软件新城热门楼盘评测：天地源云水天镜

天地源云水天境测评

软件新城是目前西安高新地区最纯粹的改善型板块，区域内改善盘扎堆。软件新城作为更为纯粹的高端改善板块，备受高新一二期改善人群关注。天地源云水天境，作为软件新城目前待售项目位置最核心，地块最大，地价最便宜的新盘，他的表现究竟如何呢？

撰文 / 管子

西安热门楼盘：测试第四十波，天地源云水天境

skyline，软件新城的百亩大盘，高新人民最后的希望？

项目名称：天地源云水天境

项目地址：软件新城天谷六路与云水二路交汇处西北角

地块体量：约149亩

容积率：2.8

产品类型：高层

绿化率：35%

户型：精装高层143㎡/166㎡/193㎡两梯两户

车位配比：1:2.5

绿化率：35%

物业：天地源物业

项目区位与规划图

▍地段

软件新城整个大板块就不用多说了，是这两年的高新地王集中区，高新区改善项目扎堆的一个 红板块。相对于其他区域，软件新城采取产业学校先动，住宅后续挂牌的模式，同时软件新城作为高新区在绕城内最大的一块净地，不管是概念还是位置都算是一个非常优质的板块。

云水天境位于软件新城相对靠南的位置，相对于软件新城北侧的竞品们，他的整个地块相对独立，距离产业园，公园，省图书馆和高新会议中心更近，而且从规划图上看，天谷六路往南的住宅用地并不多，整个地块的稀缺性相对更高，未来通过天谷七路连接科技六路直接通往高新核心区木塔寺板块也会更加便利。虽然目前项目周边还有很多肉眼可见的荒地跟杂草，整体配套跟路 还不成熟，但是能感受到整个板块的生机跟氛围，整个板块在5年内成熟没有什么太大的问题。

鉴于云水天境区域现状和未来发展前景，该项目地段我打8.5分。

▍价格

虽然目前云水天境的备案价还未揭晓，不过可以从楼面价中可以看出，云水天境作为实打实软件新城出让土地中楼面价最低的项目，成本上自然占据天然优势。在ZF限价严格的情况下，自然有更充足的底气去接受指导价。目前我们根据消息得知，云水天境很可能会是软件新城第一个拿到备案价的楼盘，同时价格的话应该也不会很高。而且在5.31日西安挂出来的软件新城的地限价为2.47W，可以看出短期内软件新城的毛坯备案价应该很难超过这个水平了。

所以关于价格，如果真的能跟传闻中（2万出头）的一样的话，我会打8.5分。

▍交通及配套

软件新城目前规划有高新云巴和地铁12 线。从云巴的走向上来看，云水天境离省图书馆的距离不算特别近，直线距离大约700米左右，步行需要10分钟左右才能到达。地铁12 线的走向未知，短期内也是不现实的。而从大板块讲，整个软件新城到高新唐延路跟锦业路都是是非常方便的，基本上15分钟左右的时间就可到达，同时离三环跟绕城都非常近，理论上讲可以快速通达西安的各个区域。

商业方面，目前整个软件新城片区内缺乏大型商业，只有苏宁广场处于在建状态，跟云水天境的直线距离只有800米，等到交付后基本可以投入使用。短期内想要购物的还是只能依赖唐延路的万达广场跟锦业路的益田假日。

说到教育，那就是整个软件新城的天然优势了。云水天境小区自带11亩的四层幼儿园，离高新20小只有一路之隔，高新二十小作为高新一小软件新城直接挂牌的分校，质量先不提，名头确是响当当的，云水天境作为距离高新二十小最近的项目，自然占有天然优势。同时周边还有高新第四初级中学，教育上基本不用担心。

整体来说，云水天境周边的配套，还是比较充足，交通非常便利，离学校，苏宁广场的距离基本都在1公里范围内。

所以，关于配套，我打8.5分。

▍品质及物业

天地源作为在西安高新区深耕了多年的老牌本地开发商，自然是有自己一些独特的经验之处，尽管早期口碑参差不齐，但是结合物业以及天地源自身关系所带来的的一些额外福利，依然有不少老业主愿意买单。

回到项目来说，整体2.8的容积率，做了纯高层的规划，相比于高低配的 区，纯大平层产品自然有不少优势。从楼间距以及整体密度的情况看，整体较为规整舒服，错落式的排布也有利于保证不同楼栋的采光，并且因为某些众所周知的原因，建筑密度无法排满，部分楼栋的楼间距巨大，这样无疑会带来更加舒适的体验。最值得一提的是，云水天境是软件新城唯一没有公租房的项目，圈层相对来说会纯粹不少，也会减少后续很多不必要的麻烦。

结合对天地源早期的品质与低楼面价带来的物业预期，以及没有公租房这一亮点，我会打8分。

▍户型

云水天境作为改善型楼盘，起步面积也是做到了143㎡，只不过首开的面积只有166㎡跟193㎡。

从户型上看，相比于天地源早期老式的尴尬户型，这次云水天境首开的两个户型均做到了主流的南向大面宽舒适水平，均做了入户玄关，同时在北向做了家政间方便晾晒，193㎡做到了6.5m横厅和主卧双台盆的设计，整体舒适度更高，不足之处就是餐厅面积挤压的太过狭小，在190㎡这个面积段在面临多人聚餐时肯定会带来一些拥挤感。

考虑到由于是新 建项目，无赠送面积，综合考虑，户型方面打8分。

【综述】

总体上，天地源云水天境作为软件新城板块的核心地段，除了周边环境的改善还有待时日之外，小区内部无明显硬伤，各方面比较均衡。

我给出了总分83分的好成绩。

小编有话：

综合我们之前说个的几点，能够发现，天地源云水天境是软件新城相对最均衡，并且无明显短板的一个项目。

产品面积段很全面，143/166/193㎡，这几个面积段基本上可以把高新改善型的客群全部吸附，可以满足绝大多数人的改善需求。

整个小区比较低密，楼间距排布也相对舒服，能够照顾到绝大多数楼栋的采光，作为纯大平层产品且无公租房的设计让云水天境在软件新城居住的纯粹性跟舒适度无疑上了一个档次。

高新长期的缺货让保利天悦最近一段时间都风头出尽，但随着保利天悦即将售罄，丈八北路板块直接断供，几乎所有的改善型高新客户都把目光放到了软件新城。软件新城扎堆的改善项目会带来集中的购买力和相对高端的居住氛围。而云水天境作为软件新城最核心的位置，将近150亩的大体量，周边3KM之内教育问题全覆盖，同时品质不错的改善性纯平层无公租房的全新 区，放眼整个高新都是非常难得的。

云水天境拥有软件新城改善项目中最低的楼面价，整盘拥有更加灵活的价格空间和更加充足的利润率，这会带来相对靠谱品质。而从整个项目定来看，能看出云水天境本身跟天谷雅舍、西派国樾这种走大面积纯改善的产品不是一个路子的，基本在走一个错位竞争的方案，将高新的首改二改客户通吃。从售楼部的展示就能看出，云水天境没有打算拒众人于千里之外，反而主打性价比跑流速。他的品质不会像天谷雅舍、西派国樾那么高端，也不会像隆基泰和那样让人担心，是一个老少咸宜，非常稳妥的选择。

因此不管从居住还是投资的角度来看，云水天境都是软件新城一个非常靠谱的项目。

还是那句话，不保证观点正确，但务求观点明确。

我是今天的测评师，管子。

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