客研视角下的深圳城市价值蜕变，发布会圆满落幕

8月17日，克而瑞&腾讯云联合举办的“客研视角下的深圳城市价值蜕变”暨克而瑞&腾讯云智慧地产WeClient联合产品发布会，通过线上及线下双渠道圆满举行。

本次活动在深圳蛇口希尔顿南海酒店线下举行，同步通过克而瑞深圳区域视频 进行直播，现场近百位房企代表参会。围绕市场走向以及客研数字化建设，聚焦新市场下的客户研究，共同探讨投资客研如何借力数字科技发挥更为精准有效的价值。

客研视角下的深圳城市价值蜕变

随着地产行业从高速发展步入高质量发展阶段，楼市进入深度调整期，城市内部市场逻辑也在发生变化。在此背景下，如何通过多维大数据的视角，构建更科学体系判定城市板块内在价值，研判新市场下客户流动及置业路径？投资客研如何借力数字科技发挥更精准有效的价值？如何通过创新的产品助力企业实现投资的健康增长，帮助房企在逆周期之下，寻找有效的生存之道？此次克而瑞与腾讯WeClient联手从客研角度发掘深圳城市价值蜕变的规律，为以上问题给出一个解答。

嘉宾演讲

克而瑞深圳区域总经理

陈洪海

《2022·深圳楼市：新市场·新逻辑·新趋势》

“

产业与人口为城市板块价值升级内核

”

2021下半年以来，楼市进入深度调整期，回归核心城市、聚焦核心板块则是企业在新市场下的投资逻辑，通过基于腾讯LBS能力人口大数据的导入结合深圳城市产业发展内核，探寻产业驱动下的市研新逻辑，客研视角下的深圳价值蜕变新趋势。

（1）行业调整下的市场演变新特征：由近年来全国重点城市的市场特征变化，进行了内因及外因的两方面的剖析。可发现外因方面，一方面是政策不断变化以及疫情下的整体经济下行所导致；另一方面供应、需求、房价、支付能力等多方面的市场透支也导致了行业的调整；内因方面，主要由于企业过度追求规模、过度金融化，而在行业调整下，回归核心城市、聚焦核心板块则是企业在在新市场下的投资逻辑。

（3）客研视角下的深圳价值蜕变新趋势：通过基于腾讯LBS能力人口大数据的导入结合深圳城市产业发展内核，探析深圳板块、产品、客研新趋势。

①板块方面，围绕如何使深圳的板块评级更精准化、深圳板块上下游间的流动关系两大核心问题，对传统板块评级视角进行升级，将市场视角融合板块配套设施，环境与地产交叉判断，并加入人口变量因素，使板块评级更加精准化；同时基于职住人口流动关系，抽选出上游板块，可得出深圳上下游5大主要发展轴线，以产业和人口为纽带，剖析板块上下游内在逻辑。

②产品方面，限墅令及90/70政策限制叠加上高端客群强购买力，深圳高端客户需求转向大平层，其产品特征兼具软实力及硬实力，做到了城市核心地段、景观资源“集中化”、居住空间“扁平化”、 区配套“高端化”、生活“私密化”、高端圈层化。

③客研方面，改善时代下，分析深圳的高净值家庭呈现怎样的特征。将1×1公里栅格落位现有小区房价、高消费小区，选取重叠的60个栅格内居住人口作为高净值家庭筛选标准，挖掘高净值家庭的置业差别、流动特征、家庭画像，可以知道高净值家庭集中于南山粤海、蛇口及福田CBD、宝中等城市核心区，跨板块流动意愿分化，重点关注房产置业，其次关注旅游健身等高品质生活体验；同时针对南山中心区、福田中心区两大高净值人群聚集热区，分析两区域客群基本属性、行业分布、流动特征等得出不同板块高净值客群的区别。

并在最后，在基于购房客群基础，以生命周期模型和支付能力模型交叉得出客户地图1.0基础上嵌入腾讯产业人口数据，升级客户地图2.0,我们可以发现人群置业需求与人口职住流动强相关，与片区产业强相关，使得客户地图更具生命力。

克而瑞资管华南区域总经理

马洪波

《大资管视角下深圳商办市场观》

“

商产人三圈融合是大趋势，

促进新的商业模式转变

”

以大资管视角窥探商办市场商圈、人圈、产圈的相互融合是大趋势，对于促进新的商业模式转变意义重要，对于深圳而言，如何在商、人和产之间寻找投资机会，布局新型商业形态是开发和投资企业需要思考的方向与逻辑。

（1）解构数据看底层逻辑：通过深圳城市特征及商办市场表现切入，以多维度数据层层分析，如从人口结构来看，产城融合，作为商业发展的重要支撑-深圳首店活跃，以点带面点出大资管下商办逻辑，一线城市金融资产逻辑，二三线地产开发逻辑，四五线运营资产逻辑。

（2）市场现状找发展机会：从深圳商办市场量价、空置率、存量、租金等市场现状结合商业人群画像探寻背后发展机会，商产人三圈的融合，对于深圳尤其重要，如何在商、人和产之间寻找投资机会，布局新型商业形态是开发和投资企业需要思考方向与逻辑。

产圈的发展是商业和办公互动的，是人与空间互动的，是新的商业模式的转变，如办公的多元化、商业办公的模糊化、产业空间的分散化等形成了产业园与产业圈的不同，产圈是一种 会、产业、民生发展模式。

（3）商业趋势看行业未来：四五线城市城市运营思维，二三线城市商管思维，一线城市资管思维，由低能级城市向高能级城市，实现由“商管思维”向“资管思维”升维；不同商业类型运营思维也不同，如购物中心以“元宇宙”+“商业场景”构建以人货场的线上与线下场景边界，赋能商业新引擎，实现以用户思维方式为核心的人物场模型改变；而 区商业挖掘本地客户及本地商家的消费潜力和能力，打造更精准的品牌和消费，实现 区商业在地化、 交化及人文化；而特色商业则是实现文化接地气、场景有声气、建筑烟火气、运营有人气，基于不同商业类型及其特征需匹配不同商业运营思维，实现商业高质量运营。

腾讯云智慧地产专家产品经理

叶奕韵

《腾讯云智慧地产WeClient打造地产用户经营新范式》

“

Weclient为行业构建用户经营平台，

成为行业纽带以及生态开放连接器

”

地产新周期亟需新发展模式，传统发展模式中存在四个核心问题：用户割裂、用户增长难、用户转化难、私域挖掘难，新发展模式需要回归交易的本质——做好用户经营，要在用户经营中寻找第二增长曲线，这就是地产的C端时代。

腾讯深耕消费互联 20余年，沉淀了技术、连接和生态优势。在此基础之上，Weclient应运而生，为行业构建用户经营平台，成为行业纽带以及生态开放连接器，协同咨询、应用、行业伙伴，共同实现地产客户成功的连接器。

首先，WeClient是以数据智能赋能拉通全链路地产营销应用的用户经营平台。整合聚合拉通能力、用户洞察能力、原子产品能力、研发加速能力构建用户经营数智引擎，承载用户经营应用生态以及用户经营服务生态。

其次，WeClient是有机集成腾讯众多优势能力，运用到地产用户经营场景的行业纽带。WeClient整合了企业微信、企点营销、安心平台、腾讯位置服务、优图AI、腾讯会议等腾讯优势产品，应用到地产用户经营场景，包括活动投放、行销拓客、全面营销、 交营销、投拓客研、用户洞察、自动化营销、智慧案场、会员运营等应用场景。

最后，WeClient是协同咨询、应用、行业伙伴，共同实现地产客户成功的连接器。WeClient协同了业务咨询、应用产品、行业服务的伙伴，成为共同实现地产客户成功的连接器，端到端地解决数字化的战略规划、顶层设计、应用搭建、运营服务。

而且，在WeClient与克而瑞的合作中，WeClient提供腾讯位置服务LBS大数据，助力克而瑞栅格地图强势升级，构建更强大的智慧客研能力。

在未来，WeClient将与克而瑞继续深度挖掘双方的优势能力进行合作，为行业输出更多优质产品与服务。

克而瑞地产事业部副总

兼创新事业部总经理

王新科

克而瑞&腾讯云智慧地产WeClient产品发布

“

栅格地图导入腾讯人口大数据，

构建更强大的智慧客研能力

”

在地产行业黑铁时代，房企投研面临两大核心要务，既能“拿对地”，拿对地关联两大核心场景，首先是如何挖掘城市热区，其次是如何研判地块价值。又能“做对产品”，做对产品又关联两大核心场景，首先是了解人群属性，其次是深挖人群喜好。

那么基于此，栅格地图2.0版应势进阶，除了传统的交易数据外，增加了可视化描摹的人口类数据，丰富了研究要素，实现从城市研究、板块分析、土地评估再到人口研判4大要素闭环。腾讯LBS助力升级8大全新功能：城市三联屏、人口洞察、人口流动、人口画像、自定义板块、自定义模型、板块肌理、 告集群等，为房企增加了更多元化的研究场景。

同时除了线上系统升级之外，人口数据以及研究还可以应用到更多的线下场景中，不完全列举的线下研究场景宝典有：城市关联度研究、板块投资优先级研判、土地横向评估、营销拓客建议、客户地图优化、商办空置率研究等。

克而瑞&腾讯LBS强强联手，赋予栅格、板块更多价值！

精彩花絮

END

仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点