“蛋壳”租客的租房贷款合同截图。
租客的租房贷款合同详情。
在市住建委8月23日再发声，要联合市银监局、市金融局、市税务局多部门启动调查“租房贷”后，8月24日，针对近期发酵的“租房贷”，自如、相寓相继发声音。
多家中介存租房贷，租户多为信用贷款
据链家一位高级置业顾问介绍，链家的线下房源不支持分期付款，房租分期只能在自如平台上办理，价格、计算模式都是固定的，不可议价。
其介绍与自如官 一致，即自如分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的贷款产品，分期手续费率6.27%，共11期。只要是身份证登记用户、1年租期、自如信用分满70分且为非学生、非企业用户，即可使用分期签约。
使用自如分期的用户，首付构成为“月房租+月折后服务费+押金”；后续每月支付“当月房租+当月服务费+手续费”；另外享受全年服务费7折，服务费分12月。以月租3000元的新签约用户为例，使用自如分期，月租金3000，年服务费为2520元，首付款为6210，此后每月付款3411.27元，一年租期共付款40733.97元（除去押金）。普通月付的月租金为3150元，年服务费3780元，首付款需10080元（含房租、押金、一年服务费），一年共计付款41580元（除去押金）。
与不使用分期的普通月付方式相比，使用分期的月租金、服务费、首付款都会略低，一年总共付款金额也更低。
与普通年付方式相比，使用分期的一年总付款金额更高，但普通年付需一次性拿出41880元（含押金）的首付金额。
是否使用自如分期由用户自行选择，在自如app上签约选择支付方式时，若勾选“自如白条”，就是选择了贷款方式，合作方为京东金融。
分析称ABS存在底层资产违约风险
房租分期最早出现在2014年，而后长租公寓方“二房东”的“参与感”越来越强，围绕房租的金融衍生品的设计也愈加复杂。
沣信资本产品研发部副总裁陈岱认为这背后的深层原因在于资本的逐利性本质。“房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。随着市场逐步从增量时代进入存量时代，资本的风口也在向后端专业服务和资产管理转移。在政策大力支持长租住房发展背景下，资本大举进入这个行业不足为奇。”
天眼查信息，北京自如资产管理有限公司100%控股了北京自如生活资产管理有限公司与北京自如众诚友融信息科技有限公司。后者作为发行人，以中信证券股份有限公司为管理人，在上交所发行了两支总计金额为25亿元的资产证券化产品。即2017年8月4日发行的“中信证券-自如1 房租分期信托受益权资产支持专项计划”，发行金额为5亿元；2018年1月29日发行的“中信证券-自如2 第【N】期房租分期信托受益权资产支持专项计划”，总发行金额为20亿元。
据了解，ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。
以“中信证券·自如1 房租分期信托受益权资产支持专项计划”为例，其基础资产为房租，并且房租被作为预期收益作保，发债融资，预期收益率5.39%。
那么，长租公寓是否真的如市场人士所言无本万利呢？一位有关消费金融领域的投资机构负责人称，作为投资方看，主要看的两个问题是盈利模式和租售比，盈利模式是关注的核心。“房租收入减去拿房的成本，减去运营成本，可能不赚钱。”
对于ABS模式下的风险，陈岱认为，信用方面就是底层资产出现了大面积的违约，导致回款无法支付各级别的本金和收益，这里需要强调的是，ABS产品关注的是底层资产质量，而不是发起人的信用，当然增信措施也是很重要的。
另外一点值得注意的是，在长租公寓ABS中，房屋中介方作为发行的ABS产品的资产服务机构，其主要负责构建及维护消费场景、提供数据支持及资产管理服务，最重要的是要确保能够持续的生成优质的底层基础资产，这是主要风险点，也是目前市场上发生哄抬租金抢占房源的最根本原因之一。
【租客】
不贷款每月要多交446元房租
租客在签约时，向小贷平台办理一笔相当于一年房租的贷款，之后每个月缴纳的租金，实质是偿还平台的租金贷。不少今年毕业的大学生都经历了这样的事情。
今年7月初，大学生李晓（化名）在蛋壳公寓APP上找到朝阳区小红门鸿博家园一间约14平方米的房间，标价月付2230元。签合同时管家才告诉她，要享受月付2230元的价格，需要与平台、第三方金融机构签订一份贷款合同，由第三方金融机构向平台支付全年租金，住户每月按时向第三方金融机构缴纳月租金。如果不使用贷款的方式，每月租金要多出20%，也就是每月2676元。
算了一下差价，不贷款的话每月要多交446元，李晓选择了贷款的方式租下那间房子，蛋壳管家最终为其办理了微众银行的贷款，并让小李去办了一张中国银行的借记卡，每月的租金缴纳直接在该卡内扣款。
今年毕业的苏华（化名），通过位于长春桥的一家名为“飞象长租”的中介公司，租下了人大附近的一套三居室中的一间卧室。在签合同时，中介突然告知房租的缴纳是用贷款形式。“之前看房、沟通的过程中从来没提过贷款的事，直到签合同时才说要办贷款，而且也不能拒绝，要租他家的房只能接受这种方式（贷款）。”贷款使用的是一个“元宝e家”的APP。
但她与中介签的租房合同中没有提及这一贷款，再三要求后，中介才以手写形式补充说明“如果中断合同由中介承担剩余贷款”。苏华表示担心这个手写说明的法律效力，“如果中间退租的话，剩余的贷款不知道是不是还要我还。”
事实上，早在2017年，“元宝e家”就被爆出卷入租房“被贷款”风波，涉事地产中介公司包括北京昊园恒业房地产经纪有限公司、上海的长租公寓爱公寓。（顾志娟）
【房东】
托管一年起步 每年只能拿到11个月房租
以1年托管期为例，事实上，金色时光跟房东签的是11个月合同，即由金色时光支付给房东11个月年房租。金色时光对房东的托管房屋有一个月的“控制期”，用来为房子配东西、托管后找租客。而这一个月的房费就算作房东支付的费用。
租客是与金色时光签合同，中介收取1个月房费的押金。同时，该位金色时光的业务人员表示，不存在租房贷。
租客也是押一付三，如果月付，租客要在与理想空间签订的月租金基础上再每月增加100元。与租客之间没有贷款软件或APP，不出现第三方贷款公司或银行。（黄鑫雨）
■ 评论
谨防“租房贷”引发局灶性金融风险
“租房贷”本身并无原罪。当前舆论指责的焦点主要涉及两个方面问题，一是存在高度信息不对称，以信用租赁的名义，在租客不知情的情况下，使用了“租房贷”。二是成为中介或者长租公寓一种盈利模式，其利润远远超过房租，异化成为一种类金融盈利模式，假如这种模式不及时监管的话，这会带来局灶性金融风险。
据新华 道，因无须交押金的“信用免押金”，对租客极具吸引力，但实际上是一笔贷款业务，需要办理储蓄卡并“授权托管”，有的需要授权金额达到匪夷所思的500万，即便是从租金及服务费对等的情况下，任何一个租客都不应该授权资金托管500万。至少存在过度授权，这是违规的。这种授权隐藏了很大的风险，尤其是假如对方获取了密码。
意味着持卡人有自主处置权限，再不能证明持卡人非法持有的情况下，很可能被视为银行卡拥有者授权持卡人处置。
这种说好的押零付一，实际上是由消费者以绑定本人名下储蓄卡做担保的形式，通过第三方互联 金融公司向指定银行申请贷款。该第三方互联 金融公司将租户需缴纳的租金总额，一次性转账至我爱我家，消费者按月缴纳房屋租金及5.8％的“服务费”予该金融公司。
目前，中介与金融公司如何分享这笔利润尚不得而知，但从中介公司的角度来说，一次性获得了租金总额，获得了现金流，实际上是利益金融手段在租房环节加杠杆，同时这种加杠杆又不以中介公司本身实力或信用获取资金，而是分散到租客身上，可能放大倍数，到一定程度或许引发局灶性金融风险。
□盘和林（中国财政科学研究院应用经济学博士后）
A12-A13版采写/新京
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