住房租赁基金的成立，有助于建行进一步深入推进住房租赁战略实施，以市场化、法治化、专业化运作，收购房企存量资产，助力探索房地产发展新模式，促进房地产业平稳健康发展
建行以住房租赁基金试点为契机，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的全方位住房金融服务体系，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供有力金融支持
“希望成立基金迈出的这一小步，能够带动房地产业朝着健康均衡发展迈出一大步。”
11月8日，全国首个住房租赁基金正式成立。中国建设银行（以下简称“建行”）当天宣布成立建信住房租赁基金（有限合伙）和建信住房租赁私募基金管理有限公司，并与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地相关主体签署子基金意向协议，以及首批十余个项目收购协议。
住房租赁基金总规模300亿元人民币，其中建行认缴299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴0.01亿元。住房租赁基金的成立，有助于建行进一步深入推进住房租赁战略实施，以市场化、法治化、专业化运作，收购房企存量资产，助力探索房地产发展新模式，促进房地产业平稳健康发展。
建设银行董事长田国立表示，作为国内最早开办住房金融业务的银行，建行紧跟国家住房制度改革步伐，于2017年将住房租赁确定为全行战略，多渠道探索新形势下住房制度改革的模式和路径。试点设立住房租赁基金是党中央、国务院赋予建行的重大任务，也是建行贯彻落实二十大精神的重要举措。
住房租赁基金的成立，标志着建行住房租赁战略补齐了“投、贷、管、退”金融服务闭环的最后一段。“基金的成立，为建行住房租赁战略的进一步实施，充实了更加完备的金融‘工具箱’。”建信住房租赁基金筹备组组长、建信信托总裁孙庆文说。
位于深圳宝安区的CCB建融家园人才安居信义领御项目“城中村”深圳龙华区元芬村旧貌换新颜 中国建设银行供图
充实住房租赁战略金融“工具箱”
建行实施住房租赁战略已有五个年头。从2018年推出“存房模式”的战略迈出破冰第一步，到成立专业的住房服务公司——建信住房服务有限责任公司，从组建住房租赁产业联盟，再到打造一批极具特色的长租 区……建行从总行到各地分支行，在实践中都积累了大量经验，并以一系列的突破和创新，确立了从服务方式到金融产品的住房租赁逻辑。
截至目前，建行住房租赁贷款余额2100亿元。成立专业住房服务子公司，开业运营200个“CCB建融家园”长租 区，管理房源超14万间。专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4200万户。公租房管理信息系统拓展至336个城市，保租房App也在211个城市上线。
此次住房租赁基金成立前，建行运营的住房租赁项目主要是通过创新租赁权和经营权的“两权分离”模式，以针对租赁住房新建、改建、收购、运营等不同时期融资需求的一揽子创新信贷产品为抓手，在确保合规的前提下盘活 会闲置房源，推动住房租赁战略的实施。
以“CCB建融家园·普坤 区”为例，作为小户型、低租金且主要服务于当地新产业工人、新就业大学生、新市民家庭等群体的专属蓝领公寓，其前身为杭州烟霞制鞋厂闲置工业厂房。建行浙江省分行与建信住房浙江公司，在通过谈判以较低价格取得了长期租赁权后，一方面投入资金进行改建和装修，并发挥产业联盟优势，在保证高品质的基础上降低改造装修成本；另一方面还与国内员工住宿细分市场领军企业安歆集团合作，整合双方优势，以领先市场的“未来级生活环境、校园级住宿安防、医院级卫生保障、酒店级服务水平”四级服务标准，提升运营品质。
实践证明，这套初步形成的可复制、可推广、可持续的市场化、体系化专业服务模式，获得了各方的高度肯定，甚至还延伸出了多种结合城市发展特点及特定人群需求的“住房租赁+”特色业态，部分案例入选了住房和城乡建设部刊发的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单（第一批）》。
但这距离建行住房租赁战略想要画出的那个“圆”还差了一段。
建行住房租赁基金设立后，将与地方政府合作设立配套子基金，撬动更多 会资本参与发展住房租赁，盘活房地产行业存量资产。同时推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs（不动产投资信托基金）上市为一体的全方位住房金融服务体系，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供有力的金融支持。
换句话说，住房租赁基金“吃”进来的资产可以通过REITs退出来，从而实现“投、贷、管、退”的金融服务闭环。建行有关负责人表示，“随着建行住房租赁基金的成立，今后更多类似坤普 区这样的项目，多了一条实施路径的选择。”
把握未来发展趋势的大胆尝试
两千多年前，李冰父子秉持“堵而抑之，不如疏而导之”的治水理念，修建了著名的都江堰工程。在田国立看来，当前房地产市场形势正在发生深刻变化，发展方向和模式面临重大调整。房地产发展要抓住市场调整的时间窗口，顺势打造一个“金融都江堰”。
“我们既要因势利导，有效化解行业风险，又要顺势而为，把握资产价格回调期的机遇，带动各方资金盘活存量资产，助力完善国家住房保障体系。”田国立说。
以基金方式运作住房租赁项目，在建行内部早有研究。设立住房租赁基金，正是基于建行多年从事住房租赁业务积累的经验，以及对未来房地产发展趋势预判做出的尝试。获批试点设立住房租赁基金，既是对建行住房租赁战略实施成效的肯定，也对建行专业能力提出了更高要求。
在孙庆文看来，银行参与租赁房项目的直接投资，运作逻辑完全不同于传统信贷投放，无疑对投资机构的复合型、专业化能力提出更高要求。住房租赁基金是一项专业性非常强的新型业务，涉及的专业领域和操作事项非常复杂。如在前期尽调环节，诸如法律、财务、工程等方面稍有不慎，都可能对项目投资产生较大影响。
在我国住房市场租售比偏低的背景下，租赁住房要实现商业可持续，本身就是一件“螺蛳壳里做道场”的精细活。“这类投资业务属于操作环节多、交易结构复杂、当期收益并不高的‘辛苦活儿’，目前金融机构涉足不多也正缘于此。”孙庆文说，建行在过去5年推行住房租赁战略，在项目筛选、项目运营、信贷支持、证券化退出等各环节积累了一定实操优势，这也是建行承担此次试点任务的重要原因。
住房租赁基金与当前多地探索的“保交楼”基金，两者在定位、投向和资金性质方面有着本质区别。据了解，建行住房租赁基金完全自主决策、市场化运作，属于股权投资类的金融工具，而用于“保交楼”的政策性银行专项借款则属于债务性工具。
孙庆文表示，接下来在加快推进住房租赁基金运营的同时，必须坚持市场化、法治化、专业化运作的基本原则，形成长期可持续的商业模式。基金投、融、管、退各个阶段都要按照市场化原则组织运作，设定符合市场预期的收益目标和准入条件，确保风险可控、回 合理，实现 会效益和经济效益的统一、投资规模和收益水平的平衡。
据介绍，为实现商业可持续，住房租赁基金对项目选择的商业价值标准，根据项目区位、产业发展、租赁需求等因素确定，结合项目未来可获得的租金收入评估资产价格，以项目收入覆盖项目运营成本、财务成本、合理回 。
引导长期资本投向租赁市场
对于基金所投项目的选择，“非住改住”项目投资将是住房租赁基金未来重要业务内容。一方面，针对房企自持的商业、办公等存量资产，通过资产收购并改造为租赁住房，有助于盘活房企存量资产；另一方面还能增加城市租赁住房供给，助力构建租购并举的市场供应体系。
孙庆文表示，建信住房租赁基金的运作，试点初期主要投向房企自持住宅、存量商办物业两类存量资产。其中，房企自持住宅的建设成本由于已经在项目中分摊，在当前房地产市场情况下，往往可以争取到相对较好的价格，利于保障投资成本与收益的平衡。商办物业则会选择能在当地有明确政策支持纳入保障性租赁住房的项目。
从目前整体项目储备情况看，建信住房租赁基金开局良好。
基金获批后，筹备组提供目标资产“画像”，各分行从各类有相关资产的客户中推荐适合的项目。首批项目已于实缴出资当日完成投放，发布会当日现场签约10余个项目。截至目前，重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。
发布会现场签约的项目里，绿地智汇健康城位于北京市大兴区生物医药基地产业园区内，总占地面积4.79万平方米，地上总建筑面积14.58万平方米，业态为商业、办公，共6栋办公楼及2栋低层商业楼。项目已在2020年12月完成竣工备案，但一直闲置至今。“住房租赁基金”将收购部分正处闲置状态的办公楼，后续把商办物业改造为租赁住房，并申请纳入北京市保障性租赁住房管理体系。
该项目主要用于满足大兴生物医药基地内企业员工的租住需求，特别是面向刚毕业加入基地内企业的新市民群体。首期收购的部分预计可改造为长租公寓525间，其中包括单间和多人间宿舍多种户型，可满足基地内不同群体、超过1000人的租房需求，缓解大兴生物医药基地内的职住矛盾。
“之所以看重所投资产能否纳入当地保障性租赁住房项目，主要出于将来发行保障性租赁住房公募REITs（下称保租房REITs）的考虑。目前保租房REITs试点情况较好，市场反响热烈。我们将来的投资退出也会以发行公募REITs为主。”孙庆文说。
除了房产类型有所侧重外，地段也是重要筛选标准之一。建信住房租赁基金筹备组副组长卢刚表示，项目区域会聚焦在人口净流入、租赁需求旺盛、配套政策完善、政府合作意愿强的地区，特别是一线城市和部分热点二线城市，租金稳定性相对较强，这些区域优的项目也往往能穿越周期波动。
“我们也是在‘摸着石头过河’。如果这条路蹚通了，未来能吸引更多 会资本参与，住房租赁的市场化格局才能真正形成。”孙庆文说。
无论是买房市场还是租赁市场，核心是要有契合市场需求和发展规律的产品。住房租赁基金的设立，跳出了传统银行固有模式和业务范畴，将商业银行服务与投资银行服务相结合，对于建行的经营方式将带来深远的改变。
对此，田国立表示：“希望成立基金迈出的这一小步，能够带动房地产业朝着健康均衡发展迈出一大步。”■
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