这一次，江宁险胜江北

有人的地方就有江湖，有房子的地方就有楼市。

一直以来，南京的两江板块明争暗斗，难分伯仲。

坐拥南大门的江宁板块，发展较早，是南京成熟度最高的板块之一，并且随着南部新城的浮出水面，江宁也因此而受益。

曾被戏谑为“宁要江南一张床，不要江北一套房”江北，如今已成为远近闻名的国家级新区，加上一纸拥江发展，把对岸的江北再次推上了新的高度。

今天，笔者统计了两江板块各5个头部的改善小区在过去一年中的成交行情。

我们都清楚地明白，挂牌价彰显的是房主的期望与自信，而成交价方能窥见最为真实的市场。（*因别墅具有一定特殊性，以下仅统计次新房普通住宅成交均价，数据来自链家。如果想看每个小区的具体成交情况，可以划到文末。）

不难得出结论，在过去的1年里，江宁朗诗玲珑屿约48469元/㎡的成交均价，险胜江北正荣润江城约47903元/㎡的成交均价。

从朗诗玲珑屿的历年挂牌价上来看，过去3年中稳步增长了近1万/㎡，尤其是2021年上升明显，也正是这一年， 百家湖的阳光城檀境首开，销许均价36000元/㎡+4000元/㎡装修包稳稳破4万大关，418组买房人 名，再次激活了百家湖楼市。

正荣润江城近3年挂牌价涨幅约1.1万/㎡，比朗诗玲珑屿稍高一头。

其真正的爆红期当属2020年下半年，但在近1年的表现中，房价稍有回调。

今年江北核心区4万/㎡的卓越晴翠府首开，未能卖光，让江北核心区的热度一下子平稳了下来。

而在成交量上，江宁TOP5小区成交量达到123套，而江北则是87套。

我们不能忽略，2021年里，正是江北核心区供应量井喷的一年，而江宁核心地段的新房供应一直短缺，这也无可避免地造就了江宁更为肥沃的次新房市场土壤。

所以，这一次江宁险胜江北。但如果江宁核心地段的百家湖也面临江北核心区那般的巨量供应，届时又如何分胜负，就不得而知了。

时至今日，江宁的优势在于，成熟宜居，生活便利度高。

读懂江宁，才能读懂江宁楼市。

作为南京GDP第一大区，江宁拥有南京最多的世界500强企业。

电子，软件，外贸，商业，教育，医疗，交通等产业发达，是国家重要的科教中心和创新基地和国家东部地区重要的交通物流枢纽和空港枢纽。

商业配套上，江宁拥有仅次于新街口能级的百家湖商圈，拥有景枫KINGMO、金鹰天地、21世纪太阳城等诸多商业综合体。

另外，九龙湖商圈、大学城商圈等多个增长极如星星之火，在各自的位置熠熠生辉。

从教育上来说，江宁名校汇集，师资力量也在不断壮大。

小学已集齐拉力琅以及北京东路小学、游府西街小学五所名校的分校。南师附中分校、南外分校强势入驻。

当然，江宁还有全城最大的大学城，15所高校20多万学子汇集于此。

南京各区第七次人口普查数据今日公布，江宁区成为十年来人口增长的最大赢家。常住人口增长78万，在全市占比从14%增长到20%。

如此高浓度的产业与人口，江宁的房价似乎向来争议很少。

比如，眼看河西5万+、6万+高楼迭起，很多人会戏谑一句：“都是泡沫”；当江北核心区冒出动辄5万一平的成交，也会有人质疑有价无市。

在江宁，这样的声音很少，这是江宁的房价底气。

从资源分布上，我们可以看出，因江宁科教文卫资源依然集中在百家湖、九龙湖，导致上秦淮、江宁滨江、青龙山等一众小弟依然没有太大声音。

资源集中的百家湖很难拿出可以大刀阔斧改革的新大陆，成为限制江宁发展的阿喀琉斯之踵。

这在二手房上就能初见端倪。

除了江宁的别墅群，以及扎堆在百家湖、九龙湖的次新房小区，2万、3万的小区比比皆是。

我们不能由此就说江宁房价一蹶不振，藏在一个个老小区背后，还有趿双拖鞋下楼就能斩只鸭子的烟火气。

江北则恰恰与江宁相反，尤为广阔的土储是江北最大的优势。

尽管桥北、老浦口发展成熟，但尤为亮眼的江北核心区依然拥有充沛的土地可供开垦，正应了那句：最近的未来。

商务CBD效果图

凡事皆有双刃剑。

江北的白纸作画也引来了楼市巨大的挑战：2022年江北核心区预计有50多盘齐上市，其中江核的总新房供应量约1.5万套。

统计、图片来自：南京买房惠

这还不止，根据2022年土地集中出让信息，江北新区还会增加30幅涉宅用地，其中13幅均来自于江北核心区，光江核就预计带来约5000套新房供应量。

很多人不禁忧虑，往年万人摇的江北核心区，2021年已忍痛开了分销，供应量爆棚的2022年，江北还能挺住吗。

基本上，摸清楼市，或多或少会对新城规划、招商引资、产业引入等一系列方面有所了解，这也让我们更懂得城市。

今年伊始，江北新区已经交出了一张漂亮的成绩单：

2021年江北新区全域GDP超3600亿，同比增长14%，增速全国第一。

直管区GDP预计突破2550亿，增幅大约是市平均水平的2倍。

江北新区去年签约亿元以上项目超400个，投资总额超2600亿。

交通上，目前已建成过江通道10条，地铁4条；11 线一期正式开工、4 线二期6个站点全面开建；和燕路过江通道将于今年建成。南京北站投资超900亿元，预计2025年建成。

回望十三五期间，江北新区人口从170万增长至280万，高科技企业从不到200家增长到500家以上。

预计2025年，江北新区争取实现350万人口，全域GDP将超6000亿。

在过去的2021年，江北美术馆、图书馆相继建成，扬子江国际会议中心正式竣工，江北新金融中心一期封顶，国际化名医中心封顶，江北虹悦城正式开业……

我们必须承认，江北新区在过去的几年中发展速度肉眼可见。

同时，哪怕是开了分销的江北核心区，房价还是涨了。

2021年2月，江核G03地块成交，毛坯限价3.2万/㎡。

2021年5月20日，江核G12地块（卓越晴翠府）成交，毛坯限价3.5万/㎡。

2021年8月，江核中铁G19曝光，毛坯限价3.8万/㎡，意味着加上装修包，价格直接超越4万大关。

短短4个月，毛坯限价从5月的3.5万/㎡，涨到3.8万/㎡，涨幅约3000元/㎡，这放在全南京来看，都是独一份。

据统计，2021年下半年，江北有20盘超4000套房源入市，并伴随着席卷全城的楼市寒流，二手房的成交价依然表现较为稳定。

所以，只要规划在，价值就在，江北新区还未止步，我们对于这样的新城培育，应当保持原本的信心。

附：两江板块各TOP5小区成交价统计表。*以下成交数据来自链家

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