供地火力转移至菁蓉湖，郫都的湖居生活也在加速了？

在2020年以前，郫都区的土地供应主要集中在犀浦、红光、和蜀都新城三大置业板块。但自去年开始，似乎郫都区的供地主力开始有了“易主”的迹象。

去年，郫都区供应了8宗涉宅用地，就有3宗位于菁蓉湖片区。菁蓉湖片区成为去年郫都土地供应最多的区域。而在今年一批次供地中，郫都区供应的2宗土地，又有1宗位于菁蓉湖片区。

相较之下，犀浦、蜀都新城、红光等板块，不仅距离市中心更近，区域生活发展成熟度也更高，无论是房企开发的信心指数还是购房者的认可度，都足以支撑起区域更高的土地价值。

但为何近两年郫都区选择了将土地出让的重心放在菁蓉湖片区？对于房企和购房者而言，菁蓉湖又有何价值？

科创新城规划完善

菁蓉湖背负高期待值

去年10月底，郫都区确定了“一心两廊三片”总体布局，其中的“一心”即为科创新城。它定位为创新能级提升、产业提档升级、公园 区营造，建设宜居宜业宜创的科创高地，肩负着成为城市未来新中心、推进城市转型发展的重任，被确定为未来五年郫都区重点打造的项目。

“三片”：乡村振兴示范片、文创活力示范片和品质生活示范片

清水河科创走廊

锦江绿色发展走廊

今年开年，科创新城正式揭牌，规划总面积约106平方公里，包括了成都现代工业港、新经济产业园、菁蓉湖、国盾和望丛新城这5个片区。区域将以芯片类产业为主导，持续引进高端产业和人口入驻。而科创新城的核心区就是菁蓉湖片区。

“一心”：科创新城整体空间布局

“菁蓉”这个词的出现要追溯到2015年，彼时的德源镇面临着“空城”危机，郫都区就借着“创业天府”行动，顺势打造了“菁蓉小镇”。当时对菁蓉小镇的定位是以大数据、智能制造（无人机和机器人）、互联 ＋传统行业改造、生物医疗等产业为主导。

2016年菁蓉小镇空间布局：东邻南北大道，北至蓉遵高速，南至西源大道、西至六环路西段，规划总面积约27K㎡，其中包括产业空间15K㎡；创客空间3K㎡，该部分也是整个菁蓉小镇的核心起步区；孵化空间及配套服务空间9K㎡。

2021年，菁蓉小镇的规划迎来了新的调整，将原本的菁蓉小镇范围大大缩小，在覆盖原本的创客空间的基础上扩展了西北角空间，规划形成以菁蓉湖为核心的的菁蓉湖片区。原定位的大数据、人工智能等主导产业，也逐步转变为以芯片、互联 产业为主导，持续推动“双创基地”向“科创高地”的转变。

2020年菁蓉湖片区空间布局：调整后的菁蓉镇范围大大缩小，北至蓉遵高速，南至文明街、东邻德富大道，西至规划道路。（图源投资云地图）

从规划上来看，菁蓉湖作为产城湖，将引进产业、布局住宅、优化居住环境、完善交通路 ，背负着较大的发展期望值。而郫都区的犀浦、红光等板块，虽然区域成熟度更高，但可塑的空间的确不如菁蓉湖大。

不过从购房者端口来看，由于菁蓉湖距离成都主城区的距离较远，而且长久的“空城”状态，让置业者对其了解和认可度尚不高。

其实菁蓉湖也曾在“大众创业、万众创新”的口 中迎来过高光时刻，迎来了一些地缘性购房者在此定居生活。但有些尴尬的是，曾经大刀阔斧打造的创业载体和宿舍，大多已经空置。

众创空间和多个创新创业空间目前都已经空置

如今，在科创新城的规划出炉之后，菁蓉湖片区作为其核心区域，规划和定位都有了进一步的调整。区域在目前已建成的配套基础上有了进一步的提升，也迎来了更多实力房企的入驻，招引了不少优质的企业入驻。

规划加速落地，城市配套仍有欠缺

目前，科创新城引进了智能制造产业的龙头企业华为，正在加紧建设华为·成都智算中心，该项目计划将于近期竣工。此外，区域内还将汇集软通动力、艾宇光科技等10余家企业，还将建成大数据产业研究院、人工智能研究院、国盾融合融合创新中心等重大产业项目。

华为·成都智算中心

从配套上来看，早前菁蓉湖片区内就已经有了成都市泡桐树小学（蜀都分校）、成都石室蜀都中学、德源小学等学校，教育资源正在逐步丰富。目前由恒邦集团配建的K12的华爱学校主体已经完工，也会尽快投用。

此外，郫都区政府今年投资了2.24亿对菁蓉湖进行扩容，湖面面积将由455亩增至超千亩，扩建工程预计将于明年7月完工，让区域内的水系生态系统更加完善。除了菁蓉湖，区域内还有清水河生态艺术公园、启迪之星创客公园、张家寺等生态资源，加之区域内较为良好的城市界面，也让它的生态宜居属性比较显著。

菁蓉湖

道路方面，目前区域内的 区道路基本成型，而且还有蓉2 有轨电车经过，可以联通整个郫都区。此外，目前区域内在建设的“三隧一互通”工程，其中三隧均始于菁蓉湖，将链接菁蓉湖与郫都老城和望丛新城。

“三隧一互通”工程效果图

不过，整个菁蓉湖片区及周边的商业和医疗资源还有较大的提升空间。区域内目前只有世纪华联超市一家大型商超，除此之外就是一些零零散散的 区底商，只能满足基本的日常购物需求。医院也只有一间德源街道卫生院。加之目前几个新房项目都未交房，区域内的生活氛围还未成型。

菁蓉镇内的美食街

住宅氛围尚未定调

土地、住宅持续供应中

随着区域土地供应的加快，近期菁蓉湖又有了一些新动静：一批次集中供地中一宗110亩宗地顺利出让、天府喜来登酒店在三月底正式开门迎客、菁蓉滨湖湾项目的二批次也将于近期取证……土地出让、城市配套逐渐完善，都将进一步推动区域的发展，有助于周边居住氛围成型。

成都恒邦天府喜来登酒店

从区域土地出让进度来看，从去年开始土地出让速度明显加快。2018-2019年两年间，区域内仅出让了人居108亩、人居33亩和恒邦278亩3宗涉住用地；2020年，区域的土地供应为零。而2021年，二批次集中供地出让了2宗土地（万科130亩和源昌125亩），今年一批次供地又出让郫都城投111亩土地。宗地可售商品住宅清水最高限价也来到了最新的1.3万元/㎡。

菁蓉湖周边土地出让情况（图源投资云地图）

而从这些土地的开发进度来看，目前除了上个月出让的成都城投和去年9月出让的轨交地块尚无进展之外，其他项目都已经基本呈现，项目的整体建设进度较快。

源昌地块打造的源昌幸福里，将推售96-141㎡小高层产品，清水限价9800元/㎡；万科地块打造的万科菁蓉都会，将推售洋房、商墅、商业合院等多种类型产品，清水限价1.22万元/㎡；菁蓉滨湖湾一批次的120-172㎡高层将于近期交房，二批次的105-145㎡住宅即将加推，上批次清水售价1.1-1.4万元/㎡；人居智荟城项目的定位则更高端一些，目前有183-247㎡叠拼房源在售，清水均价约1.24万元/㎡。

从二手房来看，目前菁蓉湖片区内挂牌的二手房源，主要集中在德源第一城、宏康新居、弘福逸居等几个小区，挂牌价在7000-10000元/㎡左右。房源户型都较小，以一室和两室户型为主，单套面积基本都在百平以下。

综合来看，目前区域内新房住宅销售均价在1.2万元/㎡（清水）左右，既有高层、洋房也有叠拼，与二手房品质形成了明显差异。但区域内暂未形成成熟的居住氛围，从市场去化来看，去年年初开盘的人居智荟城和菁蓉滨湖湾目前都仍有房源在售，市场去化周期较长。

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到菁蓉湖实地转了一圈，不禁让小全全联想到了双流的怡心湖，同样是二圈层的产城湖，临湖的酒店、公园、公寓……足以让人产生时空错觉。

但怡心湖邻近华府、锦江生态带等板块，本身区位条件就比较优越，即使开发进度稍慢一点，但周边的配套也足够弥补发展的时间差。而菁蓉湖离城区远，本身“硬件”有所不足，商业、交通、医疗等的“软件”又还仍待发展。所以虽然菁蓉湖与怡心湖目前在湖区的呈现上相差无几，但它们在房企和购房者心中的能级完全不一样。

不过菁蓉湖片区的打造及区域湖居生活，对于一向“亲水”的成都人来说是比较有吸引力的。而且目前整个片区的城市界面和生态资源，在郫都区已相当亮眼。湖区与道路、学校、住宅、酒店，以及未来将打造的商业街，链接得都很紧密，这是郫都众多成熟板块均无法实现的。

整体来看，对于城区内考虑自住的购房者，菁蓉湖可能距离有些远。但对于附近工作的地缘性购房者来说，如果愿意花点时间等周边配套，尤其是钟情于“湖居”生活的购房者，菁蓉湖应该算是购房成本最低的选择。