成交增多，行情上涨！南京这小区环境一般，租户众多，却胜在……

前两天，我们写了铁心桥的商品房，但是有 友提出希望也能了解一下周边安置房的情况。

作为很多外地来的年轻人在南京的第一个立足地，铁心桥本身距离主城区不算远，房租也没有想象中昂贵，又充满了烟火气和市井气，很适合许多年轻人进入 会用来过渡的地方。加上这边有不少的安置房小区，确实很受刚需客的青睐。

我去实探的时候，其实也路过一个安置房小区——翠岭银河。至于去这个小区的原因，是因为我从中介处获悉，它是除了春江新城之外，铁心桥今年二手安置房成交最多的小区。春江新城成交量大很大程度上是因为在售房源多，目前至少有一百多套在售。

那么，翠岭银河又是因为什么优势使得二手房行情大好呢？索性，先去看看小区环境。

小区环境一般，租户众多，但胜在生活氛围浓厚

翠绿银河其实距离莱蒙水榭阳光很近，两者只有一站公交的路程。所以，从交通来看，坐公交到1 线和S3 地铁站差不多也有近20分钟的时间。

整个小区被分成两个园区，A区和B区，两者仅间隔一条小路。

由于是安置房，这边的物业管理相对宽松许多，保安只是对进出车辆进行管制，业主进出自由，所以我很轻松的就进去了。

正如开篇我提到的铁心桥由于房租便宜，生活方便，所以集聚着大量的外来人口。果然小区门口的公告栏上贴满了出租房源的纸条。我仔细看了一下，这边房租的价格对比市中心，确实便宜不少。

A、B区的整体环境差不多，只不过A区多了一个幼儿园。

小区虽然有地下车库，但目测车位应该严重不足，所以主干道上都停满了车辆，显得园区稍显混乱。

园区虽然有一些绿化，但看上去不曾打理过，很多地方长成了杂草。

整个小区老年人挺多的，所以小区也开辟了一处健身休闲场地。

很多安置房小区相比于维护环境更在意生活便捷度，因此小区每栋楼下几乎都设有晾衣栏杆。

小区大部分楼栋单元门都是关闭着，仅有个别单元门敞开，这一点做得不错，但是楼道就相对比较简陋，不过好在都是电梯房。

虽然小区缺点不少，但是也不乏亮点：这里的楼间距比较大。我观察了一下，即便是一楼的采光，大部分都不太受影响。

从A区出来后，我也顺道去看了B区，两者整体差别不大。小区周边有一圈底商，农贸市场、超市就在家门口，生活非常方便。

买房人变多，小区行情看涨，但房源性质却有不同…

实探结束后，我也找到附近的中介，咨询了小区目前二手房的情况。据中介介绍，整个小区的体量不小，一共有41栋楼，A区18栋，B区23栋，但基本都是11层小高层。尽管很多人都默认为翠岭银河是安置房，但其实它的房源属性是有区别的，有的是拆迁安置房，有的是经济适用房，还有少部分商品房。

虽然都能上市交易，但因房源性质不同，可能最终会影响到房屋的价格。比如，如果房子是农民拆迁安置房，买卖时可以不用缴纳土地收益金，如果是经适房，则需要额外缴纳这笔费用。

据中介所说，这笔钱虽然原则上是卖家缴纳，但是因为数额不小，像50多平的小两房，可能要缴纳25-30万左右的收益金，所以卖家一般在交易时会要求8成首付。从目前在售的房源看，农拆房数量占少数。

主要是小区前段时间的二手房成交比较多，性价比高的房源都已经卖掉了。目前在售的房源不多，近一个月成交也相对较少。

随后，我查询了小区的成交记录，7月份目前只显示了一套成交，成交高峰期确实集中在之前的4、5月份，而且成交户型多以70多平的两房为主。

中介解释说，小区楼栋多为一梯三户的结构，有56平单室、64-82的两室以及88平的三室为主，以及很少的100+平户型。目前在售房源多为70平+的两室或三室，小面积户型较少，所以体现到成交上，自然也是偏大的户型居多。

365二手房 显示，小区最新的挂牌均价为22191元/㎡，总体价格表现平稳，但也能看出有小幅上涨的趋势。

对于小区价格是否有变动，中介说，从近几个月的成交价来看，没有太明显的上涨，目前成交价大多在2.2-2.3万/平左右。但是和去年年末相比，确实上涨了一些。至于上涨原因，在他看来就是买房人变多，小区行情自然就上涨了。毕竟这边总价低，虽然是安置房，但是同比岱山和西善桥，这里的地理位置和配套要好很多，自然会吸引到大批刚需客。

刚需客置业，铁心桥安置房怎么选？

但是铁心桥的安置房不止翠岭银河一个，相比之下春江新城的名气好像更大一点。对于刚需客来说，应该怎么去比较它们的区别呢？

对此，中介给出了以下维度：

交通上，春江新城靠近地铁S3 线，略胜一筹

前面提到过，翠岭银河不论到1 线还是S3 线都需要坐十几分钟的公交。相比之下，地铁S3 线算是横穿整个春江新城片区。不过中介也说，由于春江新城很大，有很多的分苑，不是每个都离地铁口特别近，具体还是要看小区位置。

学区上，两者平分秋色

对于买房人很关心的学区方面，目前两个小区都算是有各自的亮点。春江新城的学区是雨花台中学春江分校小学部+初中部。翠岭银河今年的学区出现了变动，由原来的铁心桥小学改为软件谷第二小学，据悉这是一所新学校，今年9月首次开学。中学则同为雨花台中学春江分校。

价格上，翠岭银河性价比更高

翠岭银河都是08年的电梯房，目前均价为2.2万/平，春江新城大部分都是多层，房龄多为05年左右，但目前均价都在2.3万+/平。如果不介意交通的话，翠岭银河的性价比相对高一些。

（小区部分园区均价）

最后：

其实不论是翠岭银河还是春江新城，对于真正的刚需客来说，都是不错的置业选择。在一个开车只需10分钟的生活半径里，有地铁、有商业、有学校，两房总价不到200万，还要啥自行车…