高架桥对一个楼盘的影响到底有多大?
我们见过很多沿着马路，靠着医院，对着十字路口等各种各类的房子，一部分是人们对风水角度的判断，一部分是因为房子本身没问题，因为外在的环境因素的改变，导致居住品质发生改变。
看过无数套的房子，区位不同价格就不同，但凡是有明显缺陷的房子，在新盘的价格中一般都作为特价房出售，也会低于其他房子5000元/左右；二手的就不一定的，因为后期加盖的高架对业主原来的影响虽然增加，但是业主却无法接受价格的大幅降低。
今天就给大家介绍一个楼盘，这个楼盘因为一座高架桥，价格蹭蹭蹭的往下掉！
水木菁华基础数据
总栋数：13栋
总户数：583户
占地面积：46000㎡
建筑面积：81000㎡
交房时间：2004年
绿化率：35%
容积率：2.0
物业公司：敦煌物业
物业费：1.2元/平米
“世外桃源”榜山而建
铜盘路里头的五凤软件园板块，这里被称之为鼓楼区的后花园，因为坐落在五凤山山脚下，三面环山的特点，虽然享受到了世外桃源般的清静，但是也侧面的说明这里的配套是相当不齐全的。
五凤山山脉把鼓楼与闽侯分割开来，马鞍隧道前两年通车后，铜盘一带的居民上三环快速路就便利多了。正是由于马鞍山隧道的通车，也导致了水木菁华部分楼栋，亲临着高架，业主也是苦不堪言。
哲学中是这么理解的：当上帝把你的门关了，就会给你开一扇窗。水木菁华这个楼盘享受到了大自然的惬意同时，也注定失去繁华的生活配套。
楼盘优缺点
优点一、亲近大自然，绿意盎然
水木菁华小区南面是五凤山公园，东面是省军区大院，西面是软件园，三山环抱着一个楼盘，小区外墙又是绿色涂料，所以走进小区会感受到一种亲近自然的感受。
优点二、小洋楼式建筑，楼间距宽
小区为排列式建筑，走进 区就是一个超大的中心花园，楼总的总高在9楼，所以相互之间并没有遮挡，哪怕低层也会有很好的阳光日照，因为小区一楼均为落地，部分带花园设计。
优点三、划片铜盘小，铜盘中
小区划片鼓楼区第二实验小区，铜盘中学，小学在这里的口碑较好，需要片内生带户口本与产权证才能就读，对比鼓楼以外的学校具有一定的优势。
总评是这个 区不沿街的楼栋是不错的选择，可以作为养老所需，户型结构不错，而且 区的环境也很好，大部分楼栋都是原装电梯。
缺点一、沿高架，噪音不断
自从马鞍山隧道通车，刚刚好把水木菁华的西南面半包围住，所以8 楼、9 楼，10 楼业主苦不堪言，因为高架的高度基本把3456层都覆盖了，再高一点的楼层全景高架。
缺点二、配套少，不便利
水木菁华的附近没有大型的生活超市，门口只有一个较小的公交站点，虽然出行较为方便，但生活购物方面真的太缺乏了。
市场分析
水木菁华目前在售房源15套，在租房源5套，市场均价25000元/㎡。
从铜盘板块的价格来看，水木菁华是电梯房，目前的大部分成交价格基本在22000元左右，虽然挂牌大部分是25000元/㎡，实际成交达不到。
水木菁华的小户型较少，基本都是大户型：120平米，140平米户型结构，所以属于置换型 区，目前在售的房源几套性价比还不错：
（1）120平米，低层，275万，单价22000元/平米
（2）135平米，中间层，285万，单价21000元/平米
（3）143平米，中间层，340万，单价23000yuan/平米
虽然沿街与不沿街的差距较大，价格会相差2000元左右，沿街的房子目前处于有价无市的状态，除非价格降低到2万左右，否则沿街的房子就没有客户愿意下定。具体的理由是：
1、自身的沿高架桥的缺陷。
2、市场价格导致。
3、铜盘板块的配套不足。
购房建议
五凤兰庭八期目前市场的成交均价是25000元左右，低楼层刚刚成交的单价是22000元， 区自带一个游泳池，也是沿着坡而建，门口一棵大榕树更显出五凤八期的绿化率。八期在整个五凤兰庭系列当中算是最好的，品质好，楼盘好，位置好 ，而且只卖整个单价，所以水木菁华的价格应该在它之下。
水木菁华个人建议如下：
1、房子增值难度大，客户群体基本是在软件园上班族定居的人较多。
2、沿街的房子价格低，但是要脱手的速度也较慢。
3、楼王位置好，物业管理差，进电梯就可以看出来了。
4、都是大户型，大户型的客户群体可选择范围广，不看好。
好好谈价格，才是最大的关键单！
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