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最近很多人咨询我楼盘选择问题，我突然发现很是尴尬。一直看好的高新区要么等即将面世的2.5万+项目，要么就得看泛高新，有的还得摇 。
曲江一样面临无房可选，盘盘摇 的境地。
浐灞呢？断档明显，要么看性价比高的御锦城、世园林语，但肯定还要摇 ，要么就是2万+、3万+二季度，明显发现西安一些改善的项目，都开始陆续摇 了，不少改善购房者都向我抱怨，“手里资金是够的，但看上的项目都需要摇 ，选择空间越来越小。”
如果说前两年的房价上涨“伤害”了刚需，那不断抬高门槛的主城区开发，则让改善购房者的选择空间也在不断缩小。
壹丨核心板块 机会有限
高新、曲江、浐灞、经开是主城优质新区，也是一直最受关注的板块，人人都想拥抱，可还有多少空间能够接纳这些诉求呢？
先说高新，高新一期目前以高端商办物业为主，住宅开发用地近乎殆尽，新房楼盘一只手都能数过来，住宅交易以二手房为主，是西安楼市中最先进入存量市场的区域；二期核心的锦业路板块，目前只有珺庭府在售。
正是因为区域开发步入尾声，高新如今向西、向南重点发展软件新城、高新三期。招商臻观府是苏宁云著售罄后，软件新城首个发声的项目，前不久刚开放了示范区，释放了近期即将开盘的信息，给购房者的 价在2.5万/平左右，房价“破二迎三”将成为软件新城的常态。
相比软件新城，高新三期的地盘更大，土拍相对便宜些，楼面价在6000-10000元/平左右，区域内在售高层1.7万/平，小高、洋房在1.8万/㎡、2.1万/㎡左右。从不怀疑高新的实力，但三期的开发周期无疑要比软件新城更久。
高新因供应少、价格高等因素，区域购房诉求出现了很明显的外溢现象，西三环、鱼化工业园、沣东、西部大道、西沣路、南三环等地是主要的高新外溢承载地。
曲江跟高新很像，一期新房已经绝迹，交易多围绕二手房展开，二期供出的项目，如华润九里、中海曲江大城、金地风华世家等均是摇 的改善盘，刚需项目中大华公园世家、天地源曲江香都热度更高，即便维权也降低不了购房者登记摇 的热情。
最重要是这些楼盘货量并不多，售罄后，曲江一期、二期的新房供应可能就此断档，那么就只能外溢到雁鸣湖板块。
浐灞两极分化的现象尤为明显，要么是挤破头去抢的万元盘，要么是大众难以触及的3万+顶豪，像是万科澜岸、悦湾等适合轻改善家庭的产品也出现了断档。
北大明宫板块，因中南、融创、正荣等品牌房企的进驻开始活跃起来，可严格意义上的经开腹地目前只有龙湖景粼天序在售，那么高铁新城和大明宫板块就承接了经开的外溢人群。
正是因为选择有限，二季度我们频繁看到这些主城改善项目开始摇 。
贰丨“被迫”成为高性价比楼盘
有些楼盘入市初期并不需要摇 ，多以平销为主，后来就是这样熬着熬着尽然成了香饽饽，加入摇 阵营：
华润曲江九里很典型，2018年12月该盘首开474套小高，均价1.3万/平出头，无需摇 且首开成绩一般，当天仅售出313套，去化率为66%，当时所开的2#、5#、20#-22#剩余房源充足，可选楼层较多；但到了2019年，曲江印与玫瑰园二期的入市，带动了曲江九里的热度，往后开一次摇一次，最近一次核验人数1920人，所推房源仅有128套，相当于15个人抢一套房，差别明显；
万科翡翠国宾也是如此，保利天悦高层在售时，万科翡翠国宾鲜有摇 ，当区域断供半年后，推出两栋精装高层，均价20552元/㎡，核验人数846人，近5个人抢一套房；
还有一类楼盘，从入市到当下，屡开屡摇、屡开率清：
华润悦府于2018年12月中首开入市，2019年加推三次，每次都在摇 且100%去化，即便价格较首开有1500元/平的上涨，但2.2万/平在区域价值的映衬下，并不缺购买力；
“南华润、北龙湖”，市府商圈的龙湖景粼天序自2019年初入市以来“九开九清”，不到1.8万/平的均价深受购房者追捧。
透过案例看现象，主城内改善项目频繁摇 的原因也就找到了：
一、归功于限价。华润悦府、龙湖景粼天序之所以热销，不单单是因为处于核心地段，悦府均价2.2万/平，景粼天序不到1.8万/平，这是改善项目中性价比很高的楼盘，由于备案较早，价格被压得比较低，在限价高压之下，期间涨幅也有限，甚至低于市场的合理涨幅。
二、倚仗同行衬托。曲江九里受区域高价项目带动，原本量大难销的苏宁云著在软件新城供出几宗地王后，走量迅速，目前已经售罄。
三、成熟区域、成熟地段开发渐进尾声。随着开发用地一块块减少，无论是高新的翡翠国宾，还是曲江的金地风华，亦或是曲江外延的碧桂园云顶，能够快速走量，就是周边待开发入地的减少。
当越买越远、越买越贵已成趋势时，区域内现有的楼盘自然成了香饽饽，原本的高价项目，在地价或高价竞品的衬托下，反而成了高性价比楼盘。
叁丨后期还有哪些机会？
那后期还有没有断货区域新项目补给呢？当然有，但盘点了尚未入市的重点地块，价格都不会低。
20块待入市重点地块中，有11块开发用地楼面价万元左右，高价地块多位于软件新城、高新三期，其中高科摘得地块楼面价14603元/㎡，这个价格已经与紫薇西棠二期折后的价格趋同；
本月，招商在航天摘得一宗低密宅地，综合楼面价13860元/㎡，已经超越了同区域康桥悦蓉园、大华锦绣前城售价，这宗用地拍出后，咨询这两个项目的粉丝更多了，后期参与摇 的分母势必再度扩大。
△金地城南摘地示意图
△龙湖城东摘地示意图
这两天，金地、龙湖先后在城南、城东摘地，楼面价分别为5652元/平、4735元/平，相比动辄破万的楼面价，这两宗开发用地的价格并不高，但结合周边新房价格和断货局面，后期高层价格预计在1.8万左右。
西安楼市这是怎么了？刚需盘摇 ，改善盘也要摇，新入市的盘子一个比一个贵。我很难想象后期高价盘供应出来还是一片热销，西安需要用时间换空间，用时间夯实区域发展，夯实房价。
而对于轻改善的购房者，新房实在没有就看看二手呗！
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