Part.1
土拍监管发力，拿地规则改变
在疫情和经济下行冲击下，2022年西安土拍褪去了前两年的房企“火热抢地”场景，演变成了国企“托底摘地”。
其一，严禁国资房企举债土储，加强国企“兜底”摘地监管。
但随着全国普遍的“国企摘地”普遍化，10月18日国家财政部印发《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。其中提出：防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进。后期城投、城建等地方国企单位“兜底”现象将会减少。
但是土拍市场骤减，将严重影响GDP下滑。而在在当下楼市调整期遇冷市场环境下，多数私企投资力度显著降低。
二、西安土拍市场改革，土地先评估后供应。
在对国企“兜底摘地”加强监管文件发布后，在11月14日西安市出台了《关于进一步推进“标准地+承诺制”改革工作的实施意见》（以下简称《意见》），土拍前对土地进行评估，让企业根据土地评估“因需拿地”，引导房企理性化拿地开发建设。
西安的土拍新政，可以看做是对财政部禁止国企“兜底拿地”后的土拍优化，鼓励支持更多私企加入到西安土拍市场。
其三、楼市跌宕，联合开发或将打通土拍、开发遇冷现状。
但是，在今年楼市抵挡发发展环境下，当下西安紫薇、中铁建等央企、国企股权转让搞联合开发，对于土地经济依赖性较强的西安，未来可能会出现国资房企与品牌私营房企合作开发，或者联合拿地或由优秀的民营房企操盘，合作共赢。
或将打通土拍市场冷淡，房企开发资金缺乏困境，实现强强联合，促进西安楼市“稳健化”发展新趋势。
因此，从相继的房地产上游土拍市场政策性引导，从10月份开始，西安土拍市场私营房企摘地明显增加。
尤其是在当下年底城市GDP冲刺阶段，西安土拍市场万元地、准万元地频繁出现，点燃年末土拍市场。
Part.2
年底土拍小阳春，再爆6宗万元地
众所周知，地价决定房价，这是房地产开发亘古不变的定律。
在当下西安土拍市场的政策性引导环境下，继10月份中海地产在高新CID高调摘地后，西安多宗土地频繁成交，开启了年底西安土拍小阳春。
高新地产重仓软件新城东3宗万元地。
随着目前楼市松绑利好、房贷抄底利率等购房红利加持下，11月下旬以来未央区（楼面地价7908元/㎡）、高新（楼面地价11129-11293元/㎡）、西咸新区（最高楼面地价10037元/㎡）等成交土地超千亩，揽金约超100亿元。
从未央区和高新相对高亢土拍楼面地价来看，当下西安楼市正值2万+/㎡筑底，为明年西安楼市的发展趋势发出了明显的信 。
①11月22日，未央区北辰大道板块土拍成交1宗住宅用地，楼面地价7908元/㎡，由 西安京颐置业摘取。
②11月24日，高新区软件新城板块土拍成交3宗住宅用地，楼面地价11129-11293元/㎡，由高新地产摘取。
③11月30日，西咸新区成交13宗共991.704亩开发用地，成交总价款89.73亿元。
沣东新城4宗共470.923亩商住用地，3宗共132.955亩商服用地；秦汉新城3宗共194.661亩住宅用地，1宗15.758亩商服用地；空港新城2宗共177.407亩商住用地（拆迁安置）。
其中，沣东新城成交的3宗商住用地，宗地FD4-3-13地块最高楼面地价10037亩，妥妥的万元地。另外两宗地FD3-5-4地块和宗地FD3-5-6地块楼面地价分别为9347元/㎡、9138元/㎡。且均被沣东管委会旗下国企“兜底拿地”。
③12月1日，高新区软件新城再次成交2宗住宅用地，总成交面积198.187亩，成交总价款约39.14亿元，楼面地价均破万元/㎡。
软件新城本次成交两宗地块均为城改用地，均由国企天地源旗下公司摘取，楼面地价破万元。
在软件新城“东进”发展推进下，今年后半年软件新城频现万元地，西三环东高新地产、天地源等房企相继高价“兜底”拿地，软件新城东或将在2023年迎来销售爆发期。
Part.3
奥体芯稀缺供地，CID再推万元地
在土拍集中的年地，新推挂牌土地量也在不断增加。
①港务区奥体核心板块2宗稀缺土地供应。
随着港务区从奥体刚需市场，向“后全运时代”的港务大道改善市场转型，港务区新盘房价与主城区房价差在不断缩小，曾经的港区房价“洼地”在逐渐追平。
曾经的奥体板块均价1.1-1.3万，在港务区发展“东强”趋势下，房价已进入1.5万+/㎡阶段，且最高价直逼2万+/㎡。
就宗地一GW1-15-4住宅地块出让“限地价、限房价”，所在地段无论是奥体大道成熟规划，还是相对优质的配套，都是港务区目前备受关注的奥体北优质地块。
品质住区核心。地块位于奥体北居住圈，港务区最早开发的绿城全运村已经交房，在售的绿城涵碧苑毛坯均价约1.8万/㎡。且周边还有融创望江府、中粮奥体壹 等高品质项目环伺，相对成熟的居住氛围已经形成。
优质名校教育。西侧是铁一中陆港中学、小学，且都是公办性质学校。未来大概率学区也将是“铁一系” 名校+教育，在名校+资源汇聚的港区，区域内还有“陕师大系”中小学、“高新系”中小学环伺。
醇熟生活配套。东北角就是交大一附院陆港医院，近邻东侧是已通车的地铁3 线保税区站、新筑站。随着奥体板块项目陆续交房，将近享奥体核心10分钟商业繁华。
从以往港务区土地供应“产业+住宅”底价成交来看，这两宗地块大概率会被同一家房企摘得。
②高新三期CID再推1宗万元地。
11月28日，高新区CID核心区1宗127.347亩净地挂牌出让。这是后半年以来高新区推出的第四宗万元地，也是CID板块继中海摘取百亩万元地之后，又一百亩万元地。
醇熟高标配套：地块位于高新31小/11初西侧，1公里范围地铁6 线、15 线（在建）双地铁，经西太路直抵西三环、南三环和绕城高速，交通便捷；南侧近邻永安渠海绵城市公园，周边配套醇熟可见。
从高新区后半年万元地成交老看，均是由央企中海、国企高新地产国资房企摘取，因此本批挂牌的127.347亩优质地块，大概率也将由稳健的国企企业摘取。而到底是央企，还是高新系国企摘取，值得期待。
End
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