师姐第一次到黄陂板块看盘，印象深刻。
那是去年10月融创翔龙广府壹 刚准备开放销售中心的时候，因不熟悉路，又看和黄陂地铁站还有点距离，出了地铁之后就转了公交。
公交车绕了一个大圈，从一条蜿蜿蜒蜒的小道穿过，两旁长着野草。
如果不是看着地图，确定还在黄埔科学城，师姐都怀疑是不是穿越回农村老家了。
但，就是这样一个地方，当时楼盘吹风价近5万/㎡！那时候大壮名城还在4.5万/㎡一直趴窝。
师姐一脸问 ：就这？！就这？！
师姐当时在车上看到的路边景色
但后来的事实证明，融创翔龙广府壹 真的卖到接近5万/㎡，今年亮相的保利翔龙天汇，看样板房还要验资50万，也是逼格满满。
黄陂板块到底是个什么样的存在？
两年卖地5宗，黄陂成黄埔新兴楼市板块
继区府之后，位于科学城边缘的黄陂板块，成了这两年又一房企喜欢扎堆的新兴区域。
2019年初，雅居乐富春山居售罄，区域新货只有华标峰湖御景独撑，成不了气候。
直到2020年5月，融创+翔龙的联合体以34.5亿拿下广汕公路以北HBPQ-D1-1地块，黄陂板块才迎来了新鲜血液。
项目半年后火速上市，为融创翔龙广府壹 ，首次开盘价格约4.5万/㎡。去年下半年到今年上半年这波大火行情下，吹风价一度去到6万/㎡。直到下半年的限价，价格打回原形，最近推售6#更是以4.3万/㎡起步，回到了起点。
融创翔龙广府壹 （摄于2020.10）
4个月之后，2020年9月，保利和翔龙联合拿下了黄陂长安村旧改内的两宗融资地块，也就是现在的保利翔龙天汇，要验资50万才能看样板房的高逼格项目。
今年，黄陂板块供地加快。
4月的第一次集中供地，拿出的是黄埔军校小学旁的HBPQ-A-6地块。首次供地没有限价，地块很快就达到最高限价，进入摇 环节。
广汕路以北HBPQ-A-6地块
这个事还有后续。
据说，摇 当天，有320家企业/企业马甲到场，盛况非常。有房企为了拿下这块地，准备了60个马甲，就为了拉高中奖率。这家房企最后有没有拿下不知道，反正深振业成了最终赢家，以13.3亿的总价拿下了这宗地，扣除配建，折合楼面价27274元/㎡，与中冶长岭居的最高地价持平。
第二次集中供地，拿出了班岭路HBPQ-LD-5地块。
这次政府学聪明了，限马甲、限地价、限房价、限销售对象，谁也别搞分身，真刀实枪抢。在“四限”的严格控制下，第二次集中供地有点凉凉，推48宗地一半流拍。
即使是这样的行情，黄陂班岭路地块还是吸引了6家房企 名，最终溢价10%被中铁建以总价26亿拿下，折合楼面价24206元/㎡。
两宗地大概位置
第三次集中供地，还是有黄陂地块的身影。
这次拿出的是惠联路以东HBPQ-D1-2地块，起步楼面价2.4万/㎡，不再限制销售价格和销售对象。
这宗地位置有意思了，直接将融创翔龙广府壹 抱入怀中，且早已出现在项目的效果图中。有人猜测，地块很有可能被融创翔龙拿下，开发成项目的二期。
这几宗地与同期出让的地块相比，热度明显要高，不乏高地价、多房企围猎，也看出开发商对黄陂板块的中意，非常看好未来发展。
区域楼盘定位高端，一二手房价全部被限
经过两年布局之后，黄陂板块楼市逐渐成型，聚集效应渐显。
融创翔龙广府壹 去年10月上市，现主推建面约77/97/118/140㎡三四房，价格4.3万/㎡起。保利翔龙天汇推建面92-125㎡三四房，价格4.69万/㎡左右。
卖了多年的老盘华标峰湖御境，现在售以大户型为主，主推建面约360-690㎡的半山院子和少量建面约500㎡的大平层洋房。早就拿下预售证的它没有受到限价的影响，价格去到5.2万/㎡。
黄陂板块楼盘分布
从最新上市的两个楼盘的价格和产品定位来看，不难看出开发商的野心。
定位改善，目标中高端客户。
广府壹 最高吹风6万/㎡，保利翔龙天汇刚开始亮相时吹风价也去到6万，还要验资50万才能看样板房，将格调拉满。
要不是因为黄陂限价5万内，这两个盘的价格绝对没有现在的惊喜。
当然，这些新项目敢叫价这么高，也不是没有先例。
2018年，区域以建面129㎡以上大户为主的雅居乐富春山居一手尾货就卖到了4.3万/㎡，是科学城板块楼盘的标杆。彼时科学城的房价普遍在4万以下。
黄陂地铁站旁的雅居乐富春山居
有了雅居乐富春山居打底，新进来的开发商目标也很明确，这里就是一个高端住宅板块，户型价格当然也是此为出发点。
除了有早已在价格上睥睨科学城楼盘的雅居乐富春山居撑腰之外，区域的二手，也完全拿得出手。
在黄陂与金峰两个地铁站之间，分布着万科城、保利林语山庄、万科新里程、龙光峰景华庭、越秀岭南山畔等大型小区，多是别墅+洋房的低密小区，如万科城、保利林语山庄，挂牌价2.8-3.4万/㎡。
保利林语山庄
你要是来这里看房，就会发现整体环境比黄陂地铁站周边幽静，居住氛围浓厚，还时不时遇到几个金发蓝眼的外国人。这里的中介就曾介绍，住在这里的圈层都比较纯粹，科学城的企业高管、南方电 的职工，你看对面的越秀岭南山畔，几乎被南方电 承包了。
越秀岭南山畔
正因为板块楼市热度高，房价飞涨，被政府重点关注。在广州出台的第一批二手指导价小区中，黄陂板块所有二手小区全部中招。
一二手的价格，都被死死掐住。
黄陂板块能成为豪宅区吗？
黄陂板块敢叫价这么高，自然有它的优势所在。
首先第一个，就是环境。
古人以依山傍水居所为最佳，如今也不例外。广州10万+的豪宅，皆分布于珠水云山，有山有水几乎是豪宅之所以是豪宅不可或缺的条件。
黄陂板块没有水，但是有山。
科学城体育公园、天鹿湖森林公园、帽峰山脉等均分布在周边，放眼望去，满眼绿色。融创翔龙广府壹 就是位于牛头山下，依山而建，北向户型看山景。
在建的融创翔龙广府壹 （摄于2020.10）
当然，并不是所有有山的地方就能成为豪宅区，还得看区位。
打开地图，黄陂板块与天河接壤，沿6 线排开，一站可到天河，距离非常近，可承接天河购房需求外溢。
此外，黄陂板块位在天河智慧城和科学城核心区两大城中间，有产业人口补充，可源源不断地增加购房需求。
除了环境和接近天河这样的地缘优势之外，黄陂板块还有教育资源的优势。
整个黄陂北片区，分布着科学城小学、科学城小学北校区、科学城实验小学、黄埔军校小学、黄埔军校中学和117中学等名校。整个片区规划6所小学，3所初中，教育资源丰富。学位充足，不用担心孩子上不了好学校。
不过，黄陂板块也有自身的劣势所在。
地处天河和黄埔的交界，两不靠，东不成西不就，位置也比较尴尬。
在黄埔区的发展定位中，黄陂属于复合型居住板块，本身没有产业支撑。虽然可以依靠天河智慧城和科学城产业人口的外溢，但比较有限。
天河智慧城以高端软件、文化创意产业为主，产业规模和质量远不及国际金融城，且在地缘上还有广氮以及牛奶厂两大居住板块抢人。
东部的科学城，产业规模与质量非常高，但核心区域并不缺住宅。相较于距离较远的黄陂，科学城产业人口购房的首选倾向于交通、商业优势更明显、入市门槛更低的区府。
除此之外，黄陂板块受制于旧改的滞后，北片区被密密麻麻的村屋包围，城市面貌有待改进。
黄陂 区周边环境
从升值潜力上看，黄陂板块是弱于科学城核心区的。但区域定位中高端，追求的是更优的居住环境和居住体验，适合改善型住户。
如今，在限价的影响下，潮水褪去，黄陂板块的楼盘价格和价值更加接近。能否成为豪宅区，还有看后续的旧改改观城市界面，以及新进项目的定位是否能形成豪宅集聚效应。
不是黄陂能成为什么，而是看改造和建设黄陂的这双手希望它成为什么。
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