“最近开盘的大多是总价500、600万以上的楼盘，总价预算400万左右，该怎么选房呢？”昨天，有 友咨询笔者表示想在南京主城买套100㎡左右的三室户型。
这位 友的置业问题想必很多即将买房的刚需和刚改家庭也会面对。大家重点聚焦城南软件谷、城北迈皋桥、江北核心区三大板块。笔者接下来给大家集中划重点，有针对性地带你多维对比不同板块和不同楼盘该如何挑？
01
城南软件谷：100㎡左右、高层楼盘
城南软件谷板块目前新房精装均价在4.1万/㎡左右，可以置业建面约100㎡及以内的户型。
住在城南软件谷最大的好处是距离南站仅1-2站地铁、距离河西南4-5站地铁。对于在城中、城南、河西一带工作的买房人来说，生活和通勤都非常方便。
在售楼盘
凤起云台：项目在售户型建面约89-130㎡，全装修均价约4.06万/㎡，另有2500元/㎡的装修升级包可选。不含包起步置业总价在360万左右。
华发美的云筑：项目在售户型建面约100-142㎡，全装修均价约4.1万/㎡，另有3500元/㎡的装修升级包可选。不含包起步置业总价在400万左右。
中铁龙湖宸阅府：项目在售户型建面约101-143㎡，销许均价约4.1万/㎡，另有3300元/㎡的装修升级包可选。不含包起步置业总价在414万左右。
伟星时代悦峰：项目在售户型建面约104、113㎡，全装修销许均价约4.06万/㎡，另有3300元/㎡的装修升级包可选。不含包起步置业总价在422万左右。
至于以上4家楼盘怎么选？我们可以从位置和产品两个维度进行对比。
首先来看4家楼盘的位置。凤起云台与华发美的云筑相邻，靠近地铁S3 线铁心桥站附近。中铁龙湖宸阅府与伟星时代悦峰相邻，靠近景明佳园站附近。
城南软件谷4盘位置图
①距离地铁站（由近到远）：伟星时代悦峰＞华发美的雅筑＞凤起云台＞中铁龙湖宸阅府。
景明佳园站：伟星时代悦峰步行导航约200米；中铁龙湖宸阅府步行导航约700米。
铁心桥站：华发美的雅筑步行导航约390米；凤起云台步行导航约900米。
地铁S3 线线路图
②距离周边商业（由近到远）：华发美的云筑、凤起云台＞中铁龙湖宸阅府、伟星时代悦峰
城南软件谷板块成熟商业体包括：世茂52+、楚翘城、雨花客厅、宜悦城等。
华发美的云筑和凤起云台距离世茂52+和楚翘城约1.5公里；距离雨花客厅和宜悦城约2.5公里。相比之下，中铁龙湖宸阅府和伟星时代悦峰距离世茂52+和楚翘城约2.1公里，距离雨花客厅和宜悦城3公里开外。
城南软件谷商业实景
其次再来看产品品质。主要比较与大家生活密切相关的 区功能/景观打造以及户型设计两个方面。
①带会所：凤起云台、华发美的云筑在公区功能性打造上更胜一筹。
其中，凤起云台围绕凤凰元素展示园林创意，构建五色凤凰，并且配建了下沉式会所。华发美的云筑利用约2.5-5.1米坡地高低差打造了台地景观，设计草坪、度假式会客厅、台地式健身会所等内部配套。
②重景观：中铁龙湖宸阅府和伟星时代悦峰在景观设计层面更具亮点，其中中铁龙湖宸阅府打造了近2万㎡的景观面积，伟星时代悦峰打造了近3万㎡的内外双公园。
③户型设计：4家楼盘最小户型设计差别不大，都是三房产品、户型方正，三开间朝南、搭配双阳台等。
02
城北迈皋桥：100㎡出头，低密洋房
城北迈皋桥目前新房精装修均价在3.5-3.7万/㎡，起步户型在100㎡出头，最低置业总价400万以内。
该板块目前在售的楼盘以低密洋房为主，居住舒适度超过高层类楼盘。适合在城北、鼓楼滨江、城中新街口一带工作的买房人选购。
在售楼盘
高科迈上品院：项目为8-9层洋房产品，在售主力户型建面约105-140㎡以及部分170-240㎡顶底跃，精装销许均价约3.72万/㎡，起步置业总价约390万左右。
富园栖望府：项目为9-11层洋房产品，在售户型建面约约109-143㎡，全装修销许均价约3.48万/㎡，另有3150元/㎡装修升级包可选。不含包起步置业总价约380万左右。
两家楼盘相距约1.6公里，富园栖望府靠北，高科迈上品院靠南。
两家楼盘位置图
①与地铁站的距离由近到远：高科迈上品院＞富园栖望府
地铁1 线迈皋桥站：高科迈上品院步行导航约940米；富园栖望府步行导航约2公里左右。
地铁1 线部分站点图
②商业配套丰富程度：两家楼盘几乎不分上下
高科迈上品院自配少量商业，距离万谷慧生活广场约600米，富园栖望府距离金盛百货·迈皋桥广场约200米，都属于在家门口就能逛街的住区。
万谷慧生活实景
再来看产品品质。这两个楼盘都是小体量 区，共4栋楼，房源数量不超过200户。
从小区园林景观上看，高科迈上品院＞富园栖望府
高科迈上品院容积率低于富园栖望府的1.7，仅约1.55。项目设计了贯穿整个小区的景观组团，创造多元化场景和互动空间。富园栖望府公区景观和配套也较为齐全，但是整体来看比较中规中矩。
从户型设计上看，富园栖望府优于高科迈上品院
富园栖望府建面约104㎡户型为三开间朝南，南边带有约6.7米的双阳台。而且这个户型客厅与房间之间没有设置长过道，几乎看不到浪费面积。
户型图
相比之下，高科迈上品院建面约105㎡户型为两开间朝南，并且是单阳台设计。除了南侧的卧室之外，还有两个卧室位于北侧。
户型图
03
江核：100㎡以上，高层楼盘
在江北核心区，总价400万出头可安家中央商务区和国际健康城建面100㎡以上的三房产品，较为适合在江北核心区和河西工作的买房人选购。
在售楼盘
晴樾府：项目在售户型建面约112-129㎡，精装销许均价约3.68万/㎡，另有3100元/㎡装修升级包可选。不含包起步置业总价约412万左右。
晴翠府：项目在售户型建面约112-143㎡，精装销许均价约3.76万/㎡，另有3100元/㎡的装修升级包可选。不含包起步置业总价约421万左右。
保利扬子萃云台：项目在售户型建面约105-129㎡，精装销许均价约4万/㎡。起步置业总价约410万左右。
从位置上看，晴樾府和保利扬子萃云台位于江北中央商务区，晴翠府位于国际健康城，3家楼盘相距不远。
位置图
①与地铁站的距离（由近到远）：晴翠府＞保利扬子萃云台、晴樾府
3家楼盘周边3公里范围内目前没有已开通的地铁，在建中的轨道交通有地铁4 线二期和地铁11 线。
其中晴翠府为在建中的地铁4 线二期浦江路上盖物业，距离在建中的地铁11 线中央商务区站步行距离约1.6公里。
保利扬子萃云台和晴樾府距离在建中的地铁11 线商务东街站和在建中的地铁4 线二期中央商务区站步行约2公里。
②周边配套丰富情况：晴翠府＞晴樾府、扬子保利云萃台
目前来看，中央商务区和国际健康城板块都较为缺乏已落地的商业配套，但是站在未来角度看，3盘附近的商业配套都不差。
3家楼盘导航3公里范围内涵盖华润万象系购物中心、江北地下城、绿地金茂金融中心等商业配套。晴翠府胜在除了依赖于外部商业配套之外，还将自建约10万㎡的卓悦汇广场，下楼就能逛街 。
卓越汇效果图
再来看3家楼盘的品质。从会所配置上看，保利扬子萃云台＞晴翠府＞晴樾府。
保利扬子萃云台带有约800㎡的下沉式会所有三大架空层泛会所，晴翠府配有 区会客空间、健身馆等，晴樾府配有架空层。
从景观特色上看，各有千秋。
保利扬子萃云台在景观打造上，融入浦口火车站元素，较有创意。晴翠府打造的是都会园林 交场，在园林设计中融入了山、水、林等元素，晴樾府将户外泳池放进轴线景观里，同时构建了七大主题水景拥有度假般生活。
从户型设计上看，3家楼盘最小户型都是三开间朝南设计，而且都是南向双阳台布局，差别并不大。
04
产品力是买房的重要考量因素
最近楼市利好频出，不少板块看房人气也活跃了起来。在眼下的节骨眼上，买房依然有较大的挑选空间，大家无论买哪个价位的楼盘仍要将产品力放在首位。
以上总价400万级的区域和楼盘不局限于上述。在仙林湖、江宁上秦淮、城北燕子矶等板块还能挑选到更大户型的房源。关于品质的衡量标准仁者见仁智者见智，没有固定标准，大家尊重内心，选择心仪的家。
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