青岛贝壳—海外成熟房企发展模式对国内房企转型启示（一）

为实现更高质量、更可持续的发展模式，房地产企业需要从过去的以物理空间建造为主，发展为依托物理空间为机构和个人客户持续提供运营服务为主。海外发达市场房地产行业历经更长的发展周期，已形成相对成熟的发展模式。剖析海外成熟房企的发展模式和企业所处内外环境的差异，以期为国内企业转型提供借鉴。

一

六种典型企业发展模式

房地产企业的经营活动本质上是围绕空间开展的，根据价值创造的不同，分为空间建造、空间运营和空间服务三大类。结合三大类空间价值创造及所处价值链环节，海外成熟房企的发展模式可分为六种典型模式：1）开发即售模式；2）租售并举模式；3）综合资产管理模式；4）全周期模式；5）REITs模式；6）居住服务模式。

▽房地产价值链及海外成熟企业代表

开发即售模式。经营房地产开发相关业务，开发建设后通过销售回款，不持有管理资产。这一模式与当前国内主流开发商模式最接近，海外典型企业如美国的三大住宅开发商帕尔迪、霍顿和莱纳。与国内多数开发商高杠杆、高周转的经营不同，美国住宅开发商以低杠杆、高周转运营。2021年末帕尔迪、霍顿和莱纳的资产负债率分别为44%、36%和37%，远低于国内房地产开发企业的负债率。

租售并举模式。采用“住宅开发销售+物业自持租赁“两条腿走路。典型企业如中国香港的龙头房企。由于成长在土地资源稀缺的香港，港资房企进行精细化、个性化开发，以高端产品提升项目溢价率，因此周转速度偏低，形成了低杠杆、低周转的业务模式。根据租售业务构成比例，港资房企分为以售为主和以租为主的企业，以售为主的代表新鸿基、恒基地产的租赁收入占比在2-3成，以租为主的九龙仓、太古地产的租赁收入占比大致在7-8成。租赁收入为企业带来持续稳定的现金流，良好的财务状况下房企的资产负债率普遍低于40%。

全周期模式。覆盖开发销售、持有租赁、资产管理、物业管理、房产经纪、装修改造等全周期价值链。与综合资管模式相比，全周期模式向下游消费者端延伸，增加了空间服务价值环节。全周期模式的代表企业为日本房企，财团强大资本背景是形成全价值链布局的重要基础。全周期模式下企业经营呈现多元化、适度负债的特征。日本三大龙头房企的开发销售业务收入占比在30%左右，租赁及其他多元化业务占比达70%。2021财年三井不动产、三菱地所和住友不动产的资产负债率分别为65%、66%和72%，整体低于国内房地产开发企业的负债率。

▽日本龙头房企营收构成（FY2021）

REITs模式。专注于不动产投资和资产管理。REITs主要投资于能够产生稳定现金流的持有型不动产，本质上是将成熟物业在资本市场进行证券化。REITs能够有效拓宽企业的既有投融资渠道，为持有型不动产提供更加稳定的退出方式，起到盘活存量、分散风险的作用，促进企业“融投管退”闭合资本模式的形成。与综合资管模式相比，REITs模式一般不包括开发建设环节。典型企业如专注零售商场的美国西蒙地产，擅长商办物业的香港领展房托基金。

居住服务模式。从下游消费者切入，围绕消费者居住生活空间提供物业、经纪、评估、装修、家居、家政、维保、改造等一揽子服务。与开发商可能面临的高杠杆、重资产经营方式相反，居住服务商普遍为低杠杆、轻资产运营。存量市场越发达的经济体，其居住服务模式发展得越成熟。国际典型的居住服务企业如美国的Zillow、日本的LIFULL。Zillow为业主和购房者匹配房产经纪人或开发商，提供产权和托管服务，并为有贷款需求的客户提供贷款服务，同时为房地产行业提供营销软件和技术解决方案。LIFULL集团旗下LIFULL HOME’S是日本头部房产信息平台，拥有房屋租赁、买卖、装修、改造、投资、搬家等多个业务板块，满足消费者多元服务需求。