最确定性的楼市机会，出现了！

昨天，我们聊了南京楼市的基本逻辑—“跨周期调节”，

南京通过拉地铁、建名校、搞产业、抬地价的一圈远郊组合拳，抹平了远郊与核心区的价差。

南京，可能是最会控地的城市。

但是这个最会控地的城市，面对无计可施的惨淡市场，开始割肉让利了。

以前捂在手心的核心地块捧了出来，

此时，正是入手南京的好机会。

截至目前的第二轮集中土拍，南京是唯一一个无流拍还触顶摇 的城市，

41宗地块成功出让不说，还有11宗触顶摇 ，

20家房企摇软件谷、6家摇大校场、6家摇江心洲、4家摇雨花核心、3家摇燕子矶……

瞧瞧人家南京，现阶段能让几十家房企杀红眼。

要知道现在的房企，犹如惊弓之鸟，有一丁点的风险都不会下手。

由此可见，现在的南京楼市，就是锁在保险柜里的保险箱，

稳的一批。

因为今年南京拿出来的都是好地块，都是前几年舍不得卖的核心板块。

这种机会，房企在抢，购房客也在抢。

都知道买核心，可南京的核心板块到底是哪？江北算不算？九龙湖算不算？燕子矶算不算？

环状结构的南京主城区，核心板块并不是完全根据环状辐射的结构决定，而是由“产业、界面、配套、倒挂”决定。

具体来说就是：

距离产业就业中心越近越好，聚集钱财和人才；

界面要新品质要高，要满足改善人群的居住需求；

拥有生活、地铁、学校等齐全的居住配套闭环；

周边二手倒挂越高越好，因为倒挂越高新房价值越高。

根据这个选筹逻辑，我梳理出两条南京买房的价值轴线：

第一条：大校场—赛虹桥、软件谷、雨花核心—河西南、河西

第二条：燕子矶—新玄武—河西南、河西

（南京主城核心板块图）

下面我们详细说说价值轴线上各个板块的价值。

首先是横向的大校场—河西南轴线

这条横向的轴线我把它称作南京的“黄金腰线”，因为这条轴线上串联了南京绝大部分的产业以及企业。以软件大道连通西头的河西、奥体CBD，东头连接大校场，中间串联赛虹桥、软件谷、雨花核心三个板块。

其中奥体CBD是南京的第一商务中心，金融中心，金融、传媒、房地产等相关企业都扎堆在这。

其二是教育配套，除内环外，河西、河西南聚集了南京最优势的学区资源，包括二十九中学、金陵汇文学校以及东校区、金陵中学实验小学，新城中学，致远中学等。

同时这条轴线涵盖全城几乎所有的地铁线路，是全城的地铁枢纽中心。

所以位于奥体板块的仁恒江湾城四期是南京最贵的一批二手房，今年的最高价卖到8万，而区域新盘限价6万+。

整个河西、河西南是目前南京终极改善的第一选择，尤其是河西南，次新改善盘聚集界面更新。

但是目前板块内的在售项目一只手数得过来，海玥花园、颐和源璟、长江华府在售，河西金茂府即将开售。

轴线上第二个价值板块是大校场，

大校场就是南京楼市的高富帅，让人一见钟情，从产业到配套，从界面到品质都无可挑剔。

地段好—位于主城核心区，与南京最重要的产业带连接；

界面新—9.94平方公里全新规划，主城核心仅此一处；

地铁密—5 线和10 线二期在建，23年底完工；

教育好—江苏顶级高中南京外国语学校高中本部搬迁至此；

定位高一主城唯一一个全新规划的高端改善板块。

最要命的是大校场5月拍出5宗宝地之后，开始收缩放量，第二次集中土拍仅有2宗土地出让。

大校场以后出让的土地只会越来越少，不仅捂着还可能涨价，一年拿出一块地解解馋。

大校场的项目和这个板块一样让人着迷，目前板块内在售项目有3个，

单价最高的金基·望樾府精装54000元/㎡，项目品质、品味堪称一流，裂墙推荐南京改善置业的朋友入手。

当然如果是投资客户同样推荐金地·大成雅静和金陵·华夏中心，精装单价在47500元左右，性价比更高。

最后来说说黄金轴线上性价比最高的赛虹桥、软件谷、雨花核心三个板块。

这三个板块都围绕着软件大道，软件大道上分布着华为研究院、小米、VIVO、三星电子等巨头企业。

之所以性价比高，是因为同样串联在软件大道这条产业带上，享受产业红利，价格却更亲民。

比如软件谷的仁恒城市星光，精装单价46000元，最近两次的摇 中签率都是10%。

软件谷南侧是今年大热的雨花核心板块，属于河西南的自然延伸区域，与产业带连接紧密，牟足了劲要发展。

纵向的燕子矶-河西南这条轴线，沿江铺开，最北端的燕子矶和新玄武板块近一年已经偷偷涨了不少，但是我依然看好这两个板块，为什么呢？

城市发展的自然延伸

产业重点扶持

三条地铁交叉

在沿江发展的大战略下，燕子矶和新玄武与城南相比发展缓慢，所以我们会看到近两年南京政府对于这两个板块产业发展的扶持力度很大，心很急切。

其中新玄武规划3平方公里，重点打造企业总部基地，拍地的时候就要企业配建一半的商业写字楼，还要求把企业总部搬过来，如果商业未建成投入使用，部分住宅不允许出售。

交通和教育方面同时给了强大支持，板块内6、7、 9 地铁线均同时在建，24年底通车，直达河西南奥体CBD，还搬来了南师附小和科利华中学。

板块内复地·明日之城和宝龙城两个项目都推荐。

其中复地明日之城精装单价46000元，住宅区距地铁6 线600米。周边中海玄武公馆二手房成交价到6万，保守1万倒挂。

而且新玄武板块第二次集中土拍没有新地出让，目前在售的仅两个项目，新房十分紧俏。

而燕子矶的地铁 络也非常发达，1 线北延23年底开通，6 线直接到南站，7 线连接河西，直通就业产业中心。

目前板块在售的两个项目万象天地配套万象汇，宝能滨江府配套350米超高层地标，建成之后将提升燕子矶的商业功能。

个人推荐万象天地，精装单价35000元，距地铁站几百米。

宝能滨江府距离1 线120米，距离长江300米，北侧可看江，精装单价36000-40000元，规划很宏伟，但是开发商目前存在资金风险，期房刚出地面，不建议入手。

新玄武和燕子矶从区域规划，城市发展的自然延伸，填补城市核心区空白，以及配套完备等方面考虑都是十分值得入手的。

但是这两个板块产业偏弱，政府极力增加产业商业配套，步子迈的有点大，后期商业过剩是大概率事件。

在调研中也发现位于新玄武的星河world的多栋写字楼入住率并不高，板块内产业成型企业扎堆还需时日。

还有一个大热的区域—江北新区，有很多南京的粉丝朋友咨询这个区域，表示想下手又不敢下手。

江北新区一直是南京的C位，连续三年位列南京土拍前三名，每年的土拍成交面积都在200万平米左右。

第二轮土拍江北毛坯最高限价突破38000元/㎡，比4个月前高出3000元/㎡，是南京涨幅最高的区域。

江北新区火是真火，但我还是想说几句实在话，

从2015年制定跨江发展，到2018年，再到今天，江北没有我们想象的发展的那么快，那么猛。

区域内依然是大片的土地留白，几百米出现一个孤零零的建筑物。

完完全全再造一座新城，需要几十万甚至百万人口填充。

整个南京一年的人口增长不过13万左右，

所以，江北的人口导入需要漫长的时间，

而依靠产业拔尖，就更难了。

新街口是南京的商贸、服务业中心；河西、河西南是南京的金融、互联 中心；软件大道两侧是南京的软件、高科技中心；江宁是南京的制造业中心。

江北要搞的产业，无非还是这些。

要知道南京的软件产业从2005年发展到现在，走了17年才成熟。

所以江北的产业成熟也会很漫长。

至于江北能不能发展成规划的那样壮观，我不知道。

我只知道导入大量的人口和产业，很难。

那江北能买吗？

能买，但是买哪，就有讲究了。

首先全面放弃二手房，因为江北核心的二手房单价已经突破5万。

目前江北区域本身没有什么价值，最大的价值就是跨江过去的河西、河西南。

所以现阶段买江北，只买江北核心3万+的新房，五六站地铁直达CBD核心，一点问题没有。退一万步讲，即使江北最终没有完全兑现规划，甚至黄了，只要你买到的是几站地铁就可以直达CBD的楼盘，也不会亏。

所以目前推荐地铁10 线的沿线楼盘，保利江汇和金基中北·映樾，距离地铁站直线距离400多米。

江北规划了4条地铁，10 线是唯一建成的跨江地铁，目前在建的4 线虽然也跨江，但是跨过去跑到了城东，绕开了城市产业就业中心，价值减半。

另一条在建的11 线全线在江北，目前意义不大。

而13和15 线2030年才通车，变数太大先不用考虑。

想入手江北新区的朋友，请全面放弃二手房，首选10 线周边新盘。

今天聊的南京楼市，干的噎人，懒得看上面详细分析的朋友，

下面是给你们调制的精简版南京购房攻略：

1）最值得买的板块

以河西、河西南为原点，横纵方向扩散两条价值轴线。

其中横向轴线以软件大道为纽带，串联河西南、河西、赛虹桥、软件谷、雨花核心、大校场板块。

纵向轴线以地铁7、9 线为纽带，串联河西南、河西、新玄武、燕子矶板块。

2）江北新区放弃二手，首选10 线地铁盘

江北新区目前自身价值存在不确定性，所以整个江北最有价值的区域就是最快最便捷到达河西南、河西的区域。

首选10 线沿线新盘，紧邻长江隧道、扬子江隧道、江心洲大桥的新盘次之。

3）为什么不选江心洲

江心洲的问题在于华而不实，虽然距离河西、河西南的产业就业中心很近，但是并未自然承接CBD的资源外溢，而是走新加坡宜居模式。

没有产业没有成型的配套，区域内大片留白的江心洲新房单价已经飙到5万+，自住和投资都不是最优选。

4）南京的CBD不止一个

除了南京的王牌CBD河西，河西南之外，制造业强大的江宁楼市相对封闭可自我循环，在百家湖拥有自己的CBD，百家湖的新房单价干到4万，二手房单价最高卖到5万。

5）南京不能买哪？

一切不需要摇 的新盘都没有价值，比如栖霞山板块的华侨城翡翠天域；

城市边缘的板块大都没有价值，比如禄口、汤山、汊河等；

只有学区价值的板块要谨慎，比如仙林湖。

3800多字的南京购买攻略写完了，有需要的朋友一定要收藏备用，以防丢失，身边有南京的朋友也记得转发给他，因为他一定用得到。

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