卖房者的惜售和跳价，买房者的无奈和妥协，正在不断发酵。业内人士认为，目前上海二手房市场虽然成交量不及2016年，但是情绪和当时情况类似，已有焦躁性、恐慌性入市的氛围。“越等越怕买不起，不管是不是自己的意向房源，都想抢一套。”
（小标题）学区房一月之间涨超20%
学区房是上海二手房市场的风向标，徐汇区是有名的学区房聚集地。
“去年12月中旬我们成交一套30多平方米的双学区房，价格410万元。2021年1月，同一区域同样面积的房子，价格就涨了80多万元，房东挂牌505万元，最后498万元成交，一月之间涨幅超过20%。”朱女士表示。
据了解，不止学区房，朱女士所在区域内的非学区房也在涨价，“我们地区非学区房的房源不多，但房价也涨了。”
诸葛找房数据显示，截至1月16日，上海全市二手房市场挂牌均价为58060元每平方米，比上月上涨2.82%。
从最近一周数据来看，上海全市涨价房源远远超过降价房源。诸葛找房数据显示，1月9日-1月15日，上海每日涨价的房源是降价房源数量的多倍。
（小标题）跳价、惜售，二手房陷流动性怪圈
在房东涨价的同时，目前上海二手房市场陷入流动性怪圈。
贝壳找房APP数据显示，截至1月16日，上海共有3.58万套二手房房源可供出售。然而刚刚过去的12月，上海二手房成交量逼近四万套，去年9月和11月成交量同样超3万套。
上海二手住宅成交量及同比增速
不止一位中介告诉中国证券 ，上海二手房真的要“卖空”了。“基本上卖得差不多了，库存房源一个小区能签字的就一两套。”某负责浦东三林区域的中介说。
90后刚需购房者霈霈也告诉中国证券 ，她最近一个月的周末都在看二手房，因为她对学区暂时没有需求，所以看的大多都不是学区房，以为会没有那么抢手，结果还是“无房可买”，看上的房东不愿意签字，看不上的都有硬伤和瑕疵。
一方面是因为房东本身也是置换需求，不敢卖，担心卖后买不到。上海二手房市场目前置换需求强烈，大多二手房的房东也要购置新房或者换一套更好的二手房。朱女士称：“现在的房东大多虽然把房源挂牌出来，但他们是不愿意收定金的，只接受买家看房，希望中介把买家续住，等自己摇到新房或者选好房子，再跟中介说收定金，到时候就是出价高者得。”
置换需求的房东要先买后卖，然而新房摇 颇有难度，导致其他房东也开始惜售，整个市场陷入流动性的怪圈。
霈霈称，她很多想看的房子临时都看不了，中介告诉她是因为房东想捂到春节后的“金三银四”再卖。一位在沪拥有多套房产的人士告诉中证君，其预计2021年上海楼市还会继续涨，所以本来想要卖房，但现在不准备卖了。
（小标题）焦躁性入市不可持续
上海二手房市场变成了卖方市场，一中介称：“目前房源紧张，客多房少。现在只要是房东能签字的，不跳价的，都会成交。”
“如果房东真的诚意卖房，短则挂牌当天，多则两三天就能售出，买房的客户几乎没有太多房源可以挑选。”朱女士说道，“市场上有一波恐慌的客户，我们都在劝不愿意加价的客户先不要买了，年后再看政府是否会出政策。”
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，目前上海二手房市场的确有焦躁性入市的情绪在里面，市场情绪明显过热。这是多种原因导致的，一是投资者买涨不买跌，随着上海二手房市场升温，良好性价比的房源越来越少，供求关系失衡；二是新房市场打新热度不退，但好项目又不多，只能转向二手房市场；三是人为炒作氛围开始形成，像最近学区房挂牌价格非理性上涨，单价甚至直逼豪宅价格；四则是今年农历新年较晚，本来1月应该是楼市淡季，但因为过年较晚，部分投资者透支年后需求，会在年前落实。
对于上海二手房后市，易居研究院智库中心研究总监严跃进称，有升温可能，但调控可能也会随之而来。卢文曦则判断，目前上海二手房市场已经过热，加上央行对银行发放房地产贷款设立红线，再继续升温的可能性不大，其预计1月成交量会出现下降，但短期市场热度还会有惯性延续，价格不一定能降下来。
至于调控，卢文曦称，1月-2月上海二手房市场可能会进入僵持、博弈的阶段，3月份后的数据才是市场真正认同的交易量和交易价格。如果3月再维持现有的热度，政府的调控措施可能会升级。
值得注意的是，1月11日，央行上海总部召开2021年上海货币信贷工作会议，会议称将稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模。（完）
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