金九银十前夕，南京楼市来了个“急转弯”——久违的小户型重回改善市场，刚改家庭置业门槛要降低了。
今年上半年，河西、大校场等改善板块在售楼盘起步户型大多在140㎡以上，置业总价也高达700万起，让不少刚改客群望而却步。
如今，随着不少纯新盘规划落地，户型信息曝光，我们发现头部板块多家即将面市的纯新盘起步户型在100-110㎡，置业总价也由此前的700万起降低到现在的500-600万。
01
河西南
奥体建设G31：总价600万起
上周，河西南奥体建设G31户型设计曝光。根据规划，项目打造5栋17-25F高住宅，户型建面约112-143㎡。
在改善盘扎堆的河西南，奥体建设G31面积段较为灵活，给了刚改客群更多的选择余地。
据悉，项目将由奥体建设、保利、颐居、淮安新城投资四家公司联合开发，保利操盘。4.8万/㎡的毛坯限价，含包放风约5.4万/㎡（具体价格以销许为准），总价大约600万起。
目前，河西南在售新盘产品不断分化。户型方面，除了嘉璟峰最小起步户型做到了约100㎡，其余大多做到了约143㎡起步。金基中北朗樾府起步户型建面约195㎡，星叶云墅更大，为220㎡起步。
价格方面，河西南新房起步总价在500万~1000万以上。置业跨度较大，大部分产品都在700万起步，这也是目前南京高端市场竞争最激烈的价位。
02
大校场
琥珀云台：总价500万起
上周，位于南部新城的保利&合肥城建G01项目案名公布，定为“琥珀云台”，由保利操盘。
根据规划，项目拟建5栋18-25层科技住宅，约380套，共打造建面约105、121、135㎡三种主力户型，部分户型最小可达约98㎡，预计打造板块内最小户型。
价格方面，琥珀云台毛坯限价4.53万/㎡，未来加包放风价约5万/㎡左右（具体价格以销许为准），总价520多万起步。
三金睿境：610万起步
上周，南部新城三金G02项目案名也同步曝光——三金睿境。
项目住宅部分规划3栋16-17层稀缺小高层产品，主力户型只有两种：118㎡、138㎡。4.58万/㎡的毛坯限价，含包放风价约5.2万/㎡，起步总价约610万。
户型方面，三金睿境打造建面约119、138㎡户型，据悉都是横厅设计，格局比较方正、南北通透。
区位方面，项目靠近琥珀云台，周边有在建中的地铁5 线夹岗站（在建中）以及南京第二历史档案馆等（即将竣工），周边生活氛围较浓。
周边在售楼盘中，润淮府约110㎡户型起，琥珀云台则98㎡起，起步总价都在500多万。
周边老盘锦云台打造的都是约140㎡起步户型，总价700万起。值得一提的是最新拍出的金茂G27地块不设毛坯限价，预计上市后会进一步拉开房价差距。
中北金基G125：600万起步
该地块去年11月出让，成交总价6.2亿，楼面地价28104元/㎡，毛坯限价44902元/㎡。
项目规划2栋14-17层住宅，主力户型116~125㎡，共约100多套房，体量较小。参考5.2万/㎡的含包均价，总价门槛约600万。
项目位于大校场的中央生态住区，周边在售房源户型起步较大，其中锦云台、云锦四季、云萃府、南宸紫阙等楼盘起步户型都在140㎡以上。
目前大校场在售和待售楼盘达到15家左右，新房库存量充足，并且不少待上市的纯新盘都降低了起步户型，对刚改家庭较为友好。
03
城南小行
对于置业预算在400~500万之间，想要入手主城改善的客群来说，金九银十期间咬咬牙可以上车。
万科·朗拾：预计490万起步
上周，位于城南小行板块的纯新盘——万科G04地块项目案名正式对外发布，定为万科·朗拾。
根据规划，项目建设5栋高层住宅和4栋低层配套用房。其中，1-4 楼全部是30层的高层住宅，5 楼则是28层的高层住宅。
户型方面，项目将打造建面约109㎡和建面约139㎡两种户型。其中，约109㎡户型为三房两厅两卫设计；约139㎡户型为四房两厅两卫户型设计。
约109㎡三房两厅两卫户型↓
建面约139㎡四房两厅两卫户型↓
价格方面，3.9万/㎡的毛坯限价，预计未来加包均价在4.5万/㎡左右。（最终价格以实际销许为准）未来的起步总价预计在490万左右。
目前，小行片区内除了万科·朗拾之外，在售楼盘还有仁恒城市星光一家楼盘在售。
经过前期开盘续销之后，目前该项目仅剩余少量房源在售，户型建面约75㎡、110㎡、143㎡、165㎡，精装修交付，前期销许均价4.5万/㎡，总价330万起。
04
城南软件谷
合肥城建G05：预计390万起
合肥城建G05由保利操盘，规划打造7栋高层住宅，户型建面约89㎡、100㎡、108㎡、130㎡。
项目就在地铁S3 线铁心桥站附近，按照最小89㎡来计算，总价预计390万起。
要知道，目前板块在售的美的云筑起步户型约100㎡、宸阅府起步户型约101㎡，总价大约在430万起步，合肥城建G05上市后，意味着区域总价门槛低了几十万。
今年上半年，楼市出现了明显的两极分化，富人在抢房，刚需在观望。与其说，南京楼市复苏了，倒不如说，市场分化在加剧。
而南京改善市场小户型的回归，可以看做是市场的灵活调配，不再一股脑的将户型做大，而是进一步释放中产家庭的购买力，让更多人拥有进场资格。
笔者也建议大家不妨抓住这次机会。毕竟置业门槛降低，挑选到心仪板块的机会也更大。
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