问答315期
问：新房不住，有没有必要上班近再买一室小户型？
答：很多人受制于预算，只能选先去，但上班通勤确实是很大的问题，有车几乎是标配，很多人过的都是周六末过去住，周内室内租房的生活；
从使用成本来说，在单位附近租房是最合适的，月供的成本，不仅可以分期付，如果遇到工作生活变动，也可以重新租房，为了工作买房，还是小面积，并不明知；
从产品上，有小面积的少量是高梯户比住宅，大量是公寓，虽然价格低，但受众很窄，以租为主，商业性质的转手交易税费极高，几乎不具备保值增值潜力；
所以，不不建议强买大开间，资金利用效率很差，不放留作下一套住宅后期的首付资金。
问：不明白小区为什么用透水混凝土和金刚砂地库？
答：很多新工艺的推广，并非是效果最好，而是综合性价比最高，对于开发商而言，更是这样；
小区塑胶跑道，脚感好，观感也好，但成本较高，后期维护保养也贵，同时长时间后，颜色暗淡变黑，观感不佳；
透水混凝土，俗称胶粘石，施工简单，成本低且便于维护，同时承压力很高，便于上色，相比较传统的水泥地面，可以和仿石砖搭配混铺，观感也不错；
地库地坪也是同理，环氧地坪既贵，后期破损又难维护，金刚砂即水泥+固化剂打磨，耐磨，好修补，施工时间段，成本可控；
同理还有商铺石材，入户大堂贴砖等等，降标简配下，都有可替代方案而已。
问：北二环兴荣苑，均价9400元/㎡，首付要六成有坑吗？
答：位置非常显著，大白杨小学旁边，城改盘，没有预售证，小区一栋楼独栋，一层八户的塔楼，外立面和玻璃已经装完，小地块没有什么小区环境，同时临着二环，比较吵；
价格远低于周边正常商品房售价，必然是有原因的，因为没证，所以无法向银行按揭，只能给开发商付高首付后，分期还款，风险很大，后期房产证，竣工验收等都有很大风险；
一分钱一分货，没有突然的便宜，问题很多，不要因为所谓现房就上头了，放十年前，因为不懂买了情有可原，当年手续不全的很多，但现在是2022年了！
问：港悦城和保利锦上如何选，单说哪个小区更好？
答：销量不能代表一切，但往往可以说明市场热度，保利平销，华润多次摇 是现状，价格，产品，位置，配套也不相同；
位置上，虽然都在港务大道两侧，保利更加靠近奥体，但从地段而言没有极大差异，都距离奥体较远，周边教育用地待定，这是保利在港务的第一个项目，是华润的第三个项目；
产品上，华润户型更胜一筹，自带会所，泳池，健身房，瑜伽室，小高层+洋房布局，密度更低；
关键的差距是在价格上，华润比保利便宜不少，虽然在港务大道以东，但跟前的地铁，公园，在建陆港第五学校等，配套也沾光；
摇 登记人数上，港悦城也算是遥遥领先了，都是非奥体核心的，偏自住盘，华润卖相更好一些。
问：西安安置房小区，有没有相关信息公示？
答：这个倒是很少有人关注，一般主城区内城改拆迁拿地的，都是有安置房地块的，典型的软件新城，西部大道沿线，因此有人说不纯粹，但对于西安如此庞大的城中村体量，完全没有安置小区并不现实；
当下的安置房，多半是安置性商品房，建设阶段，工地门口的施工公示牌上都有标注，建成的小区，从观感上也很好判断，比如外立面都是最简单的涂料，没有造型，园区内有地面停车位，景观非常简单，没什么大树；
小区门口常有大妈大爷围坐一团，聊天，下棋，打麻将，小区电动车非常多等等，一眼就能判断是不是安置小区；
当然装修阶段，还可以从地面对方的建筑垃圾数量判断！
问：二套考虑学校，地铁，商业，丽兹公馆的复式如何？
答：确实满足上面的要求，创意谷，曲江七小，地铁五 线都在附近，最主要的是小区二手房价格适中，远低于周边东方传奇和海德堡，一分钱一分货，景观，物业，户型，环境也非常一般了；
如果够不着万科，海德堡的情况下，是不错的性价比选择，关键问题是这个复式，小面积的复式，如果是高层，户型很多都不太好，浪费多，挑高低，更像是大 的公寓；
自住的人，喜欢的很喜欢，但多数人不会纳入选择清单，反而更倾向于平层，尤其是没有赠送露台，花园等情况，复式结构就比较鸡肋，在后期转手时，容易沦为买得起的看不上，看得上的买不起。
问：自住二手房，买地段好的两室，还是地段差的小三室？
答：虽然买房尽量选择三室，更保值，好转手，居住也更舒服，但也分情况，比如海伦春天，虽然结构是三室，但小区非常一般，
阿房一路的位置，无论环境，学校，商业都比较一般，非常弱的刚需小区，在这种情况下，若非预算极为紧张，尽量可以绕开选择；
昆明花园虽然地处雁塔，但紧邻高新，门前五 线汉城南路站，小区环境，房龄， 区底商配套都比较沾光，但最北侧的三栋楼受到昆明路高价噪音困扰；
如果非要二选一，只能说昆明花园比海伦春天稍微强一些，但都有明显短板，不妨向南看，大寨路沿线，恒大城，东方米兰，融侨城都可以作为备选。
问：保利天悦和软新中海如何选，目前自住中海曲江大城？
答：基本在高新目前看二手，都会选择先去软新看新房，毕竟天悦二手房动辄30000+起步，软件新城的保利天汇新房只有23500+，虽然摇 但性价比明显，还是两梯两户的改善；
当然，预算不够看天悦小面积，和着急上学看中第四学校的除外，但对于你住曲江大城，并不存在这个问题，仅仅是距离单位近，二手就不划算了，短期过度下买个新房更合适；
中海的备案价出来了，毛坯交房，高层24000+，小高28000+，虽然中海品牌，位置，产品都还不错，但价格确实是贵了，给了交定金两个点优惠，但还是偏贵，正在登记，看最终结果了；
如果看120平以下小面积，只有中海天谷可选，但130平以上，保利天汇的优势就很明显了。
问：南稍门的房子，可以买来保值吗？
答：不排除有人喜欢住在二环里，享受繁华，南稍门确实是个好位置，只是没有什么好房子，都是很多年前的老小区，仅有的几个高层，大话南门，长安大街三 ，长安壹栋等都是密度极高的小区；
稍微新的荣城不仅贵，户型也不太好，属于矮子里拔高个，实在没得选，但这个地方，靠近高校，商圈，租房很火热，大部分都是租户，以及周边家属院老职工；
基本是看不到拆迁的可能性，都是老旧小区为主，除了方便的地铁，商业外，居住体验实在是不高，也很难达到所谓保值；
仅仅是出租，出租率和租金还可以，基本不会空房，但专门买房出租的，不如留着现金。
问：浐灞世园林语的预期怎么样？
答：这也是当年摇 挺火热的小区，最核心的卖点就是万元出头，价格便宜，世园置业和中建三局合作的项目，位置挺好，世博园对面，一路之隔是浐灞八小和五十七中；
况且高层+洋房配置，很多是可以看到世博园景观的，隔壁中南樾府，绿城桂语江南也都是当年的热销小区，大家的共同卖点，都是南向临着大公园；
房子就盖得很一般了，国企虽然可以保证交房，但在景观，户型，公区，物业等等方面，确实差点意思，当年买的时候，是冲着价格便宜，公园多来的，也很难要求太多了；
除了洋房本身买入的性价比和稀缺性外，指望小区品质高来提升房价非常难，地段跑赢产品，跟着西安大行情走，洋房卖个性价比，高层正常住；
周边碧桂园香湖湾，中南，世园大公馆等都是相同产品配置，以后二手房竞争还是蛮激烈的。
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