浅谈下“软件谷滨水板块”和“人居森林板块”

为什么要把这2个板块放在一起对比，是因为最近跑这2个板块比较多，而且个人觉得这2个板块从地图上看，还是比较相似的，一条秦淮新河、一条地铁S3 线、一条绕城路，连接了这2个板块。

我们先看2张图:

软件谷滨水板块

人居森林板块

软件谷滨水地块主要是由“花神大道—绕城路—安德门大街—秦淮新河”4条主干道包围，这个片区目前以数字大道分开，北侧规划完整后期有住宅、学校等设施（图中“1”的位置），南侧后期主要是产业为主（图中“2”的位置；人居森林板块主要是“绕城路——绕城高速——秦淮新河”包围在内，因为人居森林板块中间有条主干道龙藏大道分隔，根据人居森林的规划，龙藏大道以西（图中“2”的位置）要求50%的绿化用地，后期主要是以湿地、公园等设施为主，不会开发商业、住宅，所以未来人居森林项目主要在龙藏大道以东（图中“1”的位置）。

2个板块均属于雨花台区，也是目前靠近主城区中为数不多的土地资源比较丰富的板块，我们在看下面2张图:

软件谷滨水规划

人居森林板块规划

软件谷滨水板块共计8块住宅用地，目前板块在售项目有2个:1、华发美的云筑，6栋住宅，面积100平、118平和142平，均价4万左右，升级装修包3500元；中铁龙湖宸阅府，5栋住宅，面积100平、125平和143平，升级装修包3300元，2个项目毛坯限价都是38500元，上个月的22 ，图式G05地块由合肥城建竞得，毛坯限价39000元，预计本月还会出让2个地块。

人居森林板块共计有12块住宅用地，目前在售2个项目:越秀龙光.天萃，14栋住宅，面积98平、108平、113平、126平和140平，均价35422元，升级装修包2400元；铂玥江南，7栋住宅，面积99平、126平和143平，均价36000元，升级装修包3600元。2个项目的毛坯限价都是33000元，上个月22 G06地块毛坯限价34000元，上涨1000，惨遭流拍，预计本月会在出让一块土地。

目前2个板块从图上来看都是比较纯粹的，1、拆迁基本都已经结束了，没有什么钉子户、断头路之类的缺点；2、板块规划完整，所有的土地属性都已经完成，只需要连续拍地按照规划发展就可以；3、板块内部没有什么大规模的拆迁安置房或是工厂企业等影响房价的因素；4、都有自己教育规划，软件谷滨水板块规划有幼儿园、小学和中学用地，人居森林板块规划18班幼儿园、36班小学和36班初中。市政用地、公园用地、商业用地等，也都在图中所示；5、交通方面，目前地铁S3 线已经通车，多条主干道也比较方便。

2个板块也有一个共同的特点，那就是临近大规模拆迁安置房组团，软件谷滨水板块近靠近铁心桥和景明佳园2大安置房片区，人居森林更是和岱山保障房一路之隔，当然这也是在早期南京城市规划导致雨花的安置房数量比较多，也很分散造成的，目前也是在出新旧改了。

从个人来看，软件谷滨水板块因为靠近雨花台区软件谷，做为一个以2%的行政区域面积创造全市超40%的软件与信息服务业产值的位置，更是拥有超30万科技人才的板块，这个片区的发展还是比较成熟的，毕竟在南京的楼盘大家都会说“买我们这边的项目有很多是来自软件谷的”，二手房的房价就是最好的体现。

人居森林板块的概念前身是“苏宁需足球小镇”，后面苏宁因为债务问题，撤出了地块，政府重新规划土地，去年5月份“人居森林示范区”正式公布，一出世就以毛坯限价3万3价格，让人惊呼不已，毕竟一路之隔的岱山板块，彼时在售的世茂璀璨睿湾、电建名悦雅苑精装修才3万2左右，5月份第一次土拍，华侨城和越秀分别竞得G41和G40地块，而且是触顶摇 ，不过接下来的土拍，人居森林全部流拍了。个人认为，这个限价着实有点“步子迈大了，扯着裆了”。这个板块虽然距离河西南比较近，可以依托于河西南的人口外溢，但是在河西南上班的选择会比较多，以这个价格江北、雨核、江宁也都可以，远期发展最起码要5到8年才可以慢慢起来。

个人建议，着实考虑，2个板块各有利弊，个人比较看好软件谷滨水板块