第二批次集中挂地后，城南人居森林毛坯限价大涨3500元/㎡，反而激起了软件谷的关注热度。
起因还在于4月份第一批次集中供地，相较于人居森林地块的流拍，软件谷G05地块经过23轮竞价、以总价26.2亿元被拿下， 仍有开发商拿地的区域安全系数显然更高。
所以当城南其他板块毛坯限价提高 （人居森林待拍地全装修售价约3.85万/㎡），已经接近软件谷房价（全装修均价约4万/㎡），加上其最高毛坯限价已冲上3.9万/㎡，人们开始愈发感兴趣了起来。
本 实地探盘后，了解以下值得买房人关注信息：
（1）华发美的·云筑9 楼已加推，销许均价较前期微涨近900元/㎡；中铁龙湖·宸阅府下批次加推也计划涨价近1000元/㎡。
（2）软件谷南区宅地的成交楼面价在走低，最大降幅超2600元/㎡，且板块毛坯限价稳定在约3.9万/㎡。
（3）板块次新房稳中有升，业主心态向好，甚至个别二手房源 价冲破约6万/㎡。
01
房价又涨，软件谷两盘贴身肉搏
目前软件谷南区共有2家楼盘有房在售，分别是华发美的·云筑与中铁龙湖·宸阅府，含包均价在4.3——4.4万/㎡左右。
华发美的·云筑已于日前加推9 楼，共100套房源，户型建面约100、118、142㎡，全装修均价约41171元/㎡，另有约3500元/㎡升级装修包可选，首付最低3成起，预计2024年6月交付。
（沙盘图）
项目前一次开盘是在今年5月，前期含包均价约4.3万/㎡。相比较，此次销许价格微涨约852元/㎡。究其原因，整个小区6栋住宅中， 9 楼位置更好，南向楼间距约80米+约2500㎡的中心花园。
9 楼户型段全覆盖，其中建面约100㎡为中间户，三房两厅两卫；建面约118㎡为西边户，三房两厅两卫，横厅设计；建面约142㎡为东边户，四房两厅两卫，不临街。
在售户型图如下：
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项目升级装修标准包括大金中央空调、百朗新风、威能地暖三大件+智能家居系统（或同档次品牌），厨房选用西门子三件套——燃气灶+油烟机+洗碗机、弗兰卡的水槽+龙头（或同档次品牌），卫生间则是汉斯格雅或唯宝的五金件、主卫科勒的智能马桶+客卫唯宝的普通马桶等 （或同档次品牌）。 （具体装修标准以开发商合同为准）
华发美的·云筑样板间实景图如下：
样板间实景 左右滑动查看更多
据销售透露，项目下一次加推可能在下个月，为1、2 楼的其中一栋，并且预计涨价约900多元/㎡。
（沙盘图）
项目升级装修标准包括大金的中央空调、威特奇的新风、威能的地暖+智能家居系统（或同档次品牌），厨房为西门子或GE的三件套——油烟机+洗碗机+洗碗机，贝克巴斯的垃圾处理器（或同档次品牌）；卫生间是唯宝台盆和马桶，汉斯格雅的五金件（或同档次品牌）。（具体装修标准以开发商合同为准）
中铁龙湖·宸阅府板间实景图如下：
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两家楼盘仅一街之隔，基本配套共享，价格相近，而且面积段以及产品的布局也近似，导致客群定位也基本一致，彼此间的竞争比较激烈。比如， 在竞品楼盘售楼处门口安排自家渠道引流。
据两家销售介绍，买房客群基本以自住为主，一大部分为 来自河西、软件谷等周边区域工作人群，青年居多；也有一部分是地缘改善，“ 一些拆迁安置房分在春江新城、铁心桥的，卖了1-2套来置换的大有人在”。
华发美的·云筑与中铁龙湖·宸阅府均是地铁盘，前者临近S3 线的铁心桥站，后者临近景明佳园站。直线约2公里以内，共享世茂52+、楚翘城、雨花客厅等商业配置，直线距离约3公里不到就是河西CBD。
两者产品均覆盖了约100-140㎡+面积段，三房到四房，得房率也都在78%左右，总价段基本都是200多万起步。
升级装修配置上，两者大多为同档次品牌。但是项目的产品还是存在一定差异化。比如， 华发美的·云筑阳台为落地窗设计；中铁龙湖·宸阅府主卧交付的衣橱等等。
从销量来看， 华发美的·云筑与中铁龙湖·宸阅府整体去化数据也差不多。
02
毛坯限价3.9万/㎡，软件谷两幅涉宅地下月出让
今年4月，软件谷南区还成交了一幅宅地——合肥城建软件谷G05地块，毛坯限价高达3.9万/㎡。较此前板块的最高毛坯限价，上涨约500元/㎡。
与此同时，板块又将于7月12日出让2幅涉宅地—— 软件谷G39地块与软件谷G43地块，毛坯限价全部3.9万/㎡。
值得一提的是，板块毛坯限价呈上升趋势，但是地块的成交楼面价却是有走低的趋势。从去年到今年，地价降幅超过2600元/㎡。
2021年5月，软件谷G33地块（即华发美的·云筑）被华发竞得， 成交楼面价约28519元/㎡，毛坯限价38500元/㎡。
2021年9月，软件谷G76地块（即中铁龙湖·宸阅府）被中铁竞得， 成交楼面价约25846元/㎡，毛坯限价38500元/㎡。
2022年4月，软件谷G05被合肥城建竞得， 成交楼面价约26780元/㎡，毛坯限价39000元/㎡。
即将开拍的两幅地块， 最高限制楼面价也没有超过2.8万/㎡。 面包价在上涨，面粉价却降了，给予了拿地房企更多利润空间，倒逼他们做出更好的产品。对于软件谷的未来拭目以待！
NO.2022G39地块信息
用地性质：R2二类居住用地
四至范围：东至迎江路，南至数字大道，西至凤翔路，北至横一路
出让面积：42609.83㎡
综合容积率：2.8
起拍价：292000万元
起拍楼面价：24475元/㎡
最高限价：334000万元
最高限制楼面价：27995元/㎡
最高毛坯销售均价：39000元/㎡
区位图
软件谷G39地块位于数字大道以北、 合肥城建G05地块以南，与 华发美的云筑一街之隔，四至规整，地块内部平整，开发难度低。
NO.2022G43地块信息
用地性质：R2二类居住用地
四至范围：东至现状 ，南至数字大道，西至纵二路，北至现状
出让面积：28246.32㎡
综合容积率：1.0<Far≤3.5
起拍价：212000万元
起拍楼面价：21444元/㎡
最高限价：242000万元
起拍楼面价：24479元/㎡
最高毛坯销售均价：39000元/㎡
区位图
软件谷G43地块西侧紧邻中铁龙湖·宸阅府，靠近地铁3 线景明佳园站。目前地块四至不规整，但地块开发难度也不大。
另外，该地块要求内部配建的商业、酒店建筑均须由竞得人自持，不得销售，不得转让，其中酒店建筑面积不少于7500平方米；且须与住宅建筑同步开工、竣工和验收。
03
业主心态变了，有小区降了
软件谷南区的二手房市场，近期有点冷热不均。
目前板块内二手房大多为保障房小区，价格在2.2—2.8万/㎡左右，作为刚需主要集中地，成交基本稳定，受市场影响较大。
（图源链家）
反而是商品房小区， 以小学施教区为划分，悲喜并不互通。
万科金色里程、世茂城品等位于软件谷小学施教区范围内，房价跨度较大，从约3.2万/㎡到约5.5万/㎡不等，但是业主心态都比较稳定。
其中万科金色里程目前成交量在片区排到前列，均价约32282元/㎡，近三个月来成交了10套。据周边中介介绍，由于房龄较新+软件谷小学+低总价，在一众小区内关注度很高。
（图源链家）
世茂城品房价尤为稳定，据悉该小区从去化挂牌入市以来，次新房基本 价都在5万/㎡+，不满两年，加上税费后的成交均价基本在5.5—5.6万/㎡。今年，房龄满两年后， 不少房源 价也随之“涨”到约5.5万/㎡。换而言之， 基本没涨。
据周边中介表示，业主心态向好，地段+配套上的优势，很多业主都不愿意降价，甚至 有的业主 价超过6万/㎡。“这不是诚心想买，单纯想试试水，拔高一下预期”。
（图源链家）
不过，蓝筹谷、宏图上水园等部分划到雨花外国语小学施教区内的小区，竟有了不同幅度的降价。据某门店中介表示，“宏图一期、二期整体降了4000-5000元/㎡，甚至有一套房源降价50万卖房”。
链家数据显示，宏图上水园新近成交一套两室居，成交单价约5.5万/㎡。较去年3月一套同户型的成交房源（61582元/㎡），降价超过6000元/㎡。
（图源链家）
可能这只是两组 比较极端的数据，但是背后也能窥见该小区确实有了一定的降幅。
不难看出，在整体楼市趋于居住属性的大环境下，低门槛+稍好学区的房源备受刚需青睐， 改善也不再单一的选择学区或者地段，对于周边配套的完善度、开发品牌以及产品的看重都愈加显著。
接下来，随着软件谷南区新盘逐渐落地，最快可能今年就能有5盘pk的局面出现，价格VS品质，谁能率先突围呢？
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