前言：高新的“三次创业”三个重点区域即：软件新城、国际 区、中央创新区（CID}【传送门大牌房企抢滩布局，楼面地价屡创新高，这个区域为何如此火爆？】。
软件新城的定位是“产城人融合一体，新型城市化示范区”；国际 区的定位是“人与自然和谐相处，美丽家园新典范”；中央创新区的定位是“三次创业主战场，国际化大都市新客厅”。
2019年年末，新地产陕西曾对软件新城实地了解【传送门软件新城，高新下一个房价“高地”？】，2021年年初，新地产陕西再次对该板块实地了解，时隔一年多之久，一起看看这个板块发展又有了哪些变化？
No.1
软件新城：西部硅谷
软件新城板块规划总占地面积约14平方公里，总规划建筑面积2400多万平方米，其东南接壤高新、北连沣东新城，西安向西的枢纽，是高新红利外溢带动西咸一体化的必经之路。
▲软件新城交通图 图源：软件新城官
软件新城聚集了陕西、西安90%以上的软件研发企业，区域内聚集了阿里巴巴丝路总部、华为西安研究所、西安环普科技产业园、新加坡腾飞科汇城、中软国际万人软件基地、国家数字出版基地，吸引阿里巴巴、华为、三星等世界500强企业。
▲国家数字出版基地实拍
▲环普大厦实拍
众多高精尖产业的相继引入布局软件新城，带动人才涌入，或将间接指引了西安未来城市居住人口聚集的导向。
▲区域内道路实拍
No.2
软件新城：配套完善ing
如今软件新城在板块界面、配套方面已经在兑现阶段，迎来了新面貌。
交通：地铁3 线（鱼化寨站）、地铁5 线（已通车）、地铁12 线（规划中）从软件新城纵穿而过。
地铁12 线由南到北依次为铁路南客站—经大学城—高新区—主城西部—沣东新城—跨渭河经秦汉新城—西安咸阳国际机场—空港新城。
地铁12 线利好的是西三环和西绕城之间区域，主要是高新三期、高新软件新城、鱼化工业园、阿房宫、三桥、建章路版块。
▲地铁三 线站内实拍
目前版块内的公交路线有405路、526路、339路、199路、198路、高新五 线、高新八 线、高新城乡5 线、高新城乡16 线等。
▲板块内公交线路实拍
高新云轨何时通车？这是大家比较关注的一个问题。
高新云轨串联高新二期及三期核心地段，途径高新软件新城、锦业路核心区、西部大道片区、西太路自贸区等片区。
沿途分布有高新国际会议中心、陕西省图书馆、国家数字出版基地、软件新城、环普科技园、华为研究所、西安软件园、中兴通讯、比亚迪厂区、法士特、互联 小镇等高精尖硬核产业园区。
▲高新云轨效果图
2020年5月，西安高新区有轨电车试验线EPC工程总承包中标结果公示，比亚迪建设工程有限公司以24.15亿元中标该项目，西安首条有轨电车项目随即进入建设实施阶段。
高新有轨电车的原型是即为“云轨”，新地产陕西实探时未找到“云轨”项目施工地点，不能确定该项目是否已进入施工状态。
▲领导留言板截图
▲图源： 络
区域内的部分路 仍处在建中，主要为以东西走向的天谷路，南北走向的云水路。
▲部分路 施工铭牌
陕西省图书馆新馆占地85亩，建筑面积8万平米，包括阅览大楼40400平米，储备书库12000平米，一个1000座的专业音乐厅和两个200座的小 告厅，读者服务中心8080平方米，地下历史文献书库7200平米，停车库、设备等辅助用房12320平米。
本次实探可以看到陕西省图书馆主体已经建成，目前正处于外立面施工阶段。
▲陕西省图书馆新馆实拍
西安高新国际会议中心坐落于西安市西三环以西的高新区软件新城核心区天谷六路与云水一路交汇处西南角，南邻新陕西省图书馆，东临沣惠渠生态景观廊道。
西安高新国际会议中心对标国内一流会议中心建设标准，项目总占地94亩，总建筑面积约49万平方米，项目分为两期建设，一期为会议功能区，二期为展厅、五星级酒店、超高层写字楼、人才公寓楼以及商业和地下停车场。
实探可见，项目一期已经顺利建成，二期目前正在施工中。
▲西安高新国际会议中心实拍
▲西安高新国际会议中心二期工地实拍
目前来看该板块商业资源较为匮乏，据说目前华联SKP正在圈地。
2019年10月31日，位于高新区软件新城的西安苏宁广场正式开工，待该项目建成后或可完善版块内的商业配套的空白，该项目预计2022年建成（具体建成时间请以项目为准）。
苏宁广场位于科技二路西沿线与西三环交汇西南，占地面积233亩，规划建筑面积70万方，其中集中商业35万方，计划打造集时尚潮流购物广场、智慧科技住宅、loft办公、高端精品商务酒店等业态为一体的智慧商业综合体，成为集文化艺术、绿色生态、创新体验为一体的潮流聚集之地。
▲苏宁广场开工仪式现场实拍
教育配套是软件新城的亮眼之处，板块内规划建设了23所学校，近乎约每平方公里布局1所学校，教育资源充沛。
目前高新区第二十小学（高新一小软件新城分校）、高新区第十九小学、高新区第十八小学等已投入使用。
▲高新区第二十小学实拍
▲高新区第四初级中学实拍
西安高新儿童医院东隔沣惠渠、云水一路、与西三环相邻，南依科技二路延伸线天谷四路，西接云水二路，北邻规划路。项目预计2022年建成（具体建成时间请以公告为准）。
医院占地约38.075亩，总建筑面积约122300m2。建筑密度约35%，容积率约2.5。规划机动车停车位1338个，规划总床位400张。
目前该项目已做围挡，但因为项目周边道路正在修建，新地产陕西无法近距离查看项目目前的施工进展。
▲高新儿童医院工地实拍
云水公园，面积约8万平方米（120亩），其中水面面积约2万平方米（30亩），绿化面积约3万平方米，目前一期云水公园已开放。
▲云水公园实拍
▲云水公园公示牌实拍
沣惠渠绿道是著名的“关中八惠”之一，位于西安市西南25公里至沣河与潏河汇流口处，从沣河东岸引水，流经西安国际 区、沣东新城、软件新城和鱼化片区，直至渭河。
设计范围设计渠首段约1.16㎞、西安国际 区段约5㎞、沣东生态段约6.42㎞、软件新城段约6.81㎞、鱼化片区段约1.56㎞及洨河段约7㎞六个区段。
▲沣惠渠绿道实拍
▲沣惠渠绿道总导览图
据实探可见，目前该版块内在建的企业用地相对也比较多。
▲和利时西北总部基地项目工地实拍
No.3
软件新城:西安楼市“新贵”？
有价值，即会有热度。软件新城每一次供地都会引来众多房企争相抢夺，是土拍战场热门区域。
据统计，西安市楼面地价超过10000元/㎡的居住用地共24宗，高新区以17宗遥遥领先，其中10宗位于中央创新区（CID），6宗位于软件新城，1宗位于高新草堂。
从软件新城目前土拍信息来看，土拍竞得企业除了隆基泰和之外，其余都是央企、国企。高价地频出，溢价率节节攀升，开发商对软件新城的关注度及认可度都是比较高的。
2021年2月1日，西安市自然资源和规划局官 公示78.521亩住宅用地规划条件。该宗用地位于天谷三路以北，云水五路以西，规划净用地面积78.521亩。用地性质为二类居住用地（R2），容积率为≤2.8（不小于1.2），建筑密度≤20％，绿地率≥35％。
该宗地周边，中国铁建、高科房产、高新地产、隆基泰和均有拿地，高价地包围，如若该地块该地块公开拍卖，土拍价能否再创新高，也是比较令人关注的。
2019年，软件新城区域内在售住宅仅有『苏宁·雲著』项目，处于“人居空白”状态，如今随着高新·天谷雅舍（楼面价约13482元/㎡），天地源·云水天境（楼面价约9704元/㎡）、中国铁建·国樾府（楼面价约10729元/㎡）、隆基泰和·云玺领峯（楼面价约13469元/㎡）、高科（楼面价约15415元/㎡）等品牌开发的项目陆续入市，或将填补这片区域的人居空白。
『苏宁.雲著』
苏宁·雲著项目位于 高新云水一路与天谷五路东北角，是苏宁置业进入西安首个项目，也是高新软件新城板块首个入市的项目。
▲苏宁.雲著区位图
项目住宅占地约143亩，总建面35万平方米，规划14栋住宅，户型建筑面积约108㎡-144㎡，容积率约2.8，绿化率约达40.19% ，据了解，项目楼栋最大楼间距约141m，视野、采光、通风相较不错。
▲苏宁`.云著鸟瞰图
苏宁.雲著著2019年8月首开的均价约17600元/㎡，比较适用于偏改善的置业人群，目前项目已售完，项目自带一个购物中心（苏宁广场）。
实探可见项目楼栋已结构封顶，外立面目前正在施工中，紧邻项目的高新第十五幼儿园已开园。
▲苏宁。雲著二期工地实拍
▲高新区第十三幼儿园
▲苏宁·雲著项目周边道路实拍
『高新·天谷雅舍』
高新·天谷雅舍位于高新科技二路向西，云水二路与天谷四路十字西北角，项目与西安儿童医院高新院为邻。
▲项目区位图
项目总占地约147亩，是目前软件新城片区最大的一个项目。
项目分南北两个地块，总建面约40余万㎡，容积率约为2.8，绿化率约为35%，规划为9栋精装大平层，户型建筑面积区间约在191㎡-320㎡。
项目为标准的高端大平层，圈层相对纯粹，项目最小户型为建面约191㎡的四室两厅三卫设计。
项目主打以被动房为特色的绿色、健康的新型应用住宅，高新·天谷雅舍是西安第一例大规模超低能耗住宅建筑。
▲项目售楼部实拍
目前项目样板间暂未开放，价格未公示。据实探可见，目前项目工程进度为主体建设，已进展到约8层左右。
▲项目在建工地实拍
▲项目周边道路实拍
『隆基泰和·云玺领峯』
隆基泰和·云玺领峯位于云水四路和天谷三路交汇处的东北侧。
▲项目区位图
项目总占地面积约54亩，容积率2.8，绿化率35%，共9栋建筑（包括三栋多层和六栋小高层），隆基泰和·云玺领峯为云玺系，是隆基泰和打造 的 TOP 级产品。
新地产陕西曾实探该项目，对该项目感兴趣的朋友可移步【实探 | 这个软件新城目前唯一有洋房的 区，能否满足西安塔尖阶层？】。
▲项目美学中心实拍
项目户型建筑面积约140㎡、165㎡、200㎡。在同容积率的情况下，目前隆基泰和·云玺领峯是软件新城区域内唯一的「多层」产品，多层位于项目2#、3#、7#，总高为7层-9层，1T1户，小高层总高为21层-25层，2T2户。项目美学中心后期将做商业使用。
▲项目沙盘实拍
▲项目美学中心实拍
项目首次开盘预计推出1、2、3、9＃楼（具体开盘信息请以项目售楼部信息为准）；1 楼户型建面约140㎡；9 楼涵盖项目产品的三个户型，户型建面为约145㎡、165㎡、200㎡；2 楼与3 楼户型建面约为165㎡。
目前项目价格暂未公示，预计均价约在2.5万/㎡—3.5万/㎡。
▲项目工地实拍
▲项目周边道路实拍
『天地源·云水天境』
天地源·云水天境项目位于天谷五路以南、云水二路以西。
项目占地面积约150亩，项目规划19栋楼， 区均是大平层产品设计，圈层相对纯粹，项目户型建筑面积约为140㎡、160㎡、190㎡、240㎡四种。实探可见，项目售楼部已基本建成。
▲项目售楼部实拍
项目紧邻就是高新第四初级中学，项目所在的位置距离软件新城产业区也比较近，目前项目对外释放信息较少。
▲项目工地实拍
▲项目公示牌实拍
▲项目周边道路实拍
『中国铁建·西派国樾』
中国铁建·西派国樾位于天谷二路上，「西派国樾」是中国铁建在西安落地的第三个西派系项目。
「西派国樾」项目占地87亩，规划建设13栋楼，绿化率约35%，容积率约2.8，主力户型建筑面积约172㎡-360㎡。
▲示范区实拍
项目示范区也是未来的业主私享会所，由两栋建筑构成，拥有西北首个裸眼3D巨屏，总面积约300㎡，
▲示范区裸眼3D大屏实拍图
1、2、3＃楼为2T2户172㎡的三室产品；4、8＃楼为2T2户172㎡的四室；9-13#楼为2T2户电梯入户的192㎡的四室产品。楼王为6、7＃楼，6＃楼为建面约280㎡四室、 7＃楼为3T2户360㎡的两室产品。
▲建面约192㎡户型样板间实拍图
▲项目工地实拍
中国铁建·西派国樾是目前整个软件新城唯一拥有双会所的项目，目前价格暂未公示。
▲项目周边道路实拍
『招商·臻观府』
招商·臻观府项目位于科技西路与西三环交汇处，紧邻西三环。项目南侧一路之隔就是高新第十八小学。
项目总占地约87亩，规划10栋住宅（8栋高层，2栋小高层。高层总高为23层和24层，小高为14层）、1所幼儿园以及2栋公租房，总户数807。
▲项目示范区实拍
项目整体是围合式布局，周边都是高层，中间两栋是小高层，容积率约为2.8，绿化率约为35%。
招商·臻观府是区域内目前唯一在售中的项目，其也是软件新城首个入市的万元楼面价项目 ，从一定层面上来说，招商·臻观府的均价或将会是软件新城区域内新楼盘价格的“参考标准”。项目首次开盘时间为2020年的9月，首开的均价约为2.5万元/㎡。
▲项目样板间实拍
招商·臻观府最新销售信息；根据西安市商品住房销售平台价格公示项目名单（2021年第2批）价格公示，本次开盘销售楼幢（2#、3#、5#）楼，全部准售住房房源共（244）套，销售的住房均价(26740.89)元/㎡，具体一房一价。
目前项目建设进度：部分高层已经建设到约十多层。
▲项目在建楼栋实拍
▲项目周边道路实拍
从板块发展层面上讲，我们经常都会用”未来可期“来形容软件新城，从一纸规划到初具雏形，软件新城配套建设已进入快车道时代。
相对于高新中央创新区（CID）板块来说，软件新城板块从发展起步时间早，从定位上来看，官方给高新中央创新区（CID）板块的定位会更高一些。
就新地产陕西实探该板块的感受来说，目前该版块城市面貌一般，多数道路正在修建，区域内确定的大型商业配套只有苏宁广场，当然值得肯定的是板块内的学校确实比较多。
高新一二期核心区已经长时间无地可供，频繁出现房慌，软件新城地价的不断走高，导致后期上市房源单价高，产品建筑面积大，这一点，从目前软件新城推出的楼盘的产品信息就可看出一二，软件新城板块或将成为改善产品的聚集地，刚需产品或将彻底被挤出这个板块。
这里却涉及到一个问题：这部分“改善产品”，会是谁的菜？毕竟动辄2万+甚至3万+楼盘，对于该板块内工作的人来说，绝大部分是消费不起的，板块内2+甚至3万+的改善盘楼盘“市场消化能力”如何，还需静观其变。
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踩盘 告
主编 |王鹏飞
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