数据都还挺亮眼，最大的卖点就是价格；但这类房子相当于池塘的鲶鱼，市场好的时候，放出来会影响别家销量；
市场一般的时候，放出来吸引大家关注度，提升市场信心，虽说老盘越来越少，但西安主城区还是有上车机会在的！
问：过往利率执行当下利率的可能性？
答：其实很难，目前没有任何消息，这就和当年高价买房， 如今降价了，让开发商主动退钱一个道理，去年的时候，各方面原因，银行贷款紧张，利率不断拉高，很多人都是5.88的首套房入场，二套超过了6；
今年市场低迷，贷款的人少了，利率一降再降最低到了4，对于去年贷款的必然是亏了，但贷款合同已经签了，约定多少是多少，除非银行放福利，主动割肉，要不不可能执行当下利率；
这里面的利息收入不是一点点，但想开点，去年利率高，但很多人买的房价低，如今利率是低了，但房价普涨，利率高低从来不是决定是否买房的决定因素；
如果真有一天高利率都按照当下利率执行，那真的是太阳从西边出来！
问：西安什么时候可以支持商贷转公积金？
今年以来，全国已经有近20个城市推行商转公，即借款人由向商业银行偿还贷款变为向公积金中心偿还贷款，商转公一个前提是，两者的利率相差不大，对于商贷一直处于高利率的情况，公积金账户的存量也不足以支撑；
在已经开放的城市里，也会要求商转公贷款优先满足缴存公积金职工首套刚需住房需求；
还有关键一点，商业贷款是银行的自营性贷款，银行要考虑到自身的利息收益问题，如果将债权转让放开，肯定会影响到银行的收益，所以还要看银行是否有将债权转让的意愿。
问：手里80万现金，想改善，但首付要六成？
答：西安对于二套房置换政策其实不太友好，一方面最低四成首付，大面积6成首付，利率也不低，很多银行执行认房又认贷；在全国别的城市，已有二孩家庭，再买一套，首付比例是30%的政策；
今年的528，819新政其实还是主力保护刚需，但刚需在当下购买力确实跟不上，很多也没购买意愿，市场上看房的，改善居多，但却面临二套利率高，首付高，置换二手房卖不掉的难题；
80万首付，付六成，可选范围太窄，要么小面积，要么远郊区域，都达不到改善的目的，在不卖现有住房的情况下，首付预算又不够；
如果不急的话，可以等等贷款政策的放松，当下的市场，降首付比例很有机会！
问：为了孩子上学，莲湖区丰盛园可以入手吗？
答：算不上老破小，但03年的房龄也很久了，小区10月份的均价在12200+左右，对口学区是远东二小；
（丰盛园小区实景）
位置在西郊还算可以，门口一 线，旁边有学校，老城区周边生活便利，但区域发展停滞，没有什么改造进展，长期也远远不保值；
如果非远东二小不上，可以看，买个小面积，后期好转手，讲究上学，房子就得将就，二小在城西还算老牌学校，但也并非头部，或者就是去万科金色悦城的新房，居住体验和保值性好很多；
旁边的学校是莲湖第二学校和远东实验小学！
问：万象春天新推9 楼，有坑没？
答：从登记人数看，大家还是很热情的，86套小高层，登记人数606组家庭，得摇 ，最大的卖点价格便宜，毛坯15423元/㎡，最小面积99，最大126，施工进度上，已经封顶，明年就能交房；
（万象春天登记结果）
也是多年前的老盘了，胜在城南位置，周边生活方便，虽然区域前景一般，没地铁，但跟前学校，商业都有，电子城这片，除了老小区，安置房，这也算正规商品房了；
业主反馈交房多年房产证办不下来，最近的回复是小区为双桥头村城改项目，2013年取得《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》，五证齐全，2014年底交付业主，2017年，开始办理各单项验收工作；
因该项目地下车库存在超建等未按规划许可内容建设问题，导致达不到竣工规划验收条件，无法开展验收工作；
现建设单位正在住建部门办理《房屋质量安全鉴定表》，待手续齐全后申请办理房产证！
问：同区域300预算，东方传奇，海德堡，丽兹公馆怎么选？
答：在学校基本一致，户型相同的前提下，海德堡还是排在前面的，位置，配套，物业，小区环境在周边都是第一梯队，大户型居多，偏改善，但距离三环的楼栋噪音问题明显，需留意；
万科属于比较均衡的，牌子大，物业口碑好，交付稳定，旁边创意谷，地铁，学校齐全，但小区整体刚需，户型和公区等比较一般，名声在外，价格居高不下；
阳光城配套和其余两家相当，部分楼栋也有临三环问题，品牌，物业都偏弱，价格也是同期最低的，这都影响后续二手房价格！
问：保利天汇在软件新城位置算偏吗？
答：不算，软件新城已有的启迪医院，学校，省图新馆，会议中心，产业园等配套都在天汇的周边，规划的还有高新公园和地铁12 线；
（保利天汇售楼部）
保利最小128起步，中海128起步，中铁建170起步，目前对外释放的进度，天汇的价格和产品区间优势明显，本身央企又不担心交付，看房的人就很多；
户型上，相比过往天悦的拧巴户型，天汇从128开始，143，180户型都有不少创新，宽厅，赠送等还是吸引人的，如果备案价在25000+以内，还是不少人买单的！
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