大校场、小行触顶摇 ，人居森林、仙林湖、迈皋桥、南工大等多板块地块流拍！
2022年南京首批次集中卖地，终于拉开帷幕。3幅触顶摇 、3幅溢价成交、8幅底价成交、6幅流拍，结合今年的市场情况，结果倒也在意料之中。
从今天的土拍战况来看，呈现五个走向：
多个优质板块拿出压箱底好地、四大拿地变化刺激房企拿地
在市场回温速度较缓的现状下，南京今年首轮拍地总共推出了20幅地块，幅数适中，且以比较热门的大校场、城南雨花、仙林湖、江核等板块为主力，地块资质较好，同时降低土地保证金、调整地块出让条件、提高开发利润空间等，用以刺激开发商积极拿地。
拿地房企以国家队为主力
这次拿地的房企，以颐居、中建东孚、大悦城控股、中垠等国企，中海、电建等央企为主力。新进南京、生猛摘得两块地的生面孔合肥城建，也是国企（运气还不错，拿到大校场、软件谷的纯宅地）。
小型房企的身影几乎消失在土地市场上，这传递了一个信 ：行业持续洗牌，部分房企在生与死之间挣扎，地主家没有余粮了，另可不拿地，也不会拿错地。这也是一些看似还不错的地块流拍的原因之一。
板块冷热不均
大校场、小行触顶摇 ；城东流拍，人居森林流拍，仙林湖（G09）流拍，迈皋桥流拍，大厂流拍，南工大流拍；仙林湖（G07和G08）、江核、雨山路、马群等底价成交。今天的土拍，板块间的冷热不均表现明显，归根结底还是市场行情导向的结果。
大校场的触顶摇 在意料之中。去年起，板块内的新盘去化不均的情况已经显现，四叶草去化周期拉长，而机场跑道内及周边的金陵华夏中心、金地大成雅境、锦云台、金地大成汇文府等卖得还不错。这次出让的G01、G02南侧虽然紧挨着安置房，但北侧临近机场跑道核心区域，整体资质尚可，开发商争抢也不足为奇。
人居森林流拍，多少有点生不逢时的遗憾。去年上半年南京楼市火热，板块首批两幅地块触顶摇 ；下半年行情冷冻，两家楼盘首开试水的成绩不如预期。这次流拍的G06宅地，毛坯限价虽然涨了1000元/㎡，但市场尚未回暖，开发商对这个还没热起来的新兴板块观望心态浓厚。
多板块毛坯限价上调
今天的土拍，大校场、江核、软件谷、浦口城南中心等多个板块的宅地毛坯限价较之前有所上调：
大校场G02、G01，毛坯限价分别为45800元/㎡和45300元/㎡，此前板块最高毛坯限价为45000元/㎡；
江核G03，毛坯限价为40000元/㎡，此前板块最高毛坯限价为38000元/㎡；
软件谷G05，毛坯限价为39000元/㎡，此前板块最高毛坯限价为38500元/㎡；
迈皋桥G11（流拍），毛坯限价33330元/㎡，此前板块最高毛坯限价为32907元/㎡；
浦口城南中心G13、G14，毛坯限价均为29120元/㎡，此前板块最高毛坯限价为28000元/㎡；
城东马群G10，毛坯限价为31310元/㎡，此前板块最高毛坯限价为31000元/㎡……
南京楼市开启双限时代，住宅毛坯限价是房价定价的重要依据。大校场、小行、软件谷等热门板块的宅地毛坯限价有所上调，意味着未来入市，新房价格大概率上涨。同时，多板块的宅地毛坯限价上调，能够提振市场信心，为楼市回暖做积极铺垫。
利润预期增加
地块毛坯限价上调，成交楼面价却降了，房地价差进一步拉大。以大校场G01举例：
大校场G01毛坯限价45300元/㎡，触顶摇 的地价为32367元/㎡，房地价差为12933元/㎡；而去年的土拍中，同样触顶摇 的锦云台毛坯限价45000元/㎡，成交地价高达37137元/㎡，房地价差为7863元/㎡（大校场去年出让的云萃府、云锦四季、南宸紫阙，成交地价也高达3.6万/㎡以上）。对比之下，大校场G01地块的利润空间明显提升。
房地价差进一步增加，开发商的利润预期明显提高。一方面能刺激房企拿地热情，另一方面拿地房企必然会根据市场实际情况为产品做加法，“牺牲”一定的利润空间去呈现更好的产品，从而吸引购房人买单，助力市场良性循环。
这次土拍，给买房人传递的信 也很明确：
首先，国家队成拿地主力，未来楼市的开发商阵营实力更强，交付、品质等方面相对有保障；
其次，这轮楼市降温，南京各板块分化明显，开发商拿地显然是跟着热门板块走，这也对买房人在板块选择上提供参考；
最后，多个板块毛坯限价上涨，新房价格也将随之上涨，但开发商利润空间增多，未来市面上或将出现更多的品质楼盘。
南京2022年首批次集中土拍情况一览：
部分地块详情一览：
1
大校场
今天，大校场2幅涉宅用地正式出让。这两块地在哪？从地图上看，G01紧挨着复地宴南都，G02北侧是在建中的南京不动产档案馆。具体来看：
大校场G01
地块四至：东至汇景西路，南至特色街巷，西至特色街巷，北至校场大道
地块性质：二类居住用地
容积率：1.0
出让面积：16515.26㎡
起拍总价：12.8亿元
最高限价：14.6亿元
毛坯限价：45300元/㎡
成交总价：14.7亿元
拿地房企：合肥城建
成交楼面价：32367元/㎡
大校场G01北临校场大道，西侧是复地宴南都，南侧是机场河、汇景家园等。毛坯限价为45300元/㎡，未来全装修均价为46800-47300元/㎡。这一毛坯限价与临近的金地大成汇文府、南部新城会展中心G121（44998元/㎡）比，涨了302元/㎡；与大校场毛坯限价天花板比（锦云台、翡丽铂湾均为45000元/㎡），涨了300元/㎡。
回顾去年全年大校场卖的涉宅地块，高峰时楼面价（触顶成交）超3.7万。G01纯宅地触顶成交楼面价为32367元/㎡。对比来看，大校场地价有所回落、毛坯限价上涨，开发商的拿地利润空间有所提升。
我们实探发现，G01地块非常平整，体量适中，是大校场较为难得的纯宅地。地块周边还将有不少商住用地出让，未来整体居住氛围浓厚，日常消费、孩子入学等便捷。附近的复地宴南都、保利堂悦二手房成交均价在5.2-5.5万/㎡不等。
大校场G02
地块四至：东至明贤路，南至特色街巷，西至柴园北路，北至南京市不动产档案馆
地块性质：商住混合用地
容积率：1.0
出让面积：14564.2㎡
起拍总价：8.2亿元
最高限价：9.3亿元
毛坯限价：45800元/㎡
成交总价：9.4亿元
拿地房企：三金
大校场G02北侧是在建中的南京市不动产档案馆，东侧临近在建中的地铁6 线夹岗站，未来一站可达南站、机场跑道，公共出行便捷。
该地块是商住混合用地，毛坯限价45800元/㎡，刷新大校场毛坯限价天花板，未来全装修均价为47300-47800元/㎡。周边除了在建的金地大成雅境、文渊府等，还会有商住、纯宅地出让；距离机场跑道较近，未来可以享受丰富的商业、文娱配套。
这两块地的位置如何？复习一下背景知识，今年大校场的五大分区正式上线，待出让的大校场G01、G02地块位于中央活力住区内，紧邻中央商务区和机场河，区位较为优越。
同时，这里也是大校场的创新街区，不动产档案馆、全民健身中心、地铁、商场等配套齐全，并以“小街区 密路 ”的模式，让人与城市的黏性更强。
地块全景实拍，两块地之间是在建中的15班中学以及30班小学
学校已封顶、外立面基本完成；北侧在建的住宅为金地大成雅境
略微不足之处在于，两块地南向是有着十多年房龄的汇景家园小区，城市界面较北向的机场跑道核心区要逊色一些。
2
雨花
这次，雨花迎来三幅宅地出让，分布在软件谷、小行、人居森林三个区域。其中，人居森林的G06地块因无竞价流拍。
小行G04
地块四至：东至规划二路、南至规划一路、西至现状、北至软件大道
用地性质：R2二类居住用地
出让面积：26602.62㎡
综合容积率：1.0＜Far≤2.8
起拍价：18.1亿元
最高限价：20.7亿元
毛坯房限价：39000元/㎡
成交总价：20.8亿元
拿地房企：万科
成交楼面价：27924元/㎡
该地块位于小行板块，是小行板块的第一块双限地块，同时也是继仁恒城市星光（2019年出让）之后，再次出让的首幅住宅地块，与河西一街之隔，紧靠软件谷、雨核，G04地块的优势是摆在台面上的。
从地块现状来看，G04地块呈长方形，地块较为狭长，面积不大，旁边是规划中的道路和地块，在大面积不规则的空地包围下，G04地块目前的位置并不太好找。
除此之外，G04地块紧邻软件大道，被机场二通道、宁芜铁路、凤台南路包围，优势是交通便利，自驾可通达全程，劣势是噪音的影响不可避免，对未来新房的隔音效果要求比较高。
将目光放大至整个板块来看，G04地块所处的小行板块，是被两侧交通要道形成的夹角，就是在这个夹角的位置，左手跨过凤台南路是河西新城科技园，右手越过软件大道便是软件谷，通过地铁10 线小行站，去往两个板块也非常便利。
在很多以靠近河西、软件谷为卖点的板块中，小行板块算是拔得了头筹。
目前，在这个夹角内，仁恒城市星光已经收官，旁边的仁恒G60即将上新，除此之外，并没有其他住宅小区，在其小区底商完工、开业之前，日常生活要依赖软件大道另一侧，菊花小区、恒大华府等底商。
软件谷G05
地块四至：东至迎江路、南至横一路、西至凤翔路、北至凤翔路
用地性质：R2二类居住用地
出让面积：34941.34㎡
综合容积率：1.0＜Far≤2.8
起拍价：24亿元
最高限价：27.5亿元
毛坯房限价：39000元/㎡
成交总价：26.2亿元
拿地房企：合肥城建
成交楼面价：26780元/㎡
雨花G05地块位于铁心桥街道徐工片区，地块旁边还有多幅待开发的土地，诸如迎江路、凤翔路等均已和主干道联通，可直接通往绕城路、安德门大街、数字大道等。
G05地块的毛坯限价在3.9万/㎡，与去年出让的龙湖中铁宸阅府、华发美的云筑（毛坯限价3.85万/㎡）相比，小涨约500元/㎡，未来上市价格，或许可参考华发美的云筑，均价39398-40600元/㎡，搭配3500元/㎡升级装修包。
从实探来看，G05及周边地块均已平整，并铺上了绿 ，道路通畅，四周围挡也早已竖起，处于随时可开工的状态，对于开发商而言，减少了很多前期施工的准备工作。
从地块上空可以看到，越过绕城路便是中兴人才公寓、华为研究所、楚翘城，不远处数字大道的另一侧，是在建的华发美的云筑、秦淮新河，以及可望见的将军山，地块在小范围内的配套还是非常可以的。
3
江核
今天的土拍，让江核正式进入毛坯限价4万/㎡时代，关注度和话题度很高。来看看地块详情：
江核G03
地块四至：东至规划道路，南至规划道路，西至规划道路，北至广西埂大街
地块性质：二类居住用地
容积率：1.0
出让面积：48004.58（含仅出让地下空间2910.12）㎡
起拍总价：22.7亿元
最高限价：24.9亿元
毛坯限价：40000元/㎡
成交总价：22.7亿元
拿地房企：颐居
成交楼面价：25169元/㎡
江核G03在广西埂大街以北，由NJJBd010的11-06、11-08两个子地块构成，具体位置如上图。
去年9月，核中核中铁建G19毛坯限价一跃涨至38000元/㎡，还没待大家消化回味，G03毛坯限价已经站到4万/㎡大关了。为什么G03能这么“贵”？经过实探，锐评君发现：
地块整体资质较好，容积率相对低。
回顾近一年来核中核出让的地块，晴翠府、晴樾府、龙湖天璞、中铁建G19等多为商住混合地块，且体量大小不一。即将出让的G03是难得的纯宅地，分为两个子地块，体量适中，非常优质。
地块方正平整，周边的城市界面较为统一，开发难度较小。容积率为2.0，与悦辰府、晴翠府、龙湖天璞等相比，是区域里容积率最低的一块地，未来拿地房企会不会做小高层甚至多层产品？不妨一起期待一下。
地块所在的位置优越，生活配套齐全。
不负核中核的位置优势，未来G03可以享受齐全的配套。交通上，临近浦滨路、广西埂大街两条主干道，周边有在建的地铁4 线二期浦江站、在建地铁11 线商务东街站；教育上，有鼓楼幼儿园、健康城育英小学、南京一中江北校区高中部等；医疗上，商业上，卓悦汇广场、华润万象系等在建中；日常娱乐休闲，附近还有江北图书馆、江北美术馆等可去。
这里作为江核最早开发的区域之一，已有华润国际 区、绿地海悦等住宅小区交付，今年6月，悦辰府也将迎来交付。与G03一街之隔的晴翠府，在售面积约112-143㎡的新房，全装修均价约3.7万/㎡，另有3100元/㎡升级包可选。
4
浦口城南中心
浦口城南中心有三幅地块出让，其中，位于城南河北岸的G13、G14地块毛坯限价均为29120元/㎡，较区域此前最高的28000元/㎡，涨了1120元/㎡。
浦口城南中心G13
地块四至：东至浦滨路，南至康健路，西至现状，北至现状
地块性质：二类居住用地
容积率：1.0
出让面积：15247.26㎡
起拍总价：5.2亿元
最高限价：5.9亿元
毛坯限价：29120元/㎡
成交总价：5.2亿元
拿地房企：大悦城控股
成交楼面价：17052元/㎡
浦口城南中心G14
地块四至：东至现状，南至康健路，西至新南路，北至现状
地块性质：二类居住用地
容积率：1.0
出让面积：26031.3㎡
起拍总价：8.9亿元
最高限价：10.1亿元
毛坯限价：29120元/㎡
成交总价：9.1亿元
拿地房企：大悦城控股
成交楼面价：17479元/㎡
从实探来看，位于城南河北边的浦口城南中心G13、G14地块相邻，在浦滨路和康健路交汇处，地块平整，便于后期的开发。
两幅地块北侧，是规划中学用地和宅地。G14地块西侧、沿着浦云路布局的，依次是在建中的正荣润棠府、望江悦府、滨江嘉品、天悦锦麟。
与浦口城南中心仅隔一条浦滨路的青奥板块，已交付的金地风华国际、中海左岸澜庭等住区，规模与繁华初现。
金地未来学校也已投入运营
5
仙林湖
仙林湖出让的三幅地块位置相当，均位于地铁4 线仙林湖站一侧，与纯新盘中海观文澜距离不远，基本上可以共享周边配套。不过，G09以流拍告终。
仙林湖G07
地块四至：东至现状，南至现状，西至白象路，北至广志路。
地块性质：R2二类居住用地
容积率：1.0
出让面积：16675.65㎡
起拍总价：8.95亿元
最高限价：10.15亿元
毛坯限价：34000元/㎡
成交总价：8.95亿元
拿地房企：电建
成交楼面价：20643元/㎡
仙林湖G08
地块四至：东至现状，南至现状，西至白象路，北至现状。
地块性质：R2二类居住用地
容积率：1.0
出让面积：32753.97㎡
起拍总价：17.5亿元
最高限价：20亿元
毛坯限价：34000元/㎡
成交总价：17.5亿元
拿地房企：电建
成交楼面价：20549元/㎡
首先从地块位置来看，仙林湖G07、G08，两幅地块相互临靠，和纯新盘中海观文澜位置距离不远，地铁4 线仙林湖站就在地块一侧，同时仙林湖公园、仙林万达茂、金鹰湖滨天地、2 线经天路站都在附近。
另外，板块内还有玄武大道、智谷大道、栖霞大道等主干道，江苏生命科技创新园、南京京东方、中电熊猫等产业，总体来看，各项生活配套趋于完善，整体的居住氛围比较浓厚。
其次是地块本身条件，2幅地块的毛坯限价相同，容积率相同，体量都不大且相互临靠，未来2幅地块所打造的产品，或许也比较类似，小范围内的相互竞争，能给房企带来更多的刺激，相互比较才能做出自己的独特性。未来能够打造出什么样的产品，还是非常值得期待的。
最后是价格，以距离地块位置最近的中海观文澜为例，含包放风价预计3.8万/㎡，其中升级装修包为2000元/㎡，升级包三大件为大金中央空调、百朗新风、博世地暖，厨房有方太抽油烟机+灶具+洗碗机、铂浪高的大单槽台盆等。
未来这2幅地块的上市价格、精装包标准等，或许可以参考中海观文澜。
你可能还想看……
点分享
点收藏
点点赞
声明：本站部分文章及图片源自用户投稿，如本站任何资料有侵权请您尽早请联系jinwei@zod.com.cn进行处理,非常感谢！