物业全面安全检查项目清单及检查标准、检查方法

一级

指标

二级

指标

三级

指标

检查标准

检查方法

检查结果

人员素质（2.1 分）

基本要求

专业

证书

具有本专业初级技术证书，特种设备作业人员具有特种设备操作证件

查看复印件

身体

要求

身体健康，电工不得是色盲、色弱

体检要求

文化

要求

初中以上文化程度

查看资料

专业知识

理论

知识

有一定本专业的理论知识，掌握

基本电工理论知识

询问技术员基础理论知识

实践知识

具有一定的本专业的工作经验， 在运维专业中熟悉各设备，发生事故能紧急处理。

询问技术员出现以上情况以后的具体操作方法

设备房管理

(9.1 分)

基本要求

照明

每平方米需要 10W 的亮度，节能灯减半，亮度分布均匀

设备房有足够的亮度，保证设备保养需要

特殊要求

设备房天花上或墙上不得设置 各种给排水水管，若不能避免， 该排水管的下端一定要加设喇 叭口，确保即使漏水也不能损坏

设备

现场查看

天花

天花面平整，无污渍

现场查看

墙面

墙面平整，刮灰后刷为白色，房门开关灵活，油漆完好

现场查看

地面

地面水泥找平，重要设备房须铺

设瓷片，设置有排水装置

现场查看

物品要求

物品摆放整齐，无杂物；

房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品

现场查看

质量

记录

现场的作业指导书齐备有效；

各类设备维修检修记录完整

查看现场，检查质量记录

温度

重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿温度计，对环境的温度进行检测，设备房内环境温度应保持在 40 摄氏度以

下

查看温度计的设 计位置是否合理， 温度是否正常

上锁

无人值守设备房需要上锁

现场巡查设备房

标识

设备房门上有相应设备房标识、警示标识（如机房重地，非请勿进），并符合公司的要求

查看设备房相应的标识

设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志；流体要有流向标识；重要和操作有危

险的设备、部件要有警告标识

检查阀门上的常开、常闭标识，管道流向标识，运动

部件的警告标识

所有标识安装位置适当、醒目， 清晰、完整

检查标识是否有模糊、字迹不清

晰、有污迹等情况

卫生要求

卫生

室内地面干净，墙面无污迹

检查墙面

设备

卫生

设备房内设备表面无积尘、无油

污；油漆无脱落

检查现场

安全要求

消防方面

严格按消防要求配置配备足够、有效的灭火器和应急灯

检查灭火器的压 力不得到红线处、重量不低于

10%、生产日期在

5 年内，应急照明

灯能够使用 30 分钟

防鼠方面

具有防鼠措施，安装防鼠板，防止老鼠进入

检查通风管道、电缆沟、窗户等是否有老鼠进入的可

能

防水方面

设备房内有良好的排水设施； 重要设备房设置有防水设施、积

水井有超高水位 警装置

检查设备房在出现暴雨时，是否有

可能进水

钥匙管理

所有设备房的钥匙均 需要有备份，并且是有效的； 无人值守的设备房必须加明锁， 钥匙由设备责任人及项目部

掌握

检查钥匙清单，抽查项目部备用的钥匙，是否能够开启设备房门

日常管理

非技术人员进入设备房、非设备责任人操作设备必须征得设备责任人的同意

禁止闲杂人员进入，防火门要关好，参观来访人员需进设备房， 须由部门经理指定专人陪同方

可进入

询问责任人具体操作方式是否明确

安全防范

易被人体接触到的转动部位要

有防护罩；原设备具有的防护装置应维护齐全

检查设备房运动

部分是否有防护装置

设备管理（5 分）

维修保养

维修

设备大修需要有维修方案， 与相关部门审批；

检查大修的方案， 是否有相关部门

的审批资料

日常维修，需要及时清理现场； 并把维修结果知会到涉及人员

检查日常维修的

现场，与维修后任务关闭情况

保养

严格按照公司体系文件规定的

日检、月检、季检、年检进行保养并填写相关记录

检查质量记录

《机电设备年度检修计划》编写

完善；并确保按该计划实施

检查是否按照计

划进行实施

设备的维修保养责任人明确

检查设备责任人

一览表

重要设备零配件的备用情况，如烟感

检查是否建立重 要设备配件清单，

配置是否合理

工具

《设备（工具）汇总表》完整，

专用工具受控

该表内容是否完

整

绝缘手套、绝缘鞋、高压验电笔在有效期内；

检查绝缘手套、绝缘鞋、验电笔是否

在有效期内，

万用表、钳形表、远传压力表等

有公司的检测合格证

抽查检验合格证

技术员个人工具受控、完好、齐全

检查技术员的工具清单，抽查工具是否绝缘是否损

坏，电笔能否验电

设备软件

及时完整的填写设备管理软件， 明确更换的配件、设备故障原因

查看设备管理软

件，是否及时登记设备故障

各种预案

对于发电机不能自动启动、供配电不能正常投入，给排水出现异

常等情况应有应急预案

检查主要设备故障的预案是否有

效

停水/ 电/气的管理(2.4 分)

停水/ 电/气管理

突发性停水/电

设备故障造成的停水/ 电/气，查明停水/电/气的原因， 及时排除故障，同时通知客服经理、调控中心，向业主进行合理的解释

检查对业主的停水停电通知，涉及设备原因的，检查该设备的维修保养记录表是否有

相关的记录

市政设备故障造成的停水/电， 及时与供水/电/气部门联系，了解停水/电的原因、停水/电/气

时间，并张贴通知，告诉客服经理、调控中心，其转告业主

查询通知记录

计划性停水/电

/气

因我方管理的原因需要停水/电

/气的，尽量安排在合理的时间并要提前三天通知客服经理、调控中心（客服经理转告业主）并做好解释工作；因市政原因停电的， 需要及时通知业主并做好解释工作

查询通知

试消防

试消防

日常维修保养试消防，需要提前向客服经理、调控中心出通知，告诉业主，试消防的时间、内容、可能给业主带来的影响

查询通知

二次供水管理

（3.6

分）

资质要求

清洗部门的资

质

清洗部门有清洗的专业资质证书，并有效

查资质证书的复印件是否在有效期内

清洗

人员

清洗人员具有健康证并接受专

业培训

查询相关的复印

件

清洗通知

清洗队

提前 4 天书面通知客服经理、调控中心，停水时间、需要清洗的水池、水箱，清洗负责人

查询相关的通知

项目部

提前 3 天出通知，告诉客服经理、调控中心转达业主需要清洗的水池、水箱，停水时间， 清洗后可能出现的现象，用水注

意事项

检查项目部对客服经理、调控中心的书面通知记录

清洗结果

水质检测

按规定时间每半年清洗一次，保证二次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格

告

查询每半年的清洗合格 告， 告是否合格

安全措施

清洗

照明

清洗现场的照明必须使用安全

电压

查询相应的配套

设备

通风

清洗前必须向水池内进行通风，

保证水池内空气的流通

查询相应的配套

设备

监护

清洗时，在水池上必须配置一个

人进行监护

查询相应的流程

消毒控制

需要对消毒用药品进行有效的

控制，防止消毒药品有假或人为的误用

相应的制度，药品的管理

药品使用

清洗以后，必须由专人根据水 池、水箱的大小放置消毒药品，

并记录放置的数量和放置人

查询相应的清洗、消毒记录

供配电系统

（9 分）

发电机

机油

油质无污黑、油色正常，油位在L-H 之间接近 H 处

在油标处拉出油位检查标尺，查看油位，并用纸巾搽

试，观察油色

柴油油箱室

是否安装防爆灯，箱底是否有消防沙，油箱油位是否小于 1000

升

现场查看

油箱上是否有容积标尺，油箱室

有透气管

现场查看

油箱是否有渗漏油的现象

现场查看

油箱室有可靠接地措施

现场查看

冷却水

冷却水清澈、干净，无杂质，水位正常

放出部分水，查看水质是否清澈，打开水箱盖，用手指是否能够接触冷

却水

启动电池

充电需要配置充电器

检查是否配置浮

充充电器

是否配置 2 组，传输线线径是否足够大，连接端子处牢固、无爬

碱

现场查看

供配电

电压是否正常，电池解液是否有电，电池电解液位是否正常

把转换开关置于中间无连接处，用万用表测电压，用

比重计测试电量

电池上标明开始使用的时间，一

般使用二年以上需特别关注

现场查看

排烟风机

能够与发电机同时启动，延时停

止，运行时无异常声音

现场查看

风机转动部分是否存在安全隐

患，是否有保护装置

现场查看

高压环 柜室

上锁

情况

环 柜全部上锁，每把钥匙编

清晰

现场查看

标识明确

各柜编 、钥匙编 、环出位置、

进线 、该线 所在供电部门联系电话

现场查看

掉牌的意

义

技术员能够分辨高压柜的运行状态；每一处环 柜，必须有一

个高压指示灯

现场查看

安全工具

齐全

配置验电笔、绝缘手套、绝缘鞋， 柜前后绝缘胶垫齐全并在有效

期内

现场查看

系统

操作作业指导

书

上墙，内容清晰、明确

现场查看

操作

责任人对设备操作及安全注意

事项熟悉

现场询问

变压器

运行

温度

干式变压器：110 度 警

检查相关配置

输出

电压

３８０Ｖ±５％范围内，不在范

围内需要调整变压器绕组抽头

查看进线电压表

异常

声音

无异常杂音

现场查看

环境

变压器有单独的隔离 ，并上

锁；变压器上端无照明等悬挂物

现场查看

配电柜

外表

指示灯完好无损坏无缺项、盘内装置无异常声响、无焦糊气味、开关的状态、卫生状况、外表、

标识准确、电流表合理

现场查看

内部

各二次线路端子处连接紧密、线 完好规范，连接螺栓无松动； 接线无发热变色；

仪表、蜂鸣器、电铃、按钮指示、

动作正常

现场查看

开关柜

检查各大电流连接处，是否发

热，开关是否出现异常发热，柜后零线连接牢固

现场查看

电容柜

补偿柜内接触器动作灵敏、放电

电阻、熔断器可靠无损坏

现场查看

补偿控制手动、自动切换有效

手动测试

补偿电容壳体无膨胀，相间对地

绝缘电阻大于 0.5 兆欧

查看电容，检查记

录

功率因数：不小于０.９

现场查看

电表柜

电表连线准确，有范围和倍率标

识；抄表到户的部门有供电部门的完好铅封，电表运行正常

现场查看

控制柜

（箱）

总体要求

连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电

回路标识清楚准确

打开柜后门，用手适当用力摇动零线和相线，无松动的现象

供配电系统

动力

柜

开关无过热现象，连接处接触良

好

用红外测温仪测

试连接处

双电源柜

主用、备用转换正常，接触器无异常声响

测试其中一个双电源柜，把该双电源柜的用电部分停电，模拟市电停电，观察发电部分是否能够正常投

入

生活泵控制柜/ 污水控制

箱

生活水泵手动、自动正常，启动时间继电器正常

把转换开关置于 手动，启动、停止， 把转换开关置于 自动，模拟低水位信 ，检测自动部

分

公共照明

照明控制柜和开关

箱

各标识正确，开关时间明确，进出线连接紧固

现场查看接线处绝缘是否变色

防雷系统

避雷

引下线及屋顶避雷 线无脱焊， 大面积生锈现象连接牢固；油漆

完好

在天台及下引线处检查焊点

接地电阻

房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于 4 欧姆

询问技术员该检 测点及检测方法， 以及相关的质量

记录

生活水泵及管道

机房

无积水，有清洁取水口，卫生良

好

现场检查

进水阀

进水阀门有检查、保养记录，检查浮球正常；电磁阀需要定期试

验

到进水口处实际查看，查看保养记

录

水泵

无异常声音，无异常震动，水泵轴无泄漏；正常机械密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于 10 滴／分；润滑油箱内不

能混入水分，油位在油标范围内

现场检查

管道

水流标识清晰、正确，管道无渗

漏水，无油漆脱落

现场检查

各阀门

止回阀能够防止水倒流，碟阀能够完全关闭，闸阀关闭正常

观察相连几台电 机，启动一台，确认其他几台是否 有在反转，若有， 则该电机的止回

阀故障

积水井

积水井超高水位 警正常，能够手动启动，自动运行正常

模拟超高水位 警，测试中心是否有 警，手动启

动，是否正常运行

软连接

观察软连接无老化，无细小的裂纹，考虑即使软连接破裂水也不

能喷射到控制柜上

仔细观察软连接

变频供水

变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固

模拟超高水位 警，测试中心是否有 警，手动启

动，是否正常运行

如果一个变频器控制多个电机，

电机需要循环使用

现场查看

供水压力波动范围在正负0.03MPA 范围内；重要管道上的压力仪表每年定期进行校验，

检验记录有效

观察压力变化范围，查看校验记录

水池、水箱

标识

有液位显示标识，有总容积标识

现场查看

管理要求

水箱、池加盖上锁，对钥匙进行有效的管理；在通气口和溢流口装防虫 ；水池上干净、卫生，

无杂物

现场查看

自动水抄表系统

资料

相关的资料完整

查看记录

维修保养

保存维修单位联系方式

查看相应的资料

重要配件的配备，有定期保养记

录

查看记录

自动控制阀门

维修/ 保养

每季度试验一次，有日常的保养

记录

查看记录

对于天台的胶垫式自动控制阀门，每年需要解体进行一次保养

询问责任人具体的保养时间及保

养方式

排污泵及管

排污泵

试验手/自动正常；测试电机绕组对地绝缘正常

实际启动，询问责

任人测试绝缘的方式

管

管 无渗、漏水；无油漆脱落

现场查看

排污管 、排污井、

化粪池

无堵塞、溢出；半年检查清洁， 一年彻底清洁

现场查看，并查看记录

水消防

（4.9

分）

消火栓

/喷淋及管

消火栓控制柜

各标识正确、完善

现场查看

试验二次回路手动、自动正常

断开主开关，把多档阀置于手动位置，手动测试二次

回路

控制中心启动正常

断开主回路电源， 由中心操作启动/