今天，一套“力小+29中”双学区法拍房历经83次出价，最终以总价483万成交，比市场估价高出3万。折算下来，这套建面约57.9㎡小两房，成交单价仅约8.34万/㎡。
（截图于阿里法拍官 ）
相较于该小区在链家等二手房 站挂牌超10万/㎡+，该房源竞得者可以称得上“捡漏”成功。法拍房虽然良莠不齐，但确有不少好地段、好学区的优质房源等待被“捡漏”。
鼓楼一套“凤凰花园城小学+29中致远”的双学区跃层“降价”约282万，折合起拍单价低至约3万/㎡；
雨花软件谷一套“雨花外国语小学＋雨花中学”双学区别墅“降价”约570万，折合起拍单价低至约3.5万/㎡；
江宁九龙湖一套“北京东路小学江宁分校+江宁开发区中学”的高品质房源“降价”超182万，折合起拍单价低至3.1万/㎡；
江北核心区一套未交付房源“降价”约120万，折合起拍单价低至约2.8万/㎡。
01
公司股东卖房抵债，鼓楼双学区房降价282万
今日，本 在阿里拍卖 上，发现鼓楼的天启花园小区挂出了一套建面约219.37㎡跃层（包含地上一层和地下负一层），03幢1单元103室，起拍价总价约658万，折合单价约3万/㎡。相比较市场价940万（折合单价4.28万/㎡），“降价”约282万，折合单价便宜了约1.28万/㎡。
（截图于阿里法拍官 ）
据了解，天启花园小区位于鼓楼区湛江路59 ，靠近地铁2 线云锦路，周边有苏宁清江广场、万达广场、欧尚、江苏省人民医院、鼓楼医院等配套，有着凤凰花园城小学+29中致远校区的双学区配置。
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根据法院出示的执行裁定书显示，房主为南京进捷霆建筑材料贸易有限公司股东，因与中信银行有限公司南京分行有借款合同纠纷，所以被强制执行拍卖名下该套房产。
（法院裁定书）
链家官 显示，该小区二手房均价已至52779元/㎡，2018年成交了一套建面约143.43㎡三房，成交均价约4.6万/㎡。
（图源链家）
此前，阿里法拍官 并未有同小区住宅拍卖，但2020年7月底曾拍出一套建面约73.59㎡的商铺，历经256次出价，以高出市价约183万的价格成交。不过，截至发稿前，该套房源虽然已有178人设置提醒、2639次围观，却无一人 名。
（截图于阿里法拍官 ）
02
房主犯“非法集资”罪，千万别墅需全款竞买
位于雨花台区花神大道11 的宏图上水庭院，一套建面约376.66㎡别墅即将拍卖，20幢1单元102室不动产及室内装修、家具、物品，起拍价总价约1330万，折合单价约3.5万/㎡。相比较市场价1900万（折合单价5万/㎡），“降价”约570万，折合单价便宜了约1.5万/㎡。
（截图于阿里法拍官 ）
值得一提的是，该房源被要求：因银行年底放贷调控政策的影响，本次拍卖标的不支持贷款业务，拍卖尾款须在成交之日起二十日内缴纳，逾期将视为悔拍。
据了解，宏图上水庭院是软件谷较为难得的高端别墅小区，距离1 线软件大道仅约200米，南面就是三胞集团总部大楼，且有10余家高新科技公司环伺，周边已有苏果超市、雨花体育中心、南京科技馆、雨花客厅、楚翘城等，生活配套醇熟。另外，有着雨花外国语小学＋雨花中学的双学区配置。
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链家官 显示，该小区二手房均价已至56469元/㎡，今年新近成交了一套建面约320㎡房源，成交总价约1550万，均价约4.8万/㎡。
（图源链家）
03
同面积二手房成交近5万/㎡，九龙湖明星盘降价超182万
位于江宁九龙湖的明星盘——万科翡翠公园小区，一套建面约136.94㎡房源即将被拍卖，2幢1005室，起拍价总价约426.2万，折合单价约3.1万/㎡，相比较市场608.85万（折合单价约4.45万/㎡），“降价”约182.65万，折合单价便宜了约1.3万/㎡。
（截图于阿里法拍官 ）
万科翡翠公园于2017年交付，万科物业，小区设置有带图书馆的会所、露天泳池，整体外立面为“石材+真石漆”真石漆组成，整体配置在片区的改善高层小区内都是位于一档，有着北京东路小学江宁分校＋江宁开发区中学的双学区配置。周边为牛首山河和外秦淮河交汇，景观丰富，附近还有金鹰、景枫、21世纪太阳城等配套。
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据悉，该小区2015年9月首次开盘均价约20000元/㎡，2017年3月最后一批开盘均价约29500元/㎡。链家官 显示，万科翡翠公园小区均价已至48584元/㎡，今年新近成交同面积房源均价49657元/㎡。
（图源链家）
并且阿里法拍官 显示，该小区今年8月底也成功拍卖了一套同面积房源，经过101次出价，最终以591万成交，高出市场价（472.8万）约118.2万。不过，截至发稿前，该套房源虽然已有166人设置提醒、3708次围观，却无一人 名。
（截图于阿里法拍官 ）
04
江北核心区有房源“降价”120万，起拍单价2.8万/㎡
位于江北核心区的热盘润辰府目前已收官，虽然未交付，但也已有1套法拍房出炉，10幢1单元1401室即将拍卖。这套法拍房建面约99.75㎡，起拍价约280万/㎡，折合单价约2.8万/㎡，相比较市场400万（折合单价约4万/㎡），“降价”约120万，折合单价便宜了约1.2万/㎡。
（截图于阿里法拍官 ）
润辰府临近南京鼓楼医院江北国际医院，附近南京一中江北分校高中部、鼓楼幼儿园江北分园已招生开学，目前周边毛坯销售限价已至约35000元/㎡。南京 上房地产显示，该房源所在楼栋于2019年12月首开，销许均价约31940元/㎡，拟交付时间为2022年6月30日。
（截图于南京 上房地产）
写在最后：
乍一看，这些房源都比市场价低了1万/㎡+，周边配套+学区都是上上之选。但是购买法拍房本身就是风险和收益并存的行为，房子走到了法拍的程序，说明房主的资产和资金调动上出现了问题。
房子本身的品质和质量还没有一个很好的平台去展示，很多情况存在信息不对等的问题，甚至很多房源的学籍使用、房屋质量等问题都未标注清楚，充满不确定性。
对此，业内人士建议，在购买时一定要看清楚拍卖公告（是否受限购政策影响），如果竞价成功之后，因为限购不能实现过户，买房人还需要补偿二次差价，得不偿失。而且竞买人最好去现场看房，了解是否发生过刑事案件或纠纷、房屋是否可以落户、是否存在房屋质量问题、抵押前是否已经出租、学籍是否被占用、拖欠水电费用和物业管理费等风险问题。购房者依旧需要仔细了解清楚后入手，以防“捡漏”变“踩雷。
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